开发商提前交房违规吗？绿城紫薇公馆怎么回事｜房哥问答318

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问：刚需买房，龙湖云璟，万科东望，绿城春和印月如何选？

答：这三家都还算目前市场，口碑，交付，业绩不错的，最大的区别还是在于位置和产品，都是偏刚改的社区，均价几乎相当，最大的区别还是在位置上：

观感上，春和印月更靠前，周边三公园环绕，对面是航天一小一中，属于航天较早开发的区域，周边配套和居住氛围成熟，绿城小区不错，户型一般，很多人觉得面积小了，大的更好卖；

龙湖万科属于直面竞争，万科的优势在于靠近八号线地铁口，龙湖优势在于景观，户型观感更加，小区密度更舒适，但等驾坡片区改造拆迁中，目前学校，商业，教育等配套都比较一般；

三个小区周边观感差异很大，实地看后选择自己最中意的，交付产品都可放心。

问：刚需不怕房价跌，住进去涨跌无关系？

答：虽然这么说没错，刚需以自主为前提，对于转手时间，房价涨幅非强刚需，但刚需同样在意房价涨跌，毕竟是大宗资产，刚需的买房难度与抵抗风险能力很差，对于房价反而更为关心；

刚需的选房，首先要早，时间越长，土地成本和新区外溢，会导致越买越远，越买越贵，其次刚需更要重视核心诉求，必须有学校，必须靠地铁，还是必须买三室，更讲究当下需求的适配，未来的规划要求不高；

同时，刚需也会在随后几年面临换房，卖房问题，对小区品质还是要有一定要求，单纯的便宜后期转手也一样，地段的权重要高很多；

所以，刚需的房子在西安其实是最难买的，样样都要解雇，但就那么多预算。

问：存量房利率什么时候下跌，没钱消费？

答：这属于从银行的嘴里拔牙，期待值很高，难度很大，银行在过去几年，尤其是地产火热期，利率的加点不低，多了很多房贷利息收入，存量房属于板上钉钉的协议，没有特殊原因，银行没有必要主动放弃利息收入，为买房人减负；

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银行更多面对的都是新增用户，贷款人少，地产下行时，给出利率优惠，吸引贷款，这种就和买房一样，完全是时机问题，有贵有便宜，有合同约定；

但对于买房人而言，如果高位的房贷利率能够降低，确实可以节省开支，促进消费，但那是另一个维度的事儿了；

如果当时选的lpr，虽然加点是固定的，但基准利率每年都会下调，比如最近就降了0.35，月供少了几百块！

问：绿城紫薇公馆怎么回事，能买吗？

答：事件来源于绿城官方最近发布的关于颐合公司及其项目停止使用绿城品牌的声明，表示绿城中国及下属公司未持有绿城颐合房地产有限公司等17家公司（附后）的股权；

其中就包含西安的项目，绿城紫薇公馆，最重要的原因可能是绿城颐合的商票违约给绿城带来了负面影响；

绿城颐合属于绿城被中交入股前的历史遗留问题，没有绿城品牌加持后，对于小区后期溢价和物业增值有一定影响；

但从最近登记结果看60套洋房，还是吸引了405组家庭登记，看得出来航天的位置和洋房价格还是让很多人买单，即便去掉绿城，单纯的紫薇公馆，只要能交房，还是不愁卖的；

以后绿城在西安的项目，就是直接投资和代建两类，都可以在绿城中国官网上找到，上图为绿城西安自投项目汇总！

问：金辉世界城如何，户型不错，反馈物业不好？

答：算是几年前的西安网红小区，摇号鼻祖，小区位置不错，曲江二期腹地，自带商业，学校，公园，临近地铁，算得上区域内的大社区，又赶上市场热销，房价上涨明显；

小区很大，分为很多区，产品多样，面积大小都有，房龄整体较新，小区环境也还可以，基本看金辉的，周边中海，万科，天地源，金地，招商，保利等都会对比；

小区很大，每个区的物业反馈也不同，整体物业评价在西安不算第一梯队，融侨馨苑的物业反馈不佳，这边可以去小区，多和临街商户，小区住户，租户聊聊，这个反馈最为真实；

但这个担忧，并不影响很多人看二手房，毕竟位置，配套，价格的卖点更多。

问：开发商提前交房是否违规，应该给业主赔偿金？

答：这种情况不多，毕竟当下的市场，开发商能提前交房已经很良心，延期交房的才是常态；

同时提前交房也不算违约，在签订商品房买卖合同时，对交房时间的描述是都是在某一时间之前交房，而不是某一日期，也是正常交房的一部分，不算违约，但是超过约定时间交房就是违约；

