近来，有关房地产的利好频频释放，2023年楼市回暖几成定局，有不少粉丝咨询我：在北京，什么样子的房子升值潜力大，住着舒服，买来即赚到……

放在前几年，这个问题还真没有标准答案，不过现在我可以明确告诉你：

瞄准永丰，买标杆盘。

比如刚刚入市的栖海澐颂，目前8万均价，未来将至少站上11万，这不是空口一说，而是拆哥团队基于——

区域基准价格（A）+自身品质溢价（B）+低密度溢价（C）的公式所精确研判得出。

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一个核心城市蹿升势头明显的产业新区，配之以便捷发达的轨道交通，优质丰沛的医疗、教育资源，鲜活隽永的文化坐标，生活多元的商业综合体，那么其优质楼盘的区域基准价格（A）通常会超过很多中心城区的几倍。

深圳南山南，不止有华为，2022年9月时上市公司已突破200家，其中从1到达100的时间历时23年，而从100向200跨越的时间，仅仅7个月。

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这与同地段的房价涨幅非常吻合，南山区目前的新房均价来到了11万，在深圳房价整体呈熄火状态的近两年，彰显逆风输出。

几天前，杭州未来科技城，众人期待的金钥匙项目公布了1号楼的设计高度——399.8米，它刷新了这座城市的天际线。

而因有阿里坐镇，以及vivo、oppo、钉钉等一大批行业新贵落脚，这里的房价也一直是杭州城的天花板。

在目前的北京，类似的腾飞之地，非永丰莫属。

它处于“高端创新集聚发展走廊”与“北清路前沿科创发展走廊”交汇处，东接上地互联网矩阵，西临人工智能大本营的翠湖科技园，实为海淀北部新区的核心要冲。

16号线途经永丰等海淀北部科研站点时，车厢里与你擦身的那一位，可能是某大学的年轻讲师，某大厂的网络工程师，亦或是某科研机构的研发成员。

即将升级12条车道的北清路，是串联北部活力经济带的康庄通路。

2024年底竣工的海淀区北部医疗中心，将迎来北医三院、海淀妇幼保健院优质医疗资源的进驻，为永丰家庭成员的健康保驾护航。

新规划出的幼儿园、小学教育用地，永丰业主们优越的教育背景，配以海淀教育点石成金的魔力与魅力，假以时日，后辈的前途不可限量。

商业层面，在建中的海淀大悦城，西北旺万象汇，以及列入规划的永丰山姆会员店，将联袂成为北部海淀客们享受繁华都市生活氛围的部落格。

难能可贵的，永丰还是保有宜居底色的一方水土，有27万平米公园绿地布局，被12万平米水域重重环绕。

在其西北方位，上庄湿地公园里的故宫北院已完成施工招标，这是继三山五园历经千年流变后，又一传统文化坐标与海淀结缘，安置于科创先锋阵地，可谓将海淀最精粹的双面底色一并染指。

对比同属5.5-6环的几大后起之秀，产业充沛、教育医疗资源渐趋优质的亦庄缺少人文情怀，东坝第四使馆区的规划志存高远但没有产业支撑，新首钢尽得冬奥会的红利风头正劲，却还一时难以褪去老工业基地日夜轰鸣的烙印。

北京人买房非常在意“全”这个字，永丰素质全面，加之地处海淀北部的上风上水，真是堪比一位“十全老人”。

目前新首钢中海寰宇天下接近8万，亦庄金茂府9.5万，东坝首城珑玺10万，看到这些次新盘的价格，那么永丰的标杆房产在未来站到10万＋是非常合乎情理的。

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坐拥北大、清华为首的“象牙塔尖”，这几十年来，海淀科创一直是生生不息，一路向北，这样的薪火相传，已传递到百望山后的广袤区域。

在产业升级，人才汇集的加持下，对于楼市的提振效益也日趋显著。

距永丰7公里的西北旺，标杆盘西山壹号院均价14万，该小区业主自设隔离点的壮举，更是一时佳话。

不仅是西北旺的豪宅，同属永丰片区的天阅西山，一个并非纯粹商品房，与保障房地块没有隔离界限，且多为高层建筑的社区，有些报价也已经达到了10万。

籍此，我们可以得出结论，永丰未来楼市的基准价格是9万。所谓“区域基准价格”，即指一个片区10年内房龄中档商品房的二手价格。

而对于栖海澐颂这样众望所归的标杆盘，9万+是毫无悬念的。

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区域牌面好，意味着项目在择址上就已先下一城，栖海澐颂便是如此，当然打铁还需自身硬，栖海澐颂自身产品力也绝对拉满。

