一线海景住宅——【保利青谷】均价4.5万

【一、项目基础信息】

项目位于盐田区溪涌的内海湾处，总建面21.6万㎡，分三期建设； 一期 ：住宅。

二期 ：酒店、商业、公寓。三期 ：住宅。三面环山、正南面海，四周无遮挡，第一眼看到就让人非常的神往，《保利青谷》，作为山海间汇集住宅、公寓、商业、幼儿园、会所、酒店等多功能的综合体，项目依山傍海、精华凝萃、人文汇聚。

项目首先要推出的是一期的两栋住宅，总户数498户，停车位881个，车位比1.77。保利青谷，立于深圳东部大鹏溪涌湾。大鹏半岛被认定为2020中国天然氧吧。溪涌湾是大鹏打造世界级滨海生态旅游度假区、全球海洋中心城市核心承载区。保利青谷，倚靠32平方公里马峦山森林公园、直面溪涌湾，拥有800米私享海岸线，是各界共识的深圳的“浅水湾”。

海滩畔的溪涌度假村，设置了溪涌市集、溪涌夜市、溪涌生活节等系列人文艺术海滨体验，让人们能够玩海、亲海，更能品尝海洋的美食，重塑丰富多彩的社区邻里的关系，实现家门口就是假日天堂。海滩畔的溪涌度假村，设置了溪涌市集、溪涌夜市、溪涌生活节等系列人文艺术海滨体验，让人们能够玩海、亲海，更能品尝海洋的美食，重塑丰富多彩的社区邻里的关系，实现家门口就是假日天堂。

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这在保利青谷又一次得到了见证。作为保利华南首发深圳的作品，保利青谷以国际高标准匠心与品质，匹配城市不断进阶的宏图。项目携手三大国际设计大师团队匠心研磨，以挑剔的眼光布局正在向香港“浅水湾”看齐、打造世界级滨海生态旅游度假区、全球海洋中心城市的深圳东部溪涌山海湾。集结了都会城市罕见的不可复制生态自然资源，匠筑森林海洋人文社区人居范本，礼献时代与城市，保利青谷再次刷新了进阶时代与城市的天际线。

【项目基础指标】

【 开发商 】：深圳市裕和投资有限公司联手保利华南实业有限公司

【占地面积】：约2.1万㎡

【建筑面积】：约22万㎡

【 绿化率 】：30%

【 容积率 】：3.68%

【可售房源】：498套

【户型面积】：约123-260㎡森林海洋大宅

【车位数量】：881个

【建筑高度】：100米

【交楼时间】：2022年底

【项目地址】：深圳-梅沙东-溪涌（葵涌，盐葵路北侧、溪涌路东侧）

这个是去年大鹏首个备案的项目，均价就直达6.68万/㎡，之后的卓越和诺德在3-5万均价，没有一个摸到6字头的边。但仔细看实景图，作为一个盘踞度假村，直面看海的项目，且周边都是三科麓湾、金海滩别墅等一众高级别墅群，实际来讲备案价格算中规中矩。再看看周边的二手房，在指导价出台前，大鹏二手房价格整体也是不高的。去年9月时，大鹏整体二手房均价不到4万，最贵的小区是万科十七英里，6.5万，也是大鹏唯一上到6万的小区，而目前该小区指导价格5万。

19和20年的这两年内，无论是新房还是二手房，青谷群青花园当得起大鹏最贵的项目，没有之一。深圳近几年大鹏的海景房开发越来越少，在买旧不如买新的情况下，在大鹏买到一个可住家的海景房，或许是高净值人群一个不错的选择。但怎么说都是住宅，高净值人群可能更愿意去用这稀缺的房票往西部走走，这样对比下来，难怪青谷群青花园这么难卖。

项目位置也并非主流，且价格并不低，保利集到底竟看上青谷了什么呢？相比于主流片区的竞争压力，大鹏的确是个比较轻松的选择。另外，据公开信息显示，地铁8号线三期预计在2025年9月底通车，项目距离溪涌站约200米，妥妥的地铁房。不好卖就先放着，等到2025年地铁一开通，项目就是准地铁房，再回看保利清谷，大概那时候价格也就不那么贵了。到时项目又是现房，就算稍微加点价卖估计怎么都能卖得掉。哪怕按照原价卖，或许能基本清盘。

虽然楼盘的周边环境、景观都非常的好，如果作为度假使用是非常不错。但是有一个非常致命的缺点，那就是它是住宅性质。要知道现在深圳的住宅“房票”是非常珍贵的，选择买住宅，需要考虑的方面会更多，这里距离市区很远，各种配套也都不完善，缺乏长期居住的“社区”氛围等，楼盘所在位置决定了它主要用途是度假，而在深圳有能力买“度假屋”的客户，一般资产都比较雄厚，房子拥有多套，有名额也更愿意去“打新”那些位置好、更有潜力的楼盘。再加上该项目面积也比较大，单价高、总价高、面积大，导致该项目销售情况不容乐观的真正原因所在。

