公积金政策吹暖楼市“小阳春”

各地的稳楼市政策还在持续。

2023年一季度还没过完，已经有超过40个城市调整公积金政策，明确鼓励居民购房。

而且，今年越来越多的高能级城市，如重庆、南京、合肥、吉林、沈阳、哈尔滨、大连等，都加入了调整公积金政策以鼓励居民购房的行列，政策放松的力度也不断加大。

这些城市的公积金政策变化主要集中在五个方面：

一、 可提取公积金用于首付，或降低公积金贷款首付比例；

二、 商业性住房贷款转个人住房公积金贷款（简称“商转公”）；

三、 带押过户；

四、 提高贷款额度和延长还款年限；

五、 “一人购房全家帮”。

优化公积金政策是各地对国家大力支持刚性和改善性住房需求的政策落实，这些政策在加大公积金对购房者的支持力度的同时，也可以进一步提高公积金的使用效率。

楼市调控政策的持续放松，也带来了市场的企稳回升，3月份“小阳春“行情仍然持续。我们也必须看到，从去年下半年开始的楼市调控放松，随着加入的城市能级越高，力度趋大，政策对市场的刺激也出现了边际递减效应，说明市场信心还有待进一步恢复。

在2022年以前，大部分城市是不允许直接提取公积金用作购买商品住宅首付款的，去年4月，福建省率先“撕“开这个口子后，迅速被多个城市效仿。截至目前，全国已有超过20个城市出台了支持提取公积金支付购房首付款的政策。

最新一个加入的城市是江苏省会南京市。2月27日，南京住房公积金管理中心发布“关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则”，支持提取住房公积金支付购房首期款，有效期至今年12月31日。

南京政策较之前其他城市有了更大的突破。以往大多数城市允许提取公积金支付购房首付款，都限定为新房，南京这次的政策，不只是新房，购买二手房也可以提取公积金支付首付，惠及了更多购房需求。

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一天之后的3月1日，南京又发布《关于开办二手房住房公积金“带押过户”贷款业务的通知》，即日起开办二手房公积金“带押过户”贷款业务。

看上去，南京有点“急”了。

在刚刚过去的2月，南京新房成交面积63万平米，环比增长51%，同比下降31%。也就是说，南京楼市虽然出现了回升的趋势，但还远远达不到去年同期的成交水平。

在售库存的变化也说明了这一趋势。2月，南京全市的在售库存796万平米，虽然已下降至近14个月的低点，但由于近12个月的月均去化较慢，整体库存的去化周期还是上升至13.7个月，仍然居于高位。

作为强二线城市的代表，南京在市场前期透支的背景下，2022年以来市场表现一直不太理想。尽管政策持续放松，2022年全年出台各类利好政策27条，但收效甚微。2022年全年，南京全市新房供应686.43万平米，同比腰斩；成交782.18万平米，回落超35%。

在这一背景下，今年南京继续在政策端适度刺激居民购房需求也是意料之中。

不只是南京。在近期市场有所回温的情况下，各地的稳楼市政策一直不断，尤其住房公积金政策，已经形成了较为全面的政策刺激，包括公积金提取用于首付和租房、提升公积金贷款额度、“商转公”、带押过户等等，这些都表明了住房公积金支持房地产市场的政策导向。

以减轻居民筹措购房资金的压力为手段，鼓励刚性和改善性购房需求加快入市为目标，各地在公积金政策上都动足了脑筋。

以重庆、大连为代表的多个城市，将首套房公积金最低首付比例降至20%，二套最低30%。更多的城市则大幅提高公积金贷款额度和延长贷款年限，尽量减轻购房者的资金及还贷压力。

重庆、济南、徐州、盐城等城市都把家庭公积金贷款额度提升至最高100万元，浙江义乌甚至把相关部门认定的高层次人才的家庭公积金贷款最高限额提升到130万元，符合条件的购房者可以节省一笔利息支出，降低了购房的成本。

不少城市则通过开启“商转公”业务为购房者节省利息支出。2月份，江苏扬州宣布启动开展“商转公”业务，有效减轻住房公积金缴存人还贷压力。

在此之前，陕西省包括西安、延安、汉中、宝鸡、榆林等8个地市都已开启了“商转公”业务。

以贷款金额80万、期限30年，首套等额本息还款为例，“商转公”后，利率从商贷的4.3%转成公积金贷的3.1%，平均每月可减少月供约540元，30年累计可减少利息支出约19.4万元。

若按二套房商贷利率5.8%计算，平均每月可减少月供超1000元，累计可减少的利息支出超36万元。

无论是提取公积金支付购房首付款，提升公积金贷款限额，还是开启“商转公”业务，“一人购房全家帮”等等，这些公积金的政策措施，最终目的都是为了提升购房者的支付能力，降低购房成本，有助于刺激购房需求的进一步释放。

从去年开始，各地发布的稳楼市政策频次已达数百次，涉及公积金支持政策、放松限购、限贷、限售、限价、商业银行信贷、购房补贴等，其中有将近80%的省市都推出了公积金相关支持政策，在各类支持政策中占比最高。

从最传统的降首付、降低二套贷款利率、提高最高限额，到放松异地贷款限制、开展组合贷业务，再到“一人买房全家帮”的家庭互助政策、公积金同城化以及提取公积金支付购房首付款、带押过户等等，公积金政策在稳楼市中发挥了一定的积极作用，也意味着公积金在政策创新方面还有很大的空间。

今年1-2月，全国一手和二手商品房的销售结束了13个月的负增长，70个大中城市的房价有涨有跌，总体价格保持平稳。各地并没有停止在政策端刺激居民购房需求，这也说明各地对市场回温的持续性仍然存疑。

我们认为，公积金政策的叠加利好，对市场回暖有一定刺激作用，但比较有限。3-4月“小阳春”的热度大概率还会持续，后续行情将出现分化。

北京和上海等热点城市预计仍会稳步向上；供应即将放量的城市如广州、武汉等，若无政策利好叠加刺激，市场将面临压力；近期回温势头较猛，但实际成交仅集中于少数热点板块的城市，市场的回暖可能难以持续。

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文章来源:丁祖昱评楼市

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