2月,广州印发全国首部国际消费中心城市培育建设专项规划,建设“一带两区一轴”的世界级消费功能核心承载区,构建“5+2+4+N”广州总体商圈布局体系;北京发布城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划,构建“1+4”文旅商融合发展产业体系,打造“环球影城×大运河”国际消费体验区。市场表现方面,2023年1-2月,全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降,成交楼面均价同比上涨,平均溢价率同比下降。行业动态方面,MUJI国内首家“农场概念店”开业,越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”。
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本期看点
01政策动态
?广州发布全国首个国际消费中心城市主题规划
?北京发布城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划,打造“环球影城×大运河”国际消费体验区
02市场表现
? 商办用地:2023年1-2月,全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降,成交楼面均价同比上涨,平均溢价率同比下降
?大宗交易:2023年1-2月,中指数据共监测到商业地产大宗交易9笔
03 行业动态
?2022年,华润万象生活外拓13个轻资产商业项目
?MUJI国内首家“农场概念店”开业
?越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”,提出“一核两翼”资管战略
?海雅集团与兰桂坊集团举行签约仪式,将兰桂坊商业模式复制至至深圳、中山等城市
政策动态
1.广州发布全国首个国际消费中心城市主题规划
2月25日,广州市人民政府印发《广州市建设国际消费中心城市发展规划(2022—2025年)》,规划提出,广州计划用5年左右时间,基本建成“湾区制造”引领、全球资源荟萃,错位互补协同、城乡生态包容,文商旅体融合、岭南文化凸显,自由便利流动、交向互济共进,面向世界的数智化、时尚化、现代化国际消费中心城市,焕发“千年商都”的经典魅力与时代活力。
《发展规划》结合广州在消费领域的优势,提出构建产业型、流量型、服务型消费体系,从“优化消费空间品质”,“提高中心辐射能级”,“提升消费国际化水平”三个方面安排了“推动商圈品质提升”、“打造新型消费场景”等12项具体工作任务。空间布局方面,《发展规划》提出要“建设依托珠江打造世界级消费服务业发展带(一带),聚焦中央活力区和南沙滨海新城打造国际文化旅游消费地(两区),拓展提升城市新中轴打造消费地标集聚地(一轴)的世界级消费功能核心承载区。”同时构建了“建设5个世界级地标商圈、打造2个具有世界影响力的岭南特色商圈、培育4个枢纽型国际知名商圈、打造若干满足人民群众需求的新型城市级商业中心、发展国际化新型社区商业”的“5+2+4+N”城市商圈体系。
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资料来源:中指研究院综合整理
中指点评:
《发展规划》以“千年商都”为抓手,构建产业型、流量型、消费型服务体系;建设“一带两区一轴”的世界级消费功能核心承载区,构建“5+2+4+N”广州总体商圈布局体系。同时,《发展规划》落实“任务项目化、项目清单化、清单责任化”的工作要求,结合各行政区的资源与条件,提出差异化分区发展指引,明确各部门任务清单,保障具体建设工作的实施。
2.北京发布城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划,打造“环球影城×大运河”国际消费体验区
2月26日,北京市通州区人民政府印发《北京城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划(2023-2025年)》,围绕“文化旅游新地标、文创科技新高地、国际交流新窗口”目标定位,坚持以文塑旅、以旅彰文、文旅融合,立长远、强功能、上台阶,提出至2025年短期发展目标,并展望谋划了2035年发展愿景。从空间规划上,打造“一核引领,一带聚力,多区承溢”的产业功能布局;从产业功能定位上,构建“1+4”文旅商融合发展产业体系,持续带动文化旅游区文旅功能提升和消费增长,着力打造国际旅游新消费目的地。
资料来源:中指研究院综合整理
中指点评:
《行动计划》制定主题旅游赋能行动等六项重点任务,构建以主题旅游为核心产业,重点发展培育IP设计、数字创意、潮流体育、演艺娱乐四大细分产业的“1+4”文旅商融合发展产业体系,打造环球影城、大运河两张副中心旅游“金名片”,为全球游客带来高品质旅游体验的同时促进消费增长。
