专题丨2023亿翰人春节返乡见闻系列【华东区域

家乡对于每个人而言，是难忘的儿时记忆，是游子魂牵梦萦的人间烟火，更是产业振兴、乡村振兴、民族复兴的特色招牌。

伴随着春节返乡潮到来，亿翰智库迎来了新一年的返乡见闻系列。你的家乡在这日新月异中发生了哪些变化？你最难忘的家乡美食是什么？

让我们一起来看看大家对于家乡的看法和感想吧。

2023春节 返乡见闻 【华东篇】

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上海：改善需求支撑

春节后市场有望稳步回暖

今年春节，周边不少“阳康”的朋友都选择外出旅游，东北、海南、云南等地成为热门目的地，即使是没有出游打算的，也终于可以享受到畅通无阻的返乡行程。因此，在出游和返乡人群众多的情况下，上海的楼盘基本维持常规的推货节奏，并无新盘入市，各大售楼处也显得较为平淡。

与亲友团聚的饭桌上，大家讨论最多的还是各自的“抗疫历程”，其中，提到比较多的是关于室内功能性的问题，以及由此带来的置换意愿，也有不少朋友聊到正在关注的楼盘。

随着上海近年来在外环以内的宅地供应放量，改善楼盘入市逐渐增多，可以感受到大家蠢蠢欲动的置换热情，且当前不少热盘的购买积分较此前有所降低，也为改善需求的释放创造了一定条件，相信2023年的上海改善市场应该会有不俗的表现。

通过公开渠道，了解到今年春节假期（1月21日-1月27日）的成交房源不足20套，且主要集中在闵行、宝山和青浦等近郊区域，成交结构以刚需为主。尽管今年上海的春节有40多个售楼处不打烊，但看房买房的人数锐减，与景点、影院的热闹场景形成鲜明的反差。

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与亲友的交谈中，大家对几个中环区域的待售项目关注度较高，一个是位于浦东的金桥地区，预计将有5个项目待入市，尤其吸引金桥、张江等附近产业园区工作的客群，随着“科技商务+双环驱动”的总体规划逐渐落实，片区的价值有望进一步提升。

另一个提到的是位于普陀的桃浦地区，随着桃浦智创城的落地实施，在金茂、宝华等开发商相继拿地后，片区进入了快速发展阶段，应该能吸引不少核心区外溢和地缘性客群的关注。还有一个传统的改善片区，闵行的古美今年也将有4个项目在售，相信建发、华发等品牌房企热门项目将迎来热销表现。

回顾2022年的上海楼市，依然存在冷热不均的分化格局，外环以内尤其是中环以内的项目开盘去化率基本能在6成以上，甚至有不少倒挂盘出现“日光”。

初步统计，2023年将会有超过30个的改善项目在中外环区域入市，在如此充足的供应环境下，上海市场有望率先迎来复苏，或许，这会是亲友们所说的置换“窗口期”吧。

安徽淮南

三四线城市的希望还在吗？

2015年底开始，行业开始呈现出繁荣景象，沉寂多年的三四线城市也开始走出阴霾，一潭死水泛起波澜，开启了为期多年的房地产复苏之路。

多年过去，再来看如今的市场走势，需求的释放已然进入到新阶段，伴随城镇化进程的推进，多数三四线城市的后劲已经不足，这是历史演进的必然归属。

淮南地处安徽省，是典型的内生型三四线城市，最初的产业依托主要在煤炭，而由于煤炭行业的整顿，煤炭行业发展规范性更强，但煤炭领域内某些层面上的发展已今时不同往日。从整个城市的房地产行业发展来说，显然也已经到了一个新的阶段：

一、商业业态更丰富，形成了以万达广场、新世界、吾悦广场等为核心的商业圈，春节期间商场客流明显恢复，黄金、餐饮等消费需求呈现复苏势头。

二、规模型房企争相入驻，新房供给充足。作为内生型的三四线城市，淮南的市场周期与行业大势保持了较高的一致性，回暖进程也与多数三四城市同步，规模型房企争相进入，抢夺市场空间，碧桂园、中国恒大、融创中国、中南建设、金地集团、新城控股、中国中铁等企业均有布局，再加之一些本土房企的竞争，从量上来说，新房供给是不缺的，一些楼盘的实际入住率并不高，有部分购房者也并不在本地生活，工作，短期内也不太可能入住。

三、需求已逐渐乏力，开始进入积累期。由于前期的需求集中释放，真正有需求的购房者，或结婚，或生孩子等，大都已经实现购房或换房需求，需求已经进入到新阶段，开始再度积累。而且由于前期疫情影响，消费者在收入端遭遇重创，购买力明显不足，如今疫情管控虽放开，但经济发展面临的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力依然较大，所以消费者的信心并未恢复，预期仍然负向，对于未来仍是恐惧占主导，购房决策自然也迟迟不能决。

