今日新房：就是明日二手

上海2022年新房成绩单出炉，如果说这一年的百城楼市面临大考的话，上海完全可用“成绩优异”来形容。（详见 ? 上海新房年度成绩：套均732万、均价6万4、12区涨2区平2区跌 ）。

两个重要数据

值得关注两个重要数据：

新房套均总价732万元/套，同比增长17%

成交均价64076元/平，同比增长15%

不能简单认为均价涨就是房价涨，均价只是所有成交的平均价而已。均价是涨了，但新房的热门程度、销售速度仍然很快，甚至创造了一个十年记录——一二手成交比：1.8:1。翻译一下：按照以往市场惯例，一般每成交2.5-4套二手房，才有1套新房成交，2022年每成交1.8套二手房就有1套新房成交。

价格天平倒向新房

在买房这件事中，首要考虑的还是自己的预算和房子的价格，自从2018年上海新房严格限价以来，一二手房的价格差距不明显了，甚至没有了，在这种情况下，购房者选择相对交易简便的新房，追求高性价比十分正常。我们来选取高中低价一二手房源对比一下就可一目了然。

品尊国际三期在今年第七批里的备案均价10.98万/㎡，没有触发积分制，也没有日光，而其二手房在不含税费和中介费的情况下，成交价普遍在11万-12万/㎡之间，优势是即买即住，但有点小贵。

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森兰壹公馆就比较夸张，同一个小区里新房均价7.03万/㎡，二手房成交过10.3万/㎡。当然在0.12的社保系数下，入围分高达85.92分，需要基础分满分+216个月的社保，一般人也买不到。

日月光伯爵天地是嘉定菊园大众亲民价楼盘，今年新房价格是4.2万/㎡，二手房比新房贵一点税费中介费。虽说小区大，挂牌套数很多，但价格不容易谈下来，买新房还是二手房就属萝卜青菜各有所爱了。不过新房上市倒是触发了低分售罄，说明在差不多价格情况下，大家还是喜新厌旧的。

那些整体板块价格错位的楼盘，我就不再多举例了。新房跟二手房抢客户，二手成交下滑情有可原，即使新房价格没倒挂，与二手价格差不多，个人出售的单套房源，哪有开发商整体包装的售楼处、样板段、样板房能造梦呢？

限购不仅影响新房

上海自2011年1月28日起，沪籍家庭最多两套，沪籍单身最多一套，非沪籍家庭最多一套，非沪籍单身不能买，严格限售执行到今天，不再有什么人掌握许多套房产批量出售，打折出售，急着出售。

上海自2016年3月25日起，认房又认贷。现在，一套首付最低35%，二套非普通住宅最低首付70%，限贷极严格执行到今天，不再有什么人冒巨大风险，去撬动跟自己能力相差甚远的杠杆，即使有，也已经在反反复复中出局了。

这种背景下的二手房房东，除非是铁心要卖一买一，基本都是心态笃悠悠吊着卖，高价卖掉了，低价去打新，高价卖不掉，照常自住或出租。于是，讨价还价的难度大了，交易周期时间拖长，二手房流通性下降了。

新房步入放量周期

研究一下上海的新房二手房十年交易表，就会发现近三年，上海新房正在步入放量第二波。2022年共有八批次集中供应入市，共计304个项目，约9.3万套住宅，建筑面积约1041.8万方。和2021年集中供应（六批次）的体量相比，项目总数增长8.2%，供应套数增长14.1%，供应面积增长15%。

若没有这些供应量，二手房的成交也会数量高一些。毕竟上海是个移民城市，每年人才和居转户的基数摆在那里，要买总归要买。感谢巨大的新房供应量。2023年预计新房上市供应量更大，批量化的卖地、开工、销售、交房，可能还会妥妥持续几年。

前两天，超多评论云集 ? 上海：首套认定太夸张了 留言区，我注意到了。很多人希望上海能够局部放松限购降低门槛，也希望可以控制降低房价。仔细一想，这是个悖论，不能又要马儿跑，又要马儿不吃草。权衡左右上下， 现在这种压价大批上新房，已经是平衡利弊的最佳方式了。

大批上新房之后，全上海的二手房存量更多了。从目前年度一二手相加仍有近25万套总成交量来看，市场需求集中的窗口期仍然在。但是在这个窗口期下，如何可以选到自己住得舒服、以后变身二手房容易脱手的新房，就是一个重要的学习课题了。我愿意和大家一起学习，一起交流。

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