市场表现
(一)商办用地
1、2023年1-2月,全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降,成交楼面均价同比上涨,平均溢价率同比下降
图:2021年2月-2023年2月全国300城商办用地推出及成交情况
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
市场监测:/
2023年2月:全国300城商办用地共推出526万平方米,同比小幅增长2.3%,成交432万平方米,同比下降26.0%。
2023年1-2月:全国300城商办用地共推出1025万平方米,同比下降16.6%,成交980万平方米,同比下降41.3%。
图:2021年2月-2023年2月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
市场监测:/
2023年2月:全国300城商办用地成交楼面均价为3047元/㎡,同比小幅下跌3.3%,平均溢价率为0.4%,同比下降4.7个百分点。
2023年1-2月:全国300城商办用地成交楼面均价为2984元/㎡,同比上涨28.6%,平均溢价率为1.4%,同比下降2.5个百分点。
2、三四线城市商办用地推出及成交规划建筑面积同比均大幅缩量
图:2018年-2023年2月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
市场监测:/
推出及成交规划建筑面积:2023年1-2月,一线城市商办用地推出规划建筑面积为93万平方米,低基数下同比大幅增长86.2%,成交规划建筑面积为95万平方米,与上年同期持平;二线城市商办用地推出规划建筑面积为404万平方米,低基数下同比大幅增长67.9% ,成交规划建筑面积为371万平方米,同比下降39.8%;三四线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为528万平方米、514万平方米,同比分别大幅下降43.8%、46.4%
图:2018年-2023年2月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
市场监测:/
成交楼面均价及平均溢价率:2023年1-2月,一线城市商办用地成交楼面均价为14111元/㎡,低基数下同比大幅上涨91.0%,二线城市为2249元/㎡,同比下跌32.8%,三四线城市为1466元/㎡,同比上涨26.4%。平均溢价率方面,一线城市无溢价成交地块,二线及三四线城市商办用地平均溢价率均为2.6%,同比分别下降2.1个百分点、1.6个百分点。
(二)大宗交易:2023年1-2月,中指数据共监测到商业地产大宗交易9笔
注:本表仅列示2月监测案例,交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易,物业类型不包含工业。
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
市场监测:/
行业动态
1、2022年,华润万象生活外拓13个轻资产商业项目
1月30日,华润万象生活在官微披露了2022年度商管板块外拓成绩单,全年共计新签13个轻资产商业项目,覆盖太原、南昌、珠海等多个核心一二线及强三线城市。具体包括:太原钟楼街项目、珠海香洲优特汇项目、南昌天使金融广场项目、南宁朝阳里项目、厦门磐基中心&磐基莲花里项目、成都陆肖TOD项目、上海新田商业项目、阿里巴巴南京及武汉商业项目、深圳新玺项目、无锡文化艺术中心项目、重庆解放碑新华邹容项目和深圳龙岗大运中心。
资料来源:中指研究院综合整理
中指点评:
在商业地产市场整体承压的背景下,华润万象生活等头部企业加大轻资产拓展力度,以实现规模增长。从拓展策略来看,头部企业积极尝试拓展不同类型项目,如TOD项目、城市更新项目、文旅项目等,不断提升运营能力,完善服务体系。
2、MUJI国内首家“农场概念店”开业
2月17日,MUJI上海前滩太古里店开业。该店是国内首家“农场概念店”,集结多个灵感源于大自然的新业态,不仅拥有全球首个MUJI FARM,还集合了中国首家MUJI茶工坊、首次在国内门店亮相的MUJI WINE、上海第二家MUJI Diner、优选食品杂货,打造复合型业态门店。
资料来源:中指研究院综合整理
中指点评:
为满足消费者多元化消费需求,MUJI持续探索新业态,陆续开设酒店、便利店、生鲜店等特色门店;同时不断丰富产品SKU,从家居、日化向零食、餐饮、文化产品延伸,在旗舰店中引入书店、餐
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