导读
我们提出了标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球学区房趋势，考察不同经济体和主要大都市圈学区房的情况和针对学区房价过高的应对措施。
基本结论：实行租售同权+教师流动的国家，不存在教育资源失衡和学区房较大溢价，比如日本、德国；反之，优质教育资源集聚+买房才能上好学校的国家，存在教育资源不均衡和学区房较大溢价，比如美国、英国、法国等。
全球学区房主要分为两类：
一类是优质学区税收多、教育经费充足，各地教育资源相对失衡，精英教育文化盛行等为代表的美国、英国、法国、韩国。这些国家优质学区房溢价高。其中，国土面积较小的国家，优质教育资源集中于首都，如韩国首尔、法国巴黎、英国伦敦等；国土面积较大的国家，优质教育资源集中在核心城市，如美国纽约。经济条件好的家长选择去核心城市置业，进而获得优质学校学位，导致优质学区房地产市场供需失衡，助推学区房价格。
另一类是严格设定全国统一的中小学教师培养标准，教学硬件设施标准化，“租售同权”落实相对到位，教师流动制度严格执行等为代表的日本、德国，优质学区房价溢价较低。 目录
1 哪些国家优质学区房溢价高？
1.1 美国：房价高、富人多的地区税收多，有充足经费招聘优秀教师，教育资源好，吸引家长置业，助推学区房价
1.2 英国：公立学校采取评级制度、优质学区教育经费充足，多数家长倾向选择高评级学校，优质学区房价溢价高
1.3 法国：教育资源分配不均，精英教育文化盛行，优质学区房价溢价高
1.4 韩国：“学历崇拜”、教育质量差异、课外补习资源配置不均，叠加教师轮岗制度效果不佳，优质学区房市场火热
2 哪些国家优质学区房溢价低？
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2.1德国：“租售同权”，采取全国统一中小学教师培养标准，教育资源分布较均衡
2.2日本：“租售同权”，教师流动制度比欧美更执行严格，教学硬件设施标准化
正文
1 哪些国家优质学区房溢价高？
1.1美国：房价高、富人多的地区税收多，有充足经费招聘优秀教师，教育资源好，吸引家长置业，助推学区房价
美国教育大致分为学前教育、小学、中学及高等教育四个阶段，公立通常采取“划片录取、就近入学”，私立学校不采取“划片录取”，费用较高。美国公立和私立学校招生原则不同，仅公立学校存在学区概念。公立学校实行划片、就近入学原则，提供“K-12”义务教育，可在学前教育阶段至12年级接受免费基础教育；私立学校不划片，通常收取一定费用。在传统公立学校外，美国还存在磁石学校和特许学校两种特色公立学校，数量占比较少，招生不划片。磁石学校针对学生特殊的兴趣爱好提供独特的课程与教学方法，特许学校被政府在课程设置、教学进度等方面授予较大的自主权。
美国学区数量较多，由专门的学区委员会管理，房产税是学区主要收入来源，房价高、富人多的地区因税收较多，教育经费更充足，进而完善学区基建、招聘优秀教师等形成循环，助推学区房价升高。
从总量看，全美有近一万五千个学区，学区数量多，划分精细。受不同州法律在学区建立和授权方面的作用，学区间“因地制宜”特征突出。根据纽约市教育局颁布的《2022年纽约市公立学校入学指南》，家长可填报12个志愿学校，在学校招生名额充足的情况下，学生可直接就读第一志愿学校，申请名额超过招生名额时，将使用优先权安排入学名额。另外，美国学区不属于一般的行政系统，学区委员会是学区的教育决策部门，除夏威夷州的学区由州政府直接管辖外，其余各州的学区设有学区委员会，成员大多由当地居民选举产生，上级政府无权任免。学区划分精确至门牌号，美国教育部官网收录学区信息，学区边界确定后一般不轻易改变。
美国学区有独立财政权，教育经费主要来源于地方政府征收的学区内居民房产税，美国贫富差距较大，不同学区教育经费差异也大。学区财政权的独立性有利于因地制宜发展教育，但也导致各地基础教育发展不均衡，根据纽约州政府发布的《地方政府手册》，2010-2011学年，纽约州各学区分享的房产税有263亿美元，占收入总额的46％。房价贵、富人多的地区学校教育经费充足，基础设施、师资水平等也更容易得到改善，这又会吸引更多人搬到周边居住，助推房租和房价上涨。
