江西奇信集团股份有限公司关于对深圳证券交易所关注函回复的公

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本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

江西奇信集团股份有限公司（以下简称“公司”或“奇信股份”）董事会于2023年2月3日收到深圳证券交易所上市公司管理一部《关于对江西奇信集团股份有限公司的关注函》（公司部关注函〔2023〕第131号）（以下简称“关注函”），公司董事会高度重视，及时组织相关人员进行分析与核实，现将回复内容说明如下：

2023年1月31日，你公司披露的《2022年度业绩预告》（以下简称“业绩预告”）显示，你公司预计2022年实现营业收入13亿元至17亿元，实现归母净利润为亏损2000万元至亏损3000万元，上年同期为亏损17.48亿元，报告期亏损收窄。你公司预计2022年末净资产为-6800万元至-9600万元。若公司2022年经审计净资产为负，公司股票在披露2022年年度报告后将被终止上市。业绩预告显示，业绩变动的原因主要为报告期公司投资性房地产会计政策变更和公允价值增加；采取了有效措施进行应收账款的催收；预计负债计提金额较上年同期减少。我部对此表示关注，请你公司就以下问题做出书面说明。

问题1.请你公司详细说明报告期各项投资性房地产公允价值的获取方式、具体计量依据，比较周边房地产市场情况说明公允价值确认的合理性和审慎性；并说明你公司报告期变更投资性房地产后续计量模式对你公司财务数据的具体影响，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。请年审机构对上述问题核查并发表明确意见。

公司回复：

一、报告期内公司投资性房地产公允价值的获取方式及计量依据

截至2022年12月31日，公司采用公允价值模式计算的投资性房地产合计有15处，为了更加客观地反映公司相关投资性房地产的公允价值，公司聘请了北京中同华对15处投资性房地产于评估基准日2022年8月31日的公允价值进行评估，详见北京中同华资产评估有限公司出具的资产评估报告（中同华评报字2022第241983号）及（中同华评报字2022第242155号）。对于公司15处房产分别采用收益法及市场法作为投资性房地产公允价值的评估方法。根据上述评估报告显示，截至评估基准日2022年8月31日，公司15处房地产及相应的土地使用权在评估基准日的市场价值为44,875.90万元（大写人民币肆亿肆仟捌佰柒拾伍万玖仟元整）。公司15处投资性房地产的具体信息如下：

公司投资性房地产所在地交易或租赁市场活跃，截至目前，全部处于出租状态，公司的房地产均为可获得收益的房地产，其收益情况具有可预测性和持续性，公司可预计未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到评估基准日后累加得到的房地产价值。

公司已聘请了第三方评估机构对报告期末公司的投资性房地产公允价值进行重新评估，评估工作正在推进过程中，具体数据将以经审计的2022年年度报告为准。

二、投资性房地产公允价值确认的合理性和审慎性

根据《企业会计准则第39号一一公允价值计量》第十八条“企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法”。确定投资性房地产的公允价值时，可以采用市场法参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)，也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量采用收益法。对比周边房地产市场的销售与租赁情况，结合公司15处房产所处区域的经济发展现状及公司实际租赁情况，其公允价值确认情况如下：

1、房产1及房产2：江南名苑一、二层房屋

该房产地址位于广东省深圳市福田区福强路2135号江南名苑一二层，处于福田区中心地带，承租方为深圳市福田区维多利亚幼儿园有限公司，用于开办高档幼儿园，目前该幼儿园处于正常开办中。

从该房产所处福田区2022年上半年实现地区生产总值2565.27亿元，区内有招商、平安、正威、深投控4家深圳本土世界500强企业总部、96家市级总部企业，福田区目前有上市公司93家，其中境内上市公司60家，境外上市公司30家，区内企业发展良好，活力十足，对房产交易和租赁需求旺盛，且有足够的消费能力。商业租金情况：2022年三季度，深圳市区主要商圈及优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为748元/m·月，环比下跌1.3%。空置率为5.5%，环比上升0.3个百分点。福田区商业地产交易和出租情况活跃，主要商圈及优质购物中心保持着较高租金水平，核心城区内优质资产依旧是重要的资产配置选择。福田区良好的经济和人口基本面，是本地消费市场发展的主力，有利于零售物业租售的长远表现。由此可见，该区域房产市场活跃度较高。区域内同类商业房产的租赁市场活跃，根据公司收到的租金情况表明，该处房产的租金现金收入持续、稳定，且未来租金收益持续、可预测，同类房产租赁情况活跃，租金收益情况较易从各房地产中介或网站等途径获取。因此，该处房产采用收益法评估较为合理。

