澳洲公寓市场出现“先租后买”模式未来十年或成为趋势 海外移民较预期更快回升 澳专家警告澳洲租赁危机或进一步加

( 图片来源：《澳华财经在线》)

【财经要闻及评论】

海外移民较预期更快回升 澳专家警告澳洲租赁危机或进一步加剧

澳洲经济学家近日警告称，随着海外移民较预期更快回升，澳洲租赁危机将进一步加剧。

澳大利亚联邦政府人口中心（Centre for Population）在其1月份的报告中指出，预计今年新增海外移民人数将较此前180,100人的预期再增加54,900人，且2024年新增海外移民人数将较预期再增加22,400人。

而另一方面，澳洲住房供应短缺正继续加剧。澳洲国家住房金融和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation）去年便预测，到2032年住房短缺量将达到163,400套。而目前由于利率快速上升，住房供应正持续减少。上周的官方数据显示，1月份新建住房审批量降至十年低点，新房建设贷款则降至2008年全球金融危机以来的最低水平。

分析人士称，鉴于联邦政府主要人口机构对今明两年的移民人数做出更高预测，这可能意味着澳洲住房短缺压力将进一步加剧。

AustralianSuper大力投资“先租后买”公寓市场 机构资金新开发模式或在未来十年内成为趋势

据悉，澳洲大型养老基金AustralianSuper计划通过其持股25%的Assemble Futures平台，再次投资开发1092套“先租后买”（rent-to-own）公寓。

AustralianSuper此次投资开发地块位于Brunswick的 370 Victoria Street、Coburg的519-547 Sydney Road 和Footscray的11-19 Whitehall Street。

AustralianSuper房地产业务主管Bevan Towning对此称，“AustralianSuper正在为更多澳大利亚人提供拥有住房的机会，与此同时，这也将有助于实现我们让会员获取最佳回报的目标。”

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历史数据显示，AustralianSuper自2020年收购Assemble Futures股权后开始大力投资“先租后买”公寓，相继投资Assemble Futures位于墨尔本西北部Kensington的15 Thompson Street和Brunswick的4 Ballarat Street的两个开发项目。这两个项目分别开发199套和173套“先租后买”公寓，预计将于明年完工。加上目前正在计划的第三个新开发项目，AustralianSuper的总投资组合达到近1500套。

对于AustralianSuper此次动向，分析师认为，澳洲当前的房地产建筑低迷实际反映出房地产市场的结构性失败，暴露了其住房开发模式具有高度周期性且依赖小型投资者的弱点，而机构资金采取这种较新模式入场的方式将在未来十年内成为趋势。

澳洲国内机票价格回落 仍高于2019年水平

根据澳大利亚公平竞争和消费者委员会（ACCC）发布的澳洲航空公司竞争报告，今年1月澳洲的国内机票价格已经从2022年底的高点回落，但仍高于2019年的水平。

该报告显示，按照实际价格计算，澳洲机票价格在2022年12月创下15年新高后，2023年1月折扣票价的价格下降了三分之一。各类机票的平均价格在2022年12月和2023年1月之间下降13%。尽管如此，今年1月的国内机票价格仍比2019年高出13%。

今年1月，澳洲国内航班乘客数量为440万人次，恢复至新冠疫情前89%的水平。

澳元周三早盘创四个月新低 或考验65美分支撑位

周三早盘，澳元出现下跌行情。至发稿时为止，澳元急挫2.1%至65.90美分，创四个月新低。澳元下跌的两大原因为，澳储行昨日释放鸽派观点，以及美联储主席鲍威尔隔夜表达了更加鹰派的观点。

IG市场分析师Tony Sycamore表示，澳元已经击破关键支撑位，未来有可能考验65美分的支撑。他还认为，美联储本轮的加息峰值将超过6%。

2023年上半年，澳元一直是表现最好的主要货币，从1月初的67美分上涨至2月初的71美分以上。

澳洲电价或上涨20% 刺激生活成本上升

澳洲能源供应商Origin Energy首席执行官Frank Calabria周三表示，澳大利亚能源监管局（AER）下周公布对默认电价的调整后，澳洲电价将上涨20%以上。

Calabria称，AER近期的表态表明，从7月1日起，澳洲默认电价的涨幅将“超过20%”。去年，澳洲电价已经上涨18%。他认为，虽然电价上涨是为了帮助电力企业收回成本，但也无疑会刺激生活成本的上升。

在澳洲，只有十分之一的用户使用默认电价，大部分用户会“货比三家”，寻找价格较低的电力零售商。然而，大型电力零售商会把默认电价当做基准，用以调整下一个财政年度居民和小企业的电价。