为促进教育资源均衡，美国倡导教师流动制度，推动中小学教师均衡流动，但学区拥有独立财政权，优质学区经费充足，进而转化为完善教育设施、高薪聘请优秀教师等，各地教育资源仍存在差距，政策效果不明显。美国联邦政府通过制定法案或项目推动教师流动，促进教育资源均衡。例如：2002年颁布的《不让一个孩子掉队》教育法案提出，设立“全国教师流动委员会”，负责对各州教师流动的政策制定与评估，促进全国境内优秀教师的有效流动，特别是鼓励教师向经济贫困、师资短缺难以吸引或留住教师的欠发达区域流动。另外，一些非政府组织也发起促进教师合理流动项目。例如，1990年温迪·科普创办了“为美国而教”组织，其目标是通过短期集训和网络培训方式培养紧缺师资，吸纳一批致力于变革当下教育困顿状况的有识之士以满足经济不发达或师资紧缺地区对师资的大量需求。美国以法律法规为保障，叠加一批非政府组织共同推动教师流动，一定程度促进中小学教师均衡流动和配置。但美国学区拥有独立财政权，优质学区周边房屋价格普遍较高，学区税收充足，进而转化为大量的经费去完善学区内教育设施和高薪聘请优秀教师等，导致地区间教育资源差距依旧存在。
1.2英国：公立学校采取评级制度、优质学区教育经费充足，多数家长倾向选择高评级学校，优质学区房价溢价高
英国教育体系分为五个阶段，分别是早期教育、小学、中学、扩展教育、高等教育，其中小学到中学阶段为义务教育，大多由当地教育局通过就近原则分配入学。英国的中小学分为公立学校和文法学校，其中文法学校则通过竞争性考试获得入学资格，而公立学校入学由当地教育局根据住房距离分配或由个别学校指定的生源区（Catchment areas）中获得资格。自2005年以来，伦敦各区的家长可以申请任何公立学校的学位，最多列出六个选择。随后由当地教育局评估，考虑学校提供学位的标准排名为特殊教育需求、已在该校就读的兄弟姐妹、与学校的距离及其他特殊能力，其中前两项标准通常只占录取人数的10％。因此，与学校的距离是提供学位的实际标准，学校越受欢迎，入学竞争就越激烈，分配学位的距离标准就越严格。竞争激烈的公立学校，每年招生录取的学生家庭住址到学校的直线距离甚至不超过200米。
伦敦作为英国首都，拥有优质教育资源，其中金斯顿、萨顿等为教育资源最集中的学区，均拥有30所以上的优质中小学，近5年金斯顿房价涨幅达15％，高于伦敦（11％）。伦敦的金斯顿、萨顿、哈罗和巴尼特为教育资源最集中的学区，均拥有30所以上的中小学且大部分被教育部评为“优秀”及“杰出”。此外，里士满、肯辛顿和切尔西、雷德布里奇、伊灵等学区也均有优质公立学校。这些学区除了拥有优质公立学校，还配备完善的公共服务资源，如公园、图书馆及其他便利设施。根据英国国家统计办公室（ONS）数据，伦敦地区是英国平均房价最高的城市，2021年11月，伦敦地区的平均房屋成交价格为52.0万英镑，远超同期英国平均房屋成交价格（28.8万英镑）。其中，伦敦的肯辛顿和切尔西地区平均房屋成交价格为130万英镑，约为全英平均价格的4.5倍。近五年伦敦地区知名学区的涨幅均高于市平均水平，2016-2021年11月，里士满房价涨幅达16.7％、伊灵斯顿为14.6％、金斯顿为13.0％，而全市的平均涨幅为10.4％。根据英国教育局报告，在英国表现排名前十的中学附近房屋价格比其他地区平均高6.8％，而在排名前十表现的小学周边房屋，此数据为8.0％。
英国公立学校按等级评级，高评级学校申请量大，优质学区能提供更多的教育经费，教育资源的质量较高，经济基础较好的家庭会倾向热门学区置业，优质学区楼市供需失衡。英国采取公立学校评级制度，即每年英国教育标准局会对英国所有公立学校进行评级，分为“outstanding（杰出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改进）”和“inadequate（不合格）”。公开的评级和学生成绩（GCSE和A-Level）排行榜会影响家长申请公立学校的决策，表现杰出的学校一般会被超额申请。为了学位名额，经济基础好的家长会选择在热门学区购买或租赁房屋，从而提升小孩申请通过的几率。根据伦敦政治经济学院关于房价和学校质量的研究发现，学校的成绩提升一个标准差的变化（Hedonic估价法）将会导致周边房价提高3％。因此大部分家长会选择购置优质公立学校周边的房产，楼市供需失衡，进而导致优质学区周边房价上涨。
为改善学区教育资源不均衡现象，英国对教育系统进行了改革，在《教育改革法》中尝试扩大学校选择，划分新的生源区，但由于学校评级制度的存在，经济基础好的家庭仍倾向去优质学校的生源区内置业，改革效果并不明显。在布莱顿和霍夫的招生改革中，采取抽签或随机分配，作为超额认购名额的重要因素，而不是采用从居住地到学校的距离。另外，英国政府采取改变学校学位的分配政策，将弱势学区的学生分配到表现杰出的学校。2010年英国教育局提出了“公平能力分组”（Banding test）的招生政策，在1