2、房产3、房产4：布吉厂房及宿舍

该房产地址位于深圳市龙岗区布吉街道储运路杓妈岭工业区，承租方作为公寓及电商办公使用。2022年上半年龙岗区生产总值（GDP）为2197.31亿元，规模以上工业增加值增长2.4%。区内经济活跃，企业数量多，且偏向制造业，对工业厂房需求大，且租户稳定。该房产周边区域显著特点是人口流量较大，以少量工业、大量居住为主，该房产周边5公里范围内工业厂房市场租赁情况：坂田上雪普通厂房30-38元/㎡·月，其它区域普通厂房22-30元/㎡·月；厂房改造办公或公寓租金40-70元/㎡·月，比如大运新城是打造为大湾区国际产学研深度融合示范区，周边多数土地为新兴产业用地，大运软件小镇等旧厂房升级改造作办公类型，租金40-50元/㎡·月；龙岗天安数码城、康利城、启迪协信科技园，同天安云谷、星河雅宝等类似，属于新型产业研发办公，租金60-120元/㎡·月。该房产所在区域的房产交易或出租活跃，公司该处房产租金收入持续、稳定，未来租金收益持续、可预测，且同类房产的租金市场价格容易从各知名房产中介机构网站取得。因此，该处房产采用收益法评估较为合理。

3、房产5：河北天元商务大厦2201室

该房产位于河北石家庄市长安区跃进路3号，承租方为一个商贸公司和一家装饰公司，用于写字楼办公，天元商务大厦总面积3070平米，总楼层24层，周边交通便利，配套齐全。长安区是石家庄的主要城区，省政府、市政府、市政协机关均坐落长安区。区位优势明显，交通便利。2021年，长安区生产总值完成620.2亿元，利用外资1.7亿美元，固定资产投资219.29亿元。主要经济指标增速均保持市内四区前列。114个区级重点项目实现包联全覆盖，11个省市重点项目完成投资37.1亿元。28个集中开工项目完成投资38.1亿元。税收亿元楼宇达到7栋，区内有24个企业总部、17家上市公司。获评省级电商示范基地（企业）12家、市级18家。全区市场主体达到14.1万户，总量全市第一。科技型中小企业达到1125家，高新技术企业达到164家，位居全市前列，企业的蓬勃发展，对于房地产的需求旺盛。

根据对石家庄房地产市场、土地市场走势进行分析，主城区热度攀升。长安区为绝对主力，该写字楼位于长安区核心位置拥享广安大街、先天下两大商圈，成熟商务氛围，聚敛周边优势商业配套资源；西邻广安大街CBD，办公氛围良好，周边物业出租及交易市场均处于活跃状态。中高档写字楼出租率普遍达到80%以上。

2021年12月31日，石家庄房天下数据中心发布《2021年终石家庄房地产市场研究报告》商业篇，其中：据房天下数据中心统计，目前石家庄有51个写字楼项目在售。从区域分布来看，桥西区在售楼盘数量为12个，长安区和高新区次之，各8个在售项目。从价格区间来看，定价在1万-1.5万元/平之间的写字楼24个，占在售写字楼项目一半以上，定价1万元/平以下的写字楼18个，大部分集中在高新区，1.5万-2万元/平之间的写字楼6个，定价2万元/平方米以上的楼盘3个。详见2021年石家庄在售写字楼一览表：

以上分析可见，该房产所处长安区作为石家庄的核心城区，房产交易市场活跃，公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。因此，该处房产采用市场法评估较为合理。

4、房产6-房产8：惠州产学研基地（综合楼、宿舍楼、厂房）

该房产位于惠州市惠阳区平潭镇独石村怡发工业园，该房产建成于2019年3月，自建并投入使用的工业用房。

该房产所处的惠州市惠阳区，地处珠江三角洲东部，毗邻香港，紧邻深圳、东莞，是“深莞惠1小时经济圈”的枢纽中心。惠阳区形成了电子信息、光学玻璃、精细化工、新能源新材料等产业集群，打造了商贸物流、酒店餐饮、休闲旅游、娱乐购物、金融服务全面发展的现代服务业活力区。惠阳辖区面积1262平方公里，常住人口96.69万人。2022年上半年，惠阳区生产总值实现359.14亿元，同比增长1.7%；规模以上工业增加值215.83亿元，增长8.5%。截至2022年10月31日，惠州市惠阳区有22家上市公司，包括华阳、九联科技、胜宏科技、中京电子、广东骏亚等公司，可见惠阳区内经济活跃，工业企业数量众多，对工业厂房租赁的需求大。

该厂房现由承租方哈工智谷斥巨资重新装修和改造后，用于技术院校研学基

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