福州市中心楼市成交大跳水：退潮后才知道谁穿着泳裤

今天聊一下，1月鼓楼和台江主要楼盘网签情况：

1、

首先看一组数据：

2023年1月福州五区新房（不含安置型商品房）住宅成交量为714套，具体分区为：

鼓楼8套，

台江42套，

晋安265套，

仓山348套，

马尾51套。

根据克而瑞公布数据，以下楼盘是1月网签主力：

榕发江乾云筑位于台江区河下街，以36套位居鼓楼台江销量第一。这是一个108套小社区，于2022年12月入市，目前已经网签40套，从这个趋势来看，今年上半年清盘可能性很大。均价35661元和套均460万，是目前在市中心乃至二环内改善置业的基本门槛，户型一般在三房乃至四房。

这两年，福州建发在土拍市场抄底，拿了不少二环内地块，特点是地块小，金额小，一方面凭借区位优势，另一方面靠着周边竞品少，与品牌国企形成错位竞争，不少项目都取得良好销路。

2、

以厦门建发、国贸和保利为代表的龙头国央企也在市中心拿地，但是定位要更高端一些，比如实行全精装修，提高溢价水平，凭借市中心项目稀缺度和品牌价值，占领改善和豪宅市场。

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从1月成交来看，除了榕发江乾云筑，其他少量成交的项目，均为尾盘，入市时间较长。

从价格来看，一些楼盘实际成交价格要高于网签价格，比如新玺·西湖億礼要4万以上，远超表格中体现的3.8万。这些项目敢于价外价销售，主要靠区位优势，片区供给极少，它们可以筛选客户，最终慢慢卖出去，加上利率也低，开发商耗得起。

以上楼盘多为安置商品房或者商品房尾盘，可谓是“山中无老虎，猴子称大王”，我们不难知道榕发江乾云筑为何是第一，作为一个纯商新盘，这个项目3.56万价格也还算合理，毕竟周边一些次新二手房也要3万了。

3、

从以上分析，我们依然看到市中心房价相对要比外围保值的多，这些项目绝大部分没有低于备案价销售，甚至有些项目还能搞价外价。

还有一点需要注意：并不是所有鼓楼房子都好卖，比如鼓楼金毛府1月居然一套都没网签，这楼盘位于二环外三环边，区位上于东区那些项目差不多。这说明市场最稀缺的还是二环内真正有配套的地段，所以鼓楼或者台江的房源也分化，它们也有外围和中心之分，外围一般配套都是相对差，稀缺性不足，所以容易下跌。

2023年来看，鼓台市中心地段这些项目值得关注：

鼓楼保利天珺：鼓楼区乌山西路以北，福沁路西侧旧改出让地块

国贸天琴和苑：台江区交通西路北侧，上海西新村出让地块二

建发云栖白马公馆：台江区西二环路以东，斗池路以南，上海西新村出让地块三

这些项目共同特点是定位为改善，入手门槛要高；从未来房价走势看，买房能保值就差不多，想要升值，可能性并不是很大。所以，现在有能力入手市中心刚改项目的买房人，可以酌情出手，因为这类刚改楼盘只是包装壳相对差一些，但是地段与再改或者豪宅新盘是差不了多少，算是当下楼市环境中，性价比较高的。

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