二手房销量超越新房，房产中介已忙疯！郑州楼市即将爆燃

 

FANGDONG

市场信心的崩坍，可能只因几个负面事件叠加，市场信心的重建，往往需要数倍时间恢复，除非利好来得更加颠覆。

新政发布50天后，极具针对性（适度解除限购、限贷、限售、限价）的政策大多落地、银行同步调降房贷利率等利好政策，已经在市场端得到回应。

据郑州市住房保障和房地产管理局公示数据显示，3月，郑州新房、二手房成交量均比上月出现大幅提升，其中新房成交量上涨35%，二手房成交量上涨58%！虽然对比去年同期仍有差距，但市场信心已得到明显修复。

同时，因二手房表现更突出，目前成交量已与新房相当。

这还是我们熟悉的新房销量远超二手房的郑州吗？

反转来得太快，不得不打个问号。

果真如此且持续下去，郑州房市将大踏步进入存量房时代。

这是一个更为颠覆的信号，此时再用原来的思维买房卖房，很可能会陷入更深的泥沼。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆

01

最新数据显示

郑州二手房销量首次超越新房

二手房先于新房回暖，是近期郑州房市的主要特征，到底有多暖，数据更加震撼：

据360房产网最新发布的数据显示，2022年第15周（4月4日-10日），郑州全市二手房成交量虽比上周大幅下跌，但新房更加低迷，

展开全文

二手房成交量已超出新房40%！

另据贝壳平台数据显示：

4月1日-4月18日，郑州贝壳系门店共签约1114套二手房，新房认购只有859套。二手房业绩已大幅超越新房。

短期数据只能表述现状，看清趋势还要扒扒过往。

先说过去五年的年度数据：

2018年，郑州全市新房/二手房成交量分别为38.9万套和6.3万套，成交比约为6.2:1；

2019年为29.2万套和7.5万套，成为比约为3.9:1；

2020年为24.4万套和6.8万套，成交比约为3.6:1；

2021年为16.3万套和6.5万套，成交比约为2.5:1。

过去四年，郑州房市从2018年每卖6.2套新房才能成交1套二手房，变成去年每卖2.5套新房就能成交1套二手房。

新房销量持续下滑，四年时间成交量跌了近六成；二手房销量则一直较稳定。也就是说，

买新房的人在急剧减少！

再看今年前3个月，据郑州市住房保障和房地产管理局公示信息显示：

1月，全市商品住宅成交6719套，住宅二手房成交3564套，成交比1.89；

2月，全市商品住宅成交5323套，住宅二手房成交3219套，成交比1.65；

3月，全市商品住宅成交7777套，住宅二手房成交4971套，成交比1.56。

过去3个月，郑州每卖1.5套新房就能卖出1套二手房，成交比仍在持续下降。

延续数年的趋势，以及今年一季度的市场表现表明，新房二手房平分市场的时代已经到来。

02

实地调研

中介门店忙着卖二手房

纸面数据未必能尽数反映真相，一线中介门店现在的经营状态，能感受到更真实的市场变化。

近日，我们选取金水区单价1万/平以下、1.5万/平左右、2万+/平三类二手房片区进行调研，以求验证并找出市场真相。

在郑州二手房市场，金水区规模最大（连续十年挂牌量、成交量稳居全市第一）、占比最高（长期贡献全市三成销量），具有风向标意义。金水区什么样，郑州总体就什么样。

从近日走访来看，二手房市场状态可概括为：

成交持续活跃，市场极度分化。

南阳路黄河路周边：二手房整体均价8000元/平左右

片区老破小家属院居多，刚需价格、刚需户型、刚需品质，就算是纯刚需人群来看，除了配套不用操心，几乎没有居住舒适度可言。放在去年，这类二手房基本没多少人关注。

最近一个半月，正是这种过去无人问津的房源，成交出奇好。

在南阳路黄河路周边拥有4家门店的某中介公司总监介绍，公司3月份共成交36套二手房，销量比2月份翻了一倍。

截止4月20日，本月已成交34套，预计4月份成交可超50套，“想到了新政以后成交量会起来，没想到不只起来，简直是起飞。”