它是继海开于2021年打造年度红盘圆明天颂大获成功后，对海开“颂”系的居住美学，从园林、建筑、户型等多维度再次提升。

在一条中心花园主轴的贯穿下，多样化的口袋公园遍布楼宇之间，形成多重居住院落的漫享花园，也让楼间距离足够宽敞。

建筑形制，采用“基座——墙身——屋顶”的三段式设计，遵循中国古典建筑神韵，尽显磅礴大气。

外立面，由仿砖软瓷、石材和真石漆组成,搭配深灰色铝合金窗框，深沉而又精致，如此浓郁的雅韵学院风，仿佛十多年前红极一时的神盘，清河橡树湾降世时的场景。

户内装修，秉承实用、精准，充满科技感的海淀风格，客厅地面仿石砖的真材实料，0甲醛壁布交付的安全环保，中央空调与新风系统环绕，对于玄关、卫生间、厨房与家政间收纳空间的布局，都是实用与美观并举的理念。

所以，我们认为，栖海澐颂的品质溢价大概在1.5万/平。

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这段时间来，关于“十字花”与“气溶胶”的讨论很多，作为特殊时间节点下的热搜词汇，它们会很快变凉，不过也有一些术语，会越来越热。

比如在百度百科的搜索指数上，“低密度”三个字的搜索指数呈直线上升。

打开二手房app查询或者询问中介小哥，低密度二手房的成交量貌似也在提升。

拆哥粉丝关于低密度住宅的咨询量也是越来越多。

这似乎已经表明，买房人对于低密度的执念正成为常态化的求索。

栖海澐颂深植了低密洋房的基因，住宅用地总建面9.69万㎡，限高45米，容积率2.4，内部平整方正，无建筑附着物，14栋楼体全部为7-15层洋房或小高层，887套的总户数，这样就保证了两梯一户，业主可以尽享低密舒适的居住体验。

后疫情时代，低密度已成一大溢价优势，永丰的新盘，保守估计当有5000元的涨幅。

这样，栖海澐颂未来的价格就将是区域基准价格（9万）+自身品质溢价（1.5万）+低密度溢价（0.5万）=11万。

拆哥团队认为，以永丰的潜力与海开“颂”系美宅的输出水准，栖海澐颂必将在未来锚定这个价格。

而作为区域标杆盘，栖海澐颂的产品从81㎡—154㎡，从两居到四居，上车到改善需求一并涵盖，为致力于在海淀北部置业的各方人士而全方位订制。

建面约81㎡的两居，这个面积段能做到南北通透，南北双卧，动静分离，餐客厨一体，已属行业翘楚级别，接近6.5米的南向面宽更是采光优异。

建面约87㎡的三居，为近年来开始走俏的小三居，南向双面宽超过7米，双卫含明卫，主卧附赠飘窗，收藏式家政间，多重收纳空间的设置，尽最大可能扩大居室可利用度，以上这些，就是在拔高上限了。

建面约93㎡三居，南向面宽超过7米，而客厅采用270°转角飘窗，让三面采光得以实现，三面观景更是赏心乐事。

建面约121㎡四居，南向三面宽，接近10.5米，餐客厨一体升级，南北通透，空间开阔，采光视野优渥。

建面约129㎡四居，既有南向三面宽，接近11米宽幅。又有主卧270°转角飘窗，实现三面采光观景。

建面约148㎡四居，超大南向三面宽，接近13米。餐客厨一体，叠加多功能厅，优渥空间，这让家庭聚会，招待宾客都可欢度快乐时光。

建面约154㎡四居，最大面积段，确实拥有最大的面宽尺度，接近13米，兼之主卧270°转角飘窗，无敌视野。

总价600多万即能上车海淀科创产业高地的机会，套用拆哥前文所列的公式，自行算一下，究竟是赚了多少身家？

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