施罗德投资安昀：房地产市场持续复

施罗德投资管理（上海）有限公司 首席投资官 公募业务（筹）安昀

国内经济复苏的节奏略超过投资者预期，特别是海外投资者的预期。自去年底疫情防控措施优化以来，叠加国内经济政策全面以复苏经济为重点，经济回升开启。在春节之后，复苏步伐明显加快。从居民消费服务方面来看，春节以及元宵节的餐饮和回乡游热度上升。春日气温回升之后，餐饮和旅游呈明显复苏态势，从许多餐饮企业近期指引看，有8成多的门店已经超过19年的水平。国内短途游也急速升温，随着国际航班供给的逐步回升和票价的下降，我们认为国际旅游也有望再上台阶，二、三季度的旺季数据非常值得期待。

有观点认为，中国居民的消费力在过去两年受到了抑制，我们认为消费除了受到收入预期的影响，还受到场景的影响。当下消费场景逐步恢复至新冠危机之前的状况，对于短期的消费恢复更具影响力。中长期的消费复苏的确可能会更受到收入预期的影响，我们认为在今年复苏经济的大环境之下，收入预期也会有一定程度的恢复。最后，居民的资产负债表可能并未受到实质性影响。中国居民的资产负债表67%左右是与房产相关的资产，金融资产只占到5%。虽然2022年金融市场的调整造成了一些影响，但房价基本是稳定的。所以我们认为负财富效应并未显现。

最近比较明显的迹象是房地产市场的复苏，这在一定程度上超过了市场的预期。我们观察到春节以后70个大中城市的二手房交易持续强于季节规律。从历史上看，二手房市场对于政策和经济的变化相对较为敏感，反应也较快，且在很多情况下是一手房市场复苏的先导指标。投资者对于房地产复苏的可持续性持观望态度，担心即使复苏了未来还是会被调控。房地产股本身可能波动比较大，但我们看到房地产产业链相关的股票今年以来都有明显的反弹，走势也比较持续。我们认为在当下的政策和经济组合之下，房地产行业的复苏可能会持续，到了4-5月的传统旺季，房地产复苏或会进一步加强，地产价格和交易量之间的正反馈正在出现。

从市场情况来看，简单地说，就是市场需要进一步的基本面数据展望以验证股价的复苏。当下市场讨论的点在于，今年以来的市场反弹是一个周期性的反弹，还是一个中长期值得关注的点。我们的观点是姑且先把它当成周期性的复苏来看，再对中长期的政策和经济因素进行紧密跟踪，视进一步变化而定。

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