近两三年吧，房地产投资的风险与回报率排序大概是：

市区普通住宅》市区豪宅》郊区豪宅》郊区普通住宅》郊区别墅》》》商铺

从前广州市花都区有一个狮岭镇，不知你是否听说过，中国皮具之都，狮岭有一个皮具交易市场，十年前一个铺面，就是那种商场里的一个隔间——500万起，那时候深圳福田CBD一套90平的房子才200万不到。现在那个皮具城以及周边的各类铺面全部都破败了。

这是专业市场的情况，社区市场也一样逐渐凋零。实体经济被电商挤压的厉害，社区商铺可以承接的营业内容多是餐饮、汽修、洗衣等非提袋经济，十年前琳琅满目的各类商铺变成了就几个行业还在运转，竞争态势已削减大半。

商铺出租的风险在增加，而意愿持有和投资商铺的人群也在减少。

认识的朋友里，只有老一代人，大约在60岁以上，还会买铺，不排除有高手存在。中青年除了自己作铺面生意的，鲜有投资商铺的，可能大家都看不清，也觉得太复杂。

而针对于所有人的话，我的建议是：

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商铺的投资现在要慎重些，互联网近几年的兴起，已经改变了人们的消费习惯，对实体零售行业产生很大的冲击。

要投资商铺的话，需要考虑一些因素，是否适合开体验感的行业，比如考虑这些商铺是否合适开餐馆，发廊，美容院，教育培训等，这些就可以作为考虑的标准。

目前这些体验感的服务业受到互联网冲击还是可以幸免的。

另外一些社区里一楼带有花园的房子也是可以购买的，很多美容院，发廊，教育培训机构都会选择开在环境不错，体验感比较完美的小区里，这种房产投资回报率也比较高。

投资住宅房的话，可以考虑购买在金融圈较繁华的地方，或者单身公寓，最好买现房，可以及时出租。

公寓考虑的是可以商业两用，可以办营业执照，租给一些小型外包公司，或者工作室。

另外可以考虑投资学区房

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