近期济南东部楼市真的是蠢蠢欲动，个别楼盘的涨价，导致部分手里有闲钱的人就坐不住了，让很多犹豫的刚需也是急慌慌冲进了售楼处。

当优质楼盘售罄之后，那些以往无人问津的楼盘成了香饽饽，自信满满。

所有的楼市数据都是滞后的，等你看到各类机构统计数据济南有上涨苗头的时候，大概率济南已经涨了1-2个月。而且济南这种城市各片区的分化又非常严重，当我们热火朝天讨论东部楼盘涨价消息的时候，西部、北部楼盘最多就是小阳春的到访上升，成交回暖，完全没有反映在价格上。

单看济南楼市东部的购房人群，后知后觉的人总是当诸多数据摆在你面前，才会死心，然后长叹一声：

真TM涨了啊，怎么办？是不是年底又会降下来。

这就是很多购房者的心理变化：怀疑涨价——确定涨价——无法接受——鸵鸟战术——期待再降价——恐慌看楼市涨——看不到降价希望——上车买房——站岗——卒。

还是要劝购房者要适当的理性，不要眉毛胡子一把抓，买错房子。

01.

当下的楼市绝对不是2016

楼市就是这么神奇，从2016年那一波开始，我们就经历了一次涨价去库存，准确的验证了购房者“买涨不买跌的心态”。

现如今当下的行情很多人又说非常像2016年，我只能说：像个毛线。

当下政策很放松，利率也很优惠，国家也鼓励刚需、改善买房，但是能够高杠杆买房的购房群体并不多，自然很难导致房价的整体普涨。

尤其是绝大多数刚需楼盘因为供应量大+存量次新二手房数量居多，更是没有涨幅特别大的可能。

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今年一个楼盘卖15000，明年卖15500，对于刚需购房者来讲，是不是今年买更合适？

然而对于投资的购房者，买了这种房子并没有什么收益，500/15000=0.03333333333，即便是全款买，也基本没什么收益。何况很多刚需盘，涨一年，平稳两年，能做到跑赢理财的刚需楼盘少之又少。

所以别在济南楼市投资刚需楼盘，瞎折腾一通，没啥收益。像今年很多刚需新楼盘价格略有虚高，甚至买不对还赔钱。

房住不炒，平常心。

现如今整个济南的住宅供应量达到相对的平衡，而东部供应量明显偏紧的状态。

济南东部的房子，现在不仅是济南人在买，新济南人在买，同样也吸引济南之外的部分投资保值者在购买，才有了 济南楼市东部2023年小阳春的火热。

02.

萝卜白菜各有所爱 别买错

当下东部市场比较热，很多购房者就开始眉毛胡子一把抓了，逮住啥买啥。

最近不少咨询我的粉丝，就是买房投资……其实大家要明白一个道理，我们买房就是自住、保值，能赚钱投资的房子很少。现在很多楼盘年后涨了1000-2000元/平米，已经把我们购房者的利润完全吃掉了，你要说买了自住、保值，还勉强，你要说投资，我真是不认同。

要是楼盘单价便宜就是好的保值投资品，那买房太简单了。

我建议所有手里有闲钱，想买房保值的先看看我前两年写过的这篇文章：

未来济南流通性最好的户型该什么样？

自住刚需购房者迫于手里资金预算有限，真的是没办法，才会挑选那些价格便宜，品质相对一般的楼盘购买，因为先上车是正确的。

当下济南的限售政策是拿到房产证之后2年才能销售，所以大部分人买入房产，不管你有多着急，你也是差不多3-5年之后才能销售，如果办证慢甚至6年之后才能销售，未来你卖的是绝对的二手房。

你想要买房赚钱， 需要看你当下的买的房子，5-6年后是否还抗打，是不是真的是过几年需求还很旺盛的产品、户型，要不然又是买错了。

当下很多楼盘靠高佣金各种广告狂轰滥炸卖房子，旁边有20000的二手房你不买，鬼使神差，你偏要去买品质一般23000的新房，你买了，你不接盘谁接？

真正的好房子二手房要比大多数新房还要畅销的，你买了今年才勉强算是热销的“新房”，价格还涨了不少，你不站岗谁站岗？

再经历几年，更多置业者会明白一个道理——

“ 宁吃鲜桃一口，不吃烂杏一筐 ”。

现在以及以后，在楼市中要选“鲜桃”，抛弃“烂杏”。

这就是当下楼市与前20年楼市不同的地方，这也是未来楼市的趋势。

所有的新房子都能卖出去，不管优劣，总有些人买对，有些人要买错，你作为我的粉丝， 你要是买错了，真是不应该的。

03.