但总监也坦言，虽然成交量上来了，但成交价格总体在下降。

金水区实验小学旁75平左右两房，带20多平小院，以65万成交，合单价8700元/平；

黄河路南阳路中亨花园，87平三房，72万成交，单价8250元/平，低于挂牌价5万；

东三街黄河路中建小区，83平两房，68万成交，单价8200元/平，低于挂牌价6万；

东风路南阳路地铁口，房龄18年85平两房，去年挂牌价90万，上周75万成交，便宜了15万；

东风路沙口路，房龄22年70平两房，46.6万成交，单价低至6650元/平。

凡是能成交的房子，都是老破小里有一定亮点的房子，比如顶楼复式、一楼带院、新加装电梯、装修较新。但最重要的，还是业主舍得降价。

业主卖房，生意救急和置换新房是最主要原因，有些业主甚至已经定了面积更大的二手房，就等卖掉老房子去交新房子首付。

客户买房，都是纯刚需，很多是外来的小生意人，就为在郑州有个房子，等得久了，有人降价甩卖，当然要拿下。

北三环丰庆路周边：二手房均价1.5万/平左右

刚需向刚改、改善过渡片区，老破小家属院数量减少，15年以内房龄商品房小区占比超过6成，也有中海锦苑、东润泰和这样的改善小区。

在郑州北区拥有33家门店的豫港房产，过去一个半月业务构成出现大反转，经理透露：

“高峰期时我们新房成交量占75%，二手房只有25%；去年开始，新房二手房成交量一半一半；最近一个半月，二手房成交量占了75%，新房只有25%。等于掉了个个儿。”

但反转对成交量促进不大，3月份，旗下门店共计成交208套房源，虽比2月份多出六七十套，相比去年同期依然差距明显。

成交量在涨，但价格没涨，两极分化也特别严重，改善小区几乎没降价，刚需小区该降的都降了：

四月天小区，房龄15年的200平顶楼复式，赠送大露台。去年年底报价205万，现在降到190万，最近有客户看房，愿意出到185万，业主已松口到186万，大概率这两天会以185万成交。总价降了20万，相当于打九折。

大户人家，房龄17年的101平三房，年前卖123万，年后降到105万，过去一周有三组客户看房，最终以98万成交。总价降了25万，相当于打八折。

丰庆华府复式四房，精装修，房本面积153平，带大露台，实际使用面积约200平，并含一个40平储藏室和一个子母车位（储藏室及车位本可单卖，价值40万）。去年报价365万， 4月初以321万成交。总价降44万，加上房源本身赠送面积和车位储藏室，也相当于打八折。

文劳路鸿鑫公寓，147平四房，精装修，160万成交，比挂牌价便宜了40万；

西文雅小区，85平两房，85万成交，单价只有1万/平。

总体来说，片区现在是诚心卖、舍得降价的房子在成交。

文博片区：二手房均价2万+/平

郑州学区房、改善二手房标志性片区，郑州改善二手房风向标片区。

在片区摸爬滚打数年，业绩常年领先的德佑门店连总表示，片区二手房均价较高，受市场影响较小，挂牌量增加了不少，但成交量没明显变化。

门店3月份成交不足20套，这在往年是不可想象的，过去几年这个数字从没低过50套。

典型小区现状如下：

蓝堡湾一期一套123平毛坯两房，上周以298万成交，这种两房、毛坯房源，在蓝堡湾竞争力不大，仍然卖到了单价2.42万/平。

正弘数码公园，去年3月40平户型卖到92万，当前成交价82万左右，降了10万。

原田花园，去年3月90平两房成交价220万，现在报价240万左右，只是有价无市，长期无成交。

二柴家属院，房龄30年老破小，去年50多平户型卖到150万，现在报价140-150万，最新成交还是去年。

片区总体状态是改善房有不少客户等业主降价，业主不降；老破小学区房业主降不降价，都没人关注。

03

二手房为何会超越新房？

统计数据和实地调研都在佐证，郑州二手房市场已实质反超新房。

这个现象并不意外，原因如下：

1、现在买房就是纯自住。

靠房子赚钱的时代真的过去了。当升值预期不在，买房变成纯自住，所见即所得的二手房成为更理性选择。

2、买新房真的怕烂尾。

地段偏远、大搞首付分期的楼盘，都是一些小开发商项目，在当下市场环境下，真的可能烂尾。

现在新房市场是央企、国企、本土稳健民企受追捧，但总供货量不足以消化需求，更多需求在转向二手房市场。

3、中产家庭买

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