22年12月合肥新房价格上涨至2.15万，春节后会有回乡潮

合肥买房参谋吴哥坚持每月写一篇合肥新房市场分析月报不断更，涵盖合肥新房成交量、价格、土拍、政策情况，市场剖析点评，与合肥各个区域新房价格等内容。让您一次性全面了解合肥最新新房发展情况，希望对大家合肥买房有所帮助。

近期还准备写一篇2022年合肥楼市年度总结与2023年合肥市场预测，欢迎持续关注。

一、合肥整体新房价格与供需情况：

12月9日疫情管控彻底放开，包括笔者在内很多人都陆续阳了，都不敢出门，导致看房人聚减少，新房市场受到一定程度的冲击，商品住宅供需量均下跌。

合肥市场新房本月推出约2121套房源，认购约1195套房源，认购率为56.3%，推出房源较上月大幅下跌。

合肥新房去化周期：截至2022年12月底，合肥市商品住宅近五年的库存面积为206万㎡，预计去化周期为4.9个月，滨河区和高新区房源量还是严重不足，去化周期均不足2个月。

个人简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。

本文为“合肥买房参谋”公众号原创的内容资讯。

合肥2022年12月全市住宅成交均价21507元/㎡，环比上涨0.5%；滨湖区以成交均价25690元/㎡引领全市。

二、合肥最新地产政策方面与吴哥对政策点评：

本月没有出台新的限购贷款政策，主要是政策微调。

1、存量贷款1月份将普遍降低0.35%利率

12月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。新的一年1月份开始，很多人的贷款利率将依据这个基准，进行调整。

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伴随2022年LPR五年期贷款利率数次下调，我们统计一下，截至2022年12月其利率一共下调了35个基点，也就是0.35%的利率。

以100万贷款金额（等额本息），贷款期限30年来计算，每年节省利息约2556元。省得虽然不多，但总比没有强。这对于之前买房者来说，买房成本将进一步下降，对于降低房贷还款负担具有积极作用。

吴哥点评：最近大家可以打开银行App，查看本人1月份应还贷款金额，是不是比上月实际还的金额少了。如果没有减少，那就赶紧去银行申请浮动利率，不要固定利率。

2、房票可以直接买房！合肥包河区率先推进，蜀山、庐阳、长丰跟进！

吴哥点评：这个政策是一举三得的，对ZF而言，回迁房就不要盖了，回迁户不仅不要给钱给房子了。估计回迁户去买房，还得背贷款买房，拉动消费，一举两得。同时实现了“边征收、边购房、边入住”，大幅缩短棚改拆迁周期，加快工作推进速度。

对于回迁户而言，聪明的人会选房票，有实力的肯定买商品房一步到位，省得后期卖回迁房麻烦。商品房可以自己挑选，位置会更好，商品房品质与物业也好，居住环境也好，升值空间也大点。

而对于新房开发商而言，可以增大买房客户群体，而且必须在一年内买房。像包河区估计一年有个千把户回迁户（具体数据不清楚，我估算的）问题不大，只给区域内买新房，相当于直接买空一个新楼盘。

整体上这个政策，对合肥新房而言是一件利好消息。像六安市最近出台政策，后面不再建设回迁房，全部采取货币安置与房票解决安置问题，后面有可能估计全省地市都会跟进。

3、合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式。

吴哥点评：我个人不太看好这种模式，没有实际意义的，互换房源实际执行当中太难匹配了，因为你想卖的就是我想要的，我要卖的就是你想要的，这种匹配成交的概率太低了。

最快捷的方式，就是我想买房，直接卖了，换成货币，我拿着货币再去市场买我想买的房子，而且这个价格是经过市场验证的价格。而拿着卖房的钱去市面去买房，挑选余地非常大。这样才是符合市场规律的。

4、合肥商业过剩区域不再布局传统的商业综合体！

12月10日上午，市规委会今年第18次主任办公会召开。会议指出，商业业态要随消费习惯的变化而升级，今后商业过剩区域不再布局传统的商业综合体。无人机送外卖、无接触配送等正在加速成为现实，城市规划设计建设要考虑这一场景，抓紧谋划布局。

吴哥点评：目前合肥好多区域商业不是缺少，而是过剩，例如滨湖区域新城区本来人口就不多，还规划搞很多商业，导致很多商业卖不掉烂尾，或者后期运营不起来空置，劳民伤财！

这条从根本上解决了商业过剩问题，后面很多新地块将取消了减少商业面积配置，增多了住宅配置，多提供住宅规划面积，一举两得。

三、合肥土拍情况：

合肥土地集中交易“收官”年度最后一次大规模供地完成，总计成交超79亿元。

12月23日，合肥成交14宗地块，总交易面积约1009.93亩，总成交金额约74.54亿元。12月24日，随后合肥又成功出让7宗地块，揽金约4.57亿元。其中商品住宅用地7宗，共32.6万方，成交楼面价9015元/㎡；

