我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，有一套116方的房子，感觉小区老了环境不够好，犹豫要不要置换，如果置换应该换哪好？另外手头还有250万的资金，不考虑居住，可以去摇哪里的房子？

杭叔：你好，如果能置换到大关、三塘、文晖、申花这些板块的话固然很好，但很难摇，中签率基本是个位数，也可以考虑去置换一个更好的二手房，如城东的二手房价格不是太高。如果250万在不贷款的前提下，建议摇崇贤、临平山北、乔司等板块的新房，如果要贷款，那么周边的铁路北站、运河新城核心区、桃源、华丰、丁桥等板块的房子都可以去摇。杭州买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：杭叔，你好，目前在杭州租房住，已经在杭州工作几年，有购房资格，打算在杭州买套自住房，不过预算有限，请问我是应该在公司附近买房吗？

杭叔：你好，对于购房预算有限，但又想在工作地买房的购房者建议是，在工作可换的情况下，将居住、工作和房子相分离，也就是围绕房子换工作。毕竟契合工作地买房必须考虑通勤，这样下来购房选择面缩小，容易出现两个问题：第一在选择范围内无优质新房和新房摇不中。买房不仅要考虑居住属性，更多的是考虑房产附带的教育资源和金融投资属性。对于预算不够多的购房者来说，能够契合工作地选择的房产极少。住、投分离对于门槛刚需和工作稳定但预算不多，工作又在核心区的购房者同样适用。

想要买到契合工作地的优质新房比较难，与其凑合买一套房子，不如租房创造机会，租房性价比高但却只考虑了居住属性。考虑房产各方面属性，预算不多就应该优化购房路径，选择优质的房产，为未来计划打下坚实基础。

提问： 杭叔，你好，目前人才落户杭州，想在杭州投资一套房子，在老家有套房，有贷款，目前手上现金最多200万，大概买300万左右的房子，不太了解杭州，在杭州哪里买涨幅比较大，估计5年后会卖掉。

杭叔：你好，现在杭州刚需、改善人群的是总价300万左右的新房的主流预算，一些摇号热门板块更加受到关注，比如未来科技城、勾庄、三墩北等。目前，还可以选择三墩北、未来科技城、勾庄、丰收湖、下城北、九堡、乔司、丁桥、长睦、运河新城、祥符、桃源、之江、下沙金沙湖、大学城北、市北东、宁围、南部新城、南站新城、萧山科技城等板块。 整个杭州城北，满足非无房家庭可参与的、均价在4万以下和总价三四百万的楼盘条件的，基本集中在运河新城和祥符，萧山市北热度也比较高。

提问：杭叔，你好，单身未婚，投住分离，最近想买市区普通学区的老破小来投资，合适吗？因为资金优先，学区好的老破小太贵。

杭叔：你好，不建议投资。买新房的逻辑是地段，买老破小的逻辑则是资源。从投资角度来看，市区没有学区的老破小和老破大大多跑输了大盘，只有个别靠近江新城的热门板块，或者优质学区加持的老破小才能跑赢平均涨幅。不少传统意义上的郊区板块，房价涨幅到单价都逆袭了市中心老破小。从流动性来看，一般的老破小可办理的贷款年限为50年减去房龄，所以房龄越老，贷款年限越短，也就是说买一套老的二手房相当于增加了短期购房成本，降低了流通性。最后，老破小的居住属性也很差，生活体验会大大降低。买没有资源的老破小不如买偏一点的地铁口新房，特别年轻人要注意千万不要浪费首套三成的政策福利。

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