当然里面也分情况，一种是不仅时间提前，同时保质保量，竣工验收通过，甚至房产证也下来，提前收房时间还免物业费的，这种业主感谢都来不及；

另一种是为了赶工期，降标简配，工地交房，没有竣工验收的，仅仅是时间提前，但完全达不到交付条件的，业主就可以拒收，提前交房是亮点，但前提是要保质保量！

问：刚需200万以内怎么选，在高新科技六路上班？

答：这算是高新二手房价格最贵的一条路了，枫林绿洲，枫林意树，保利天悦等都在沿线，如果是200万首付还可以够到；

200万总价，在目前的高新，除了国宾中央区，鸿基新城，龙城铭园，玫瑰公馆等一般小区的小面积，基本是够不到太好的小区；

由于靠近长安，雁塔，很多人是选择在西沣路沿线或者长安区自住，来往科技六路，半小时左右车程也可控，居住成本也较低；

雁塔范围，西沣路沿线，万科高新华府，金地西沣公元，海亮新英里，长安范围，融创南长安街壹号，万科城润园，雅居乐花园，勃朗峰，湖居笔记，悦美国际，盛世长安等。

问：凤城二路上班，天朗，保利，绿城三选一？

答：距离上，保利锦上明显偏远，凤城二路来往港务区，没有地铁换乘，通勤太久，同时期房，新区后期发展未知，虽然预算狗，但对于刚需太折腾；

柳岸晓风，走朱宏快速路，开车半小时车城，优势在于价格可控，临近经开第五学校，背靠紫薇湖，西安湖公园，环境和学校优势明显，绿城房子品质不错，交付有保证；

蔚蓝锦城大兴郡则是二环内主城区，生活交通便利，门口八号线，房龄尚可，小区环境不错，不足在于周边密度高，没有很好的学校资源，对于后期考虑上学，很多人会卖房搬走；

更合适的二手房还有凤城一路城市锦上，二路的文景观园，七路天朗御湖！

问：600万买四室，高新万达，兰亭坊，香榭怎么选？

答：预算不低，基本都是高新次新二手房塔尖的小区，同时位置也很接近，香榭兰庭，兰岛主要预期是学校，紧邻高新一中东校区，小开发商，产品，户型一般，几乎都是冲着上学买单；

兰亭坊属于最出名的改善小区，紧邻木塔寺公园，和紫薇公园时光一起，是区域最早的大户型公园房，小区密度低，文化氛围浓厚，但管理一般，房龄较长；

万达是最新的，天玺虽然是小地块，但背靠写字楼，万达广场，地铁六号线，木塔寺公园二期，算得上配套最为丰富，位置最好的，小区很小，只有四栋楼，附近还有万达天樾可选；

万达位置最好，配套最优，天地源改善自住比较纯粹，香榭系列侧重于学校学区。

问：保利阅云台如何，位置是否太偏？

答：长安区包头鱼村58亩城改，定位刚改的小区，面积93、106 、128、143㎡的三房、四房，小高加高层，预计首开价格15000+的毛坯，这只是保利的一个地块，后期还有约200多亩的住宅用地；

在长安区范围，新房断供很久，这个价格正常，又是央企，需求还是挺多的，小区位置就在二号线延伸线终点站附近，靠近培华和财院，目前周边的配套除了地铁，就是建成的长安区第一初级中学；

商业和生活配套比较匮乏，位置也确实远，好在有地铁，来往主城区方便，对于财院和培华老师，倒是很合适，这地方已经长安靠山腹地，不太可能大规模开发；

目前周边有新房的，除了这里，还有融创南长安街壹号DK4的新房，备案价已出，很快登记！

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