合肥土拍情况，合肥此次土拍的时间点是阳高峰时候，很多人都不敢出门。不管怎么样。这么个严重情形下土拍，还能回笼这么多资金。还有热门地块有10家开发商竞品质抢拍，已经相当不容易了，真心不容易。

反过来说，越是形势差的时候在合肥这个城市买位置不错的地，长远看是不错的选择。比如滨湖的地，明年如果年中上市，还是几乎没有竞争对手，肯定还是卖的火。

四、摇号热盘加推较多，火爆异常！

在严峻形势下比布洛芬还难抢到的，恐怕就是合肥滨湖省府的房子了，买到中奖率仅为11%，不得不感叹合肥楼市“生命力”多顽强！

合肥滨湖省府天郡楼盘在阳高峰形势严重时候，12月23日最后两栋楼登记，共152套房源，但是共计超过1500组参与登记，审核通过的有1374组购房者，综合中签率仅11%左右。

省府楼盘最低总价360万起，非刚需普通购房者需要首付271万，这个门槛不低的。关键是大家都懂的，疫情形势严重，好多人羊了或者不敢出门，居然这么多人登记买房。

另外，包河区龙川路保利新盘12月14日公布登记结果，首批开盘也达到摇号，首开共213套，精装交付，均价23830元/㎡，共369人通过，触发摇号。

还有包河区万科楼盘首批登记房源172套房子，登记第一天就触发摇号，共计报名560组，审核通过522组。

只要合肥还有若干个摇号楼盘，这就是合肥新房市场的底色，说明不差。尤其是包河区的上述两个新开楼盘，一个是6月份拿地，一个是9月份新拿地的，说实话，拿地成本都不低，还启动了摇号。

五、合肥12月份楼盘行情又被疫情打断

12月9日合肥正式全面放开，一周时间内感觉合肥还好，但是一周之后，合肥很多人就阳了，包括笔者在内，大部分合肥人都经过阳，到1月初时候达到最高峰期，逐渐下降。

说实话，放开后阳的速度大大超过我的预计，个人估计在春节前后才可能达到高峰，因为那时候人流量大，而且合肥之前一直管控的比较不错的。

但是没想到新冠传播的速度太快了，在12月中旬到1月初大概20天内，以摧枯拉朽之势席卷整个大合肥，合肥应该至少70%以上人都阳了。

好多政府部门与银行在这段时间都关门歇业，我知道的像某些新盘急着在2022年内开盘，算年度业绩，但是房管局工作人员也阳了好多，导致发放房产证的工作中断了，只能等到月底时候，才陆续开始发证，开始登记。

更多的影响是导致很多人出门不了看房，也不敢出门看房。所以合肥楼市行情再一次被疫情不可抗力所打断了20天时间。

六、合肥买房参谋吴哥综述：

12月份合肥楼市在合肥这个城市疫情最最严重，没有之一时候，依然保持坚挺，不少楼盘启动了摇号登记，说明了合肥购买力依然强大的。

仅疫情这个因素，在2022年四五月份时候一波，影响了合肥好多区域，在11月12月份时候，合肥好多区域被封闭管理，例如瑶海区在11月份整个区域都一度被封闭管理十天时间，区域内售楼部全部关门。

更大的影响是很多外地的购房者想来合肥买房，因为隔离政策一直来不了。尤其是上海北京这些一线城市想回合肥发展，想在合肥买房的人数占不少，很多人因为来回要隔离怕麻烦而没有看房，导致买房想法延后。这对合肥楼市的销量有直接影响的。

2023年以后，应该再也没有疫情这个重大不利因素的了，人员自由流动了，外地想来合肥看房可以随时来看房的了，以后疫情这个不利因素就全面的解除消除了。

更重要的影响是疫情对经济发展消极作用会降低，人们对未来的信心更足，购房的动力会提高不少。

对于合肥这种经济发展快，产业发展良好，人口流入多，对全省吸引力越来越强的城市而言，长远看未来楼市，肯定是会可以持续保持向上发展，这点是毋庸置疑。

2023年春节后，预计外地很多购房者会趁着放假时候，来合肥看房，可能会出现一波回乡潮与小阳春现象。

七、附最新合肥各个区域新房价格：

1、2022年12月份合肥各个区域新房成交均价分布：

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