四、由下至上的流动趋势持续。三四线城市需求通常具有一个显著特征，即需求由下向上流动趋势明显，居民由农村进县城，再有县城到市区，再进入到本省的省会城市。淮南市当前的需求流动也呈现出相似性，但也有一些差异性，伴随资源的聚集，居民已经开始跨阶流动，直接由农村进入市区，而不再逐层流动，县城的居民也流向市区。

五、基本面相对较好的县城，二手房市场相对冷淡。根据调研，基本面略差的县城，已经很难再有更多人群进入，而基本面较优的县城，二手房市场行情冷淡，主要源于几点原因：其一、小区周边有新盘推出，价格上更有优势；其二、小区本身户型设计不占优势；其三、相较于县城，市区的配套等相对更完善。

六、对期房有担忧，倾向于市区内二手房。由于房企频繁出险的影响，消费者在心理上对开发商产生不信任感，一来担心开发商无法按时交房，项目会停工、烂尾；二来担心开发商为控制成本偷工减料，房屋质量无法保障，所以会倾向于选择房龄较短、确定性更高的二手房。

七、配套设施逐步完善，带动购房者由旧城区进入新城区。由于城市本身的发展，新城区的教育、医疗等配套逐渐完善起来，一些老城区的配套也开始向新城区转移，一些购房者开始抛售掉旧城区住宅，转向新城区，新区项目本身设有幼儿园，业主入住后可以直接将子女送入小区内幼儿园，伴随周边教育配套的逐渐成熟，购房者可以解决子女的教育就学问题，能很大程度上降低购房者的子女就学压力。

放眼全国，如淮南一般的三四线城市数不胜数，从淮南单一城市的房地产市场表现可以窥见当下三四线城市的发展现状，也一定程度上预示着未来三四线城市的发展前景，市场高峰已过，需求的积累需要一定的时间，即使需求积累，未来的成交量也很难再有更多的想象空间，而行业发展的重心也不再是增量发展，而是更多的在存量端，在内容上做更多尝试和探索，新阶段还是会有新希望。

安徽蚌埠五河

三三两两的小县城楼市

作为安徽一个普普通通的小县城，五河的房价已经持续跌了两年。

前段时间我从网上看五河碧桂园销售价格为5500元/㎡，惊讶其价格坚挺，毕竟跌了两年，后才知晓是因政府禁止降价销售，各个楼盘均以内部打折方式间接降价，所以卖房网上价格仍然坚挺，实际早已大幅降价。

年前，跟着朋友看了他们刚交付的拆迁房，前前后后建了三年，终于赶在年前交付。他们家拆出了五套房，套均130平，立刻成为“富有”的房东，但装修资金的问题也随之而来，解决眼下这个问题最快的方式就是卖出1、2套拆迁房。

两年前，该区域的新房约5000元/㎡，目前已经跌了1000元/㎡，即使是4000元/㎡，130平的房总价也理应在50万元以上，但实际卖的过程中即使达到30多万也十分困难。在全国市场热度及丈母娘的需求推动下，小县城房价涨了许多，同时也面临透支问题，库存不断积压，购房者不断萎缩，加上大量拆迁房持续不断地涌入市场，小县城的楼市已然非常低迷。

小县城市场持续低迷，前三四年买房的或多或少都亏了一笔。大家对小县城乃至普通三四线楼市看法出奇一致——继续看跌。年后，另一位朋友直接跳过三四五六线城市问“未来一二线楼市还有机会吗？”。

小县城市场的最大问题是人口。2010年五河常住人口为62.2万人，2020年常住人口已降至52.4万人，十年人口减少了16%，随着出生率持续下滑及人口外流加快，小县城人口问题将逐渐突出，未来弱化版的“鹤岗”现象可能会陆续出现。

扬州：时隔三年

再见“烟火气”的苏北小县城

2023年春节，时隔三年再回家久违地感受到了春节的气息。三年时间，家乡的变化可以说是熟悉中透着陌生。

我们家在一个小的县城，前几年高铁还没开通的时候，只能坐大巴车回家，我对春节返乡的印象就只有：耗时累人。算上堵车时间，可能在路上会耗费七八个小时。

而现在高铁开通之后，回家只需要2个小时的路程，大大缩短了回家的路上时间，这样以后我也是可以周末“打往返”的人了，这是感受最深的变化，但这带来的新的问题，节假日的高铁票好难抢。

高铁的开通，一定程度地改善了苏北地区交通路网不发达的问题，加强了与苏南、上海地区的联系，对城市发展大大有益。

别的不说，借由高铁规划落地、当地最好的高中新校区确定、人民医院南迁，原本的城市边界不断向南向扩张，形成了新的生活片区，催生了无数新的楼盘。楼盘多到常年在外的我完全分不清城南片区都是哪些小区。

虽说居住小区非常多，大多数仍是本地的地头蛇开发商，外来品牌房企并不多，经营的比较好的品牌房企就属碧桂园和新城，新城吾悦广场是城南非常重要的一个商业配套，春节假期的人流量非常大，大的我会困惑“家里有这么多人吗”的水平。

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