东部核心区4室持续看涨

先说个人判断：

过完春节，济南楼市东部核心区域，比如CBD、高新区、汉峪片区、龙鼎大道等次新二手房涨了差不多1000-2000元/平米。

未来2-3年，济南楼市东部核心大片区内，位置好、品质好、配套学校好的新房、次新二手房房价，尤其是4室房产，还会以平均每年上涨1000-2000元/平米的速度上涨。

2024年，济南高新区房价稳赢，CBD周边房价稳赢。

2025年，济南高新区房价稳赢，CBD周边房价稳赢。

——留存，交给时间，2026年我们验证。

济南楼市不管怎么变，都是要看供需趋势的。

济南楼市的供需市场就是逐步升级，这种升级是从外围刚需到内部核心区，从核心区2-3室到4室的升级。

就看上面我跟一位邻居的对话就知道，400万预算，东部4室，还需要小高层，抛开盛福片区、长岭山没得买。

而买盛福、长岭山的购房者，未来置换再如何升级，这又是5-7年之后的需求了。

你去问2015-2019年，高新区、CBD买了三室的购房者，他们想不想周边置换一个四室房子？

这就是房价上涨的原因和动力，收入高了，生活好了，谁能阻挡大家对美好生活居住升级的步伐？

所以你看在东部核心区，2020年四室改善门槛是300-350万，2022年基本上400万才能买到像样的品质四居，而2023年差不多要450万了……

东部改善盘，部分价格在售期间还会拉升，本身每个楼盘体量不大，人家一边涨价，一边热销，完毕售罄了，透支你2-3年的预期涨幅。所以改善群体尽量买比较好的优质改善盘，只有这种楼盘才能跑赢整体楼市，买不上可以看看周边二手房，千万不要盲目追高。

还是那句话“ 买改善房坚持自己的初心，烂房子别抢。现在觉得抢上踏实了，过几年又后悔当初的冲动。大不了看看好的二手房，也别抢烂改善盘！”

04.

济南西部北部南部房价变化

济南楼市东部是热闹，其它片区楼市相对平稳，我们也来分析看看。

再说说西部楼市

西部楼市的供应和需求一直不旺，很平稳，所以今年西部很难热起来，只能说大概率随着可售房源越来越少，市场会温和上行，房价上表现不会特别明显。

买西部房子，尽量靠近地铁站点，随着东西房价拉开，随着地铁网络形成，这个价差会缩小。买靠谱开发商、好物业的小区，那些天天被业主骂物业的小区尽量远离。

北部楼市的变化

北部楼市主要聊聊天桥片区吧，天桥片区这几年的拆迁不少，大部分天桥百姓还是不想离开那个片区，所以即使拆桥大部分人会选择片区内置业，或者选择回迁安置。

这就导致大量的天桥拆迁只能在区域内消化，如果拆迁力度大、集中，对天桥楼市有一定程度利好，但是个人不觉得房价有大的上升空间，毕竟天桥今年的住宅供应和住宅用地供应都依然不少。

所以大概率拆迁会让天桥楼市暖起来，房子建的越来越好，老百姓住的更舒适，但是没有炒作空间。真要炒上去太多，过段时间也会下来，参考西客站吴家堡拆桥导致的西客站片区房价走势行情。

最后说说南部楼市

南部其实是最特殊的，之前针对南部写过一篇 济南市中区学区房不孤单！

南部楼市价格是有支撑的，不仅市中区的老百姓买新房要来二环南区域，槐荫、天桥注重教育的购房者也来买房。

只要市中区老城区不搞大规模的拆迁，不建设大量的学区不错的住宅，那么南部房价就相对有支撑。因为整个大区域内老百姓真的没得买啊……

整个南部楼市也是有分档的，真正买学区房的买领秀城，追求好产品购买市中万科城，普通刚需、小刚改选择华润仰山、公元九里、鲁能领秀公馆、万科山望、绿地新里城，还有中海国际社区。

05.

房住不炒 理性购房

上面叨叨了这么多，只想表达：

1、济南的楼市分化持续在加剧，不同区域的房价走势差距很大，不同房产的房价走势截然相反。 看整体对个体没有太大意义，关键看你持有哪里、买哪里。

2、济南楼市对刚需是绝对友好的，因为有大量低价新房、二手房可供大家选择，但是大部分的刚需购房者同样要面对一个残酷的现实，不管是买到远郊、还是接盘近郊的二手房、或者优质地段的老破小，因为整体存量大、供应量不减，都面临一个问题：基本不会涨价（相对而言，大部分最多勉强保值）。

3、如果你能想明白为何大家都想去北京、上海买房置业，你就应该明白在济南你应该去哪里置业，购买哪种房产更保值，买不买得起是一方面，认知达不到又是另外一方面。