澳洲迎来史上最长加息周期 利率见顶曙光隐约可见 股市有望回升创新高

ACB News《澳华财经在线》3月7日评论员文章，“通胀猛于虎”！遏制通胀依然是RBA澳储行头等大事。周二RBA澳储行理事会会议后，澳储行宣布再度加息25个基点，最新官方现金利率达到3.6%。

图片来源：RBA 网站

这是自2022年5月以来RBA澳储行第10次连续加息。

上周三澳大利亚统计局（ABS）发布的2022年4季度GDP环比增长0.5%，低于市场预期的0.8%，数据发布后，市场将此轮加息峰值由4.3%降至4.2%。

连续十次上调官方利率，这在RBA澳储行历史上尚为首次，尽管目前距离市场预计的加息峰值尚有些距离，但加息周期进入尾声的亮光隐约可见。

RBA澳储行行长声明称通胀仍然过高，但其对货币市场的指引鹰派立场有所软化，表示通胀可能已经见顶。（详见《澳储行调高利率至3.60% 鹰派立场有所软化 》）

声明称，全球通货膨胀率依然高企。虽然许多经济体的服务价格通胀率维持高位，但整体通胀正在放缓。通胀要回到目标区间仍然需要一段时间。全球经济前景依旧低迷，预计今年和明年的增长率将低于平均水平。

RBA行长声明指出，月度CPI指标表明，澳洲通胀已经见顶。由于全球经济的发展和澳洲的需求下降，预计商品价格通胀将在未来几个月内放缓。服务价格通胀仍然很高，部分服务在夏季的需求强劲。租金正在以近年来最快的速度增长，空置率在澳洲多个地方都很低。预计通胀将在今年和明年下降，2025年中期为大约3%。中期通胀预期仍然受到良好控制，保持这种状态十分重要。

RBA澳储行理事会认识到，货币政策存在滞后效应。利率上升的全部效果尚未全部显现，家庭支出放缓的时间和程度存在着不确定性。一些家庭有较多的储蓄，但另外一些家庭由于利率上升和生活成本的增加，家庭预算遭遇困难。另外一个不确定因素是，全球经济如何应对世界各地利率的大幅度快速上升。这些不确定因素意味着，澳洲经济存在着一系列潜在的情况。

澳储行行长 Philip Lowe 在声明中表示，理事会预计，需要进一步收紧货币政策，以确保通胀回到目标区间，并确保这段高通胀期只是暂时的。在评估调高利率的时间和幅度时，理事会将密切关注全球经济的发展、家庭支出的趋势、以及通胀和劳动力市场的前景。在使通胀回到目标区间方面，理事会仍然维持坚定的信心，并将为此采取一切必要措施。

市场分析人士认为，本月的货币政策指导较上月更为温和，当时澳大利亚央行警告称未来几个月可能需要“进一步加息”。

Lowe 先生还强调国内生产总值增长放缓，工资增长在很大程度上仍然低迷。

事实上，在本月RBA澳储行政策口吻转向鸽派之前，高利率政策对经济增长带来的负面效应已开始显现，上周公布的去年第四季度GDP 增长弱于预期的数据，加上工资增长仍然受到限制的场景，终结了工资价格螺旋上升的辩论。

澳储行行长声明指出，价格和工资螺旋上升的风险较低。然而，鉴于经济中的剩余产能有限以及失业率处于历史低位，理事会仍然对价格和工资螺旋上升的风险保持警惕。因此，理事会将继续密切关注劳动成本的变化和企业的定价行为。

失业率在就业下降两个月后小幅走高，但失业率仍接近 50 年来的最低水平，劳动力市场状况保持紧张。

澳大利亚的通胀可能不会达到其他主要经济体的水平，因为随着利率上升，家庭债务水平飙升可能会抑制消费者支出，而影响近 60% 工人的长期工资协议正在减缓工资增速。

此外一个现实是，数百万个固定利率房贷已到期或即将到期，市场预计这一转变将使澳家庭和居民消费支出大幅放缓。 （详见《固定利率抵押贷款悬崖引发大规模再融资热潮 住房贷款市场竞争正在加剧 》）

外围方面，全球因素仍将对澳联储未来数月的决策带来重大影响，尤其是在美联储表示其还有更多工作要做以抑制通胀的情况下。

ACB News 《澳华财经在线》财经编辑团队认为，综合各种因素和情况看，虽然进一步加息可能依然存在，但始于去年5月的此轮高频高强度加息周期，已经步入尾声，考虑到目前通胀和RBA通胀目标区间的差异

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