户型鉴赏

125-252㎡2-4房

【二、关于开发商】

保利青谷由深圳市裕和投资有限公司开发，但是从天眼查，该公司于2020年9月10日发生股权变更，保利华南实业有限公司持股40%，入驻青谷，这也是保利在大鹏的第二个项目。裕和集团，成立于1997年，以房地产开发、商业运营为主营业务，专注于本土城市更新及配套服务产业的经营，以匠心建筑生活。

保利发展，由中国保利集团控股，前身为保利地产，2020年《福布斯》世界排名第172位。致力于打造“不动产生态发展平台”，与客户美好生活同行。目前业务布局国内外百余城，累计项目超过900个。中国保利集团，是国资委管理的大型中央企业，30多年来，保利集团业务涉及6大领域，遍布国内100余个城市及全球近100个国家。截至2019年底，位居世界财富500强第191位。

保利华南，是保利发展控股集团股份有限公司的全资子公司（以下简称保利发展）。保利发展，由中国保利集团。其前身为1992年成立的保利地产，2020年《福布斯》世界排名第172位。致力于打造“不动产生态发展平台”的保利发展，以扎实的不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础，提供基于行业生态系统的综合服务，与客户美好生活同行。

【三、区位发展】

规划提出，2025 年，大鹏新区初步建成区域通达、集约高效、可持续高品质的“陆海空铁”完备的立体化交通体系。未来5年，大鹏新区将推进深惠城际大鹏支线、8号线三期规划建设，尽快结束大鹏新区“手无寸铁”局面，加快融入全市乃至粤港澳大湾区轨道体系。另外，大鹏新区还将开展深惠城际大鹏支线、轨道8号线三期溪涌站轨道交通接驳设施规划及工程建设。

发展目标

在粤港澳大湾区、深圳建设中国特色社会主义先行示范区“双区驱动”战略机遇下，大鹏新区向海而兴，加快“生态立区、经济强区”建设。“十四五”期间新区将对照先行示范标准，以先进理念为引领，加快补短板，破解交通瓶颈，全速全力高质量推进交通规划建设，为新区加快建设全球海洋中心城市集中承载区和世界级滨海生态旅游度假区不断注入新动能。到 2025 年，初步建成区域通达、集约高效、可持续高品质的“陆海空铁”完备的立体化交通体系。

01

区域交通增速提效，融入大湾区交通网

1、轨道建设：

推进深惠城际大鹏支线、8号线三期规划建设，尽快结束大鹏新区“手无寸铁”局面，加快融入全市乃至粤港澳大湾区轨道体系。

实施小运量T2建设，串联新区热门景点，为游客提供高品质多层次公交服务

2、对外道路

重点加快外环高速大鹏新区段、大鹏大道、盐坝高速市政化改造工程对外通道规划建设，构建“三横两纵一圈”干线路网结构。三横两纵一圈三横：外环高速、南坪快速-大鹏大道-延安路-葵坝路、盐坝高速两纵：坪西路-南澳-东西涌干道、鹏坝通道-银滩路一圈：环城西路-环城东路。

以海空交通为辅，道路交通为主，构建东、中、西三个方向应急道路疏散通道，满足大鹏半岛应急疏散要求。完善客、货分离道路网布局，打造以葵涌环城东路、葵涌环城西路为主对外货运通道，破解现状坪葵路对葵涌中心区的分割，营造葵涌中心区内部融合有序的交通环境。

02

策应产业发展需求，推进民生交通建设

1、完善片区次支路网建设

策应坝光国际生物谷重点片区产业发展，完成核坝路改造工程建设，加快推进鹏坝通道坝光段、环坝路等 17 条道路建设。改善民生，同步推进学校、保障房、统建楼、安置房周边等配套道路建设，推动横头双伍、上洞电厂、大鹏第二工业区等11个城市更新项目周边 26 条配套道路的建设，解决居民交通出行需求。

完善景区末端道路系统，畅通片区交通微循环。推进大鹏所城、新大旅游项目等景区周边道路建设。

2、推进轨道、公交、慢行紧密衔接

开展深惠城际大鹏支线、轨道8号线三期溪涌站轨道交通接驳设施规划及工程建设；结合上洞电厂等城市更新项目推进公交首末站建设，加快推进丰树山公交首末站建设；协调坝光片区盐坝、葵坝、鹏坝3处绿岛综合体建设，保障公交场站配套建设，切实践行绿色出行理念。

03

发展多元旅游交通，打造全域旅游新模式

1、构建“快旅慢游”交通体系

适度满足小汽车停车需求，构建以葵涌、大鹏、新大旅游综合服务中心为主，主要景区协同配建停车位的“供需谐调多点协同”交通组织模式。同时大力推进葵涌综合车场建设，完善公共交通设施，优化大鹏假日专线及接驳专线服务

2、构建多情景生态人文绿色交通

坚持山-河-海-城互联互通，人与自然和谐共生。协调推进慢行生态交通“一廊二脊三环”总体结构。

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