青岛楼市分析，三个数据变化看房子买不

#11月财经新势力#

大家好，我是大海青岛，作为一个在青岛打拼的年轻人，同时又是青岛房地产的从业者，所以我对青岛房地产市场的发展一直都是比较关心，今天我主要通过今年青岛房地产的数据以及青岛人口情况和土地拍卖情况，分析一下青岛的房子能不能买，什么时候买，怎么买，然后给大家一些好的建议，希望能帮助到想要在青岛买房或对青岛房地产发展感兴趣的朋友，前边我们主要是分析，精华都在最后的总结。

我们话不多说，下面咱们就进入今天的话题，在这之前先给大家看一下我统计的数据，一个是青岛人口流入情况，因为人口的流入或流出关乎一个城市的经济发展，也关系着房地产的发展。另一组数据就是青岛今年新房住宅的成交情况，数据主要来自青岛网上房地产，这个数据才能最真实的反应青岛房地产发展的怎么样，是我们分析青岛楼市不可缺少的依据。

下面我们先看一下青岛最近几年的人口情况，

截至2021年年底，青岛常住总人口达1025.67万人，较2020年末增加了15.1万人，

2020年比2019年增加了18.3万人，而且2020年是2010年以来增加量最多的一年。

不要小看这十几万的人口增量，就是这个

人口增量在2021年居山东第一，北方第二，查阅历史数据还可以发现，当前，青岛常住人口年增量位居近十年高位，增长势头良好。

人口问题始终是人类社会共同面对的基础性、全局性和战略性问题。城市间的竞争，说到底是人口的竞争人才的竞争。滋养、汇聚一定规模的人口，是一个城市永续发展最大的底气，毕竟有人才能发展，有人就要衣食住行，就有消费，对住房也就有了需求，要么买房要么租房，所以从人口方面看，青岛是有住房需求的，买青岛房子是没有问题的，但也不能只从一个方面去分析，因为影响房屋销售和房价是的条件是多方面的。

下面我们再看一下青岛今年新房住宅的成交情况，今年新房住宅成交情况能给我们什么启示。为此我特意查询了青岛今年和往年的新房住宅成交数据，根据青岛网上房地产的数据显示，青岛2022年10月份新建商品房住宅成交8323套，9月份新建商品住宅成交8282套，8月份8715套，7月份（8668套），6月份27,040套，5月青岛新建住宅成交8851套，虽然环比4月6448套。

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看了这些数据以后，不知道你感觉怎么样，我是感觉不怎么样。也许你会有疑问，我在网上看青岛这里房子降价了，哪里的房子也降价了，大家都在说不买房子了，怎么每个月还有那么多的成交，是不是和你在网上看的完全不一样，如果你有这样的疑问是正常的，因为我们平时生活和工作中只对自己有关的事物或行业有了解，这就是所说的隔行如隔山。如果你不去派出所你不会知道原来现在还有很多违法犯罪，如果你不去医院，你也不知道原来每天有那么多生病住院的，所以这也很正常。

但是你再看看去年和以前的新建商品房住宅成交数据你又会有新的发现，这是2021年每个月的新建商品房住宅成交数据，在8月份以前每个月的成交套数都是一万多，从九月份开始连续几个月成交套数都维持在8000多套，对比以后你是不是也就知道，哇，原来8000多套已经是比较低的水平了。

其实2021年8月份不仅是青岛房地产市场发展的拐点也是我们国家房地产市场发展的一个拐点，从这个时候开始房地产市场就陷入了低迷的状态，一直到现在还没有回暖的迹象。还有一个情况我们非常有必要重点说一下，就是今年这个成交数据和去年不一样，去年在10月份以前国家对房地产属于打压的状态，而今年从5月份开始是极力抢救的状态。

也就是说现在这个成交数据其实是非常不好的，从5月份以来各种降房贷利率，首套房从5.4降到4.1，取消限购限贷，把公积金贷款额度从最高60万提高到80万，以前公积金必须连续缴存12个月以上才能办理公积金贷款，现在只要满半年就行，黄岛购房还有契税补贴等等利于购房的政策，但是这个住房成交数据还是处于不理想的水平。我们也可以反过来说，出台了这么多利于购房的政策都不理想，如果没有这么多的购房政策肯定会更加的更惨不忍睹了。

如果从人口方面看房子好像没问题，但是从目前的房地产市场情况看不是买房的好时候，在这种情况哪里的房子什么样的房子能买，继续观望还是现在就买我们一会再说，因为还有还有一个情况需要了解，让我们看一下今年青岛的土地拍卖情况，通过土地拍卖看一下青岛房地产市场的变化。

今年一共进行了三轮土地集中拍卖，最近的一次是刚过去的9月份，通过土地拍卖能看出来青岛房地产市场的变化还是很大的。第一，土地拍卖冰火两重天，开发商不敢随意拿地了。按照以往的惯例看，青岛主城区的地块，只要地块素质良好，一般都会被拍出去。但是捷能地块再次流拍和李沧碱厂2宗地块都没有开发商要，以及崂山松岭路地块熔断的结果表明，现在开发商不像以前那样盲目下手了。

因为现在的房地产市场已经不再是只要建起来就能把房子卖出去的时代了，也就是说市场的销售情况已经传导至土地端，开发商缩小版图，非核心不出手，拿地更为谨慎，也说明不只是我们感觉现在的楼市不好，开发商也不看好现在的市场。

第二个变化，2022年已经进行了3批次土地的成交，共成交71宗地块，总建面488万平方米，而去年全年成交了1113万平方米相比，不及2021年的44%，这说明房地产市场不好，开发商拿地越来越少，土地也不好卖了，政府财政收入也会相应的减少。与开发商的投资版图收缩一样，青岛土地供应的范围也往主城区核心区域收缩，对于这一点我感觉第一现在郊区库存很大，所以减少土地供应，第二可能是感觉郊区的地开发商感兴趣的也少，干脆多供应一些开发商感兴趣的主城区土地。

第三个变化就是头部房企蛰伏，平台唱主角。在第三批次土拍中，那些房产大鳄们都蛰伏起来了，不知道是谨慎了还是资金紧张了。

据了解，在成交的30宗地块中，各区级及市级平台公司主导或参与拿下其中20宗。尤其是市南市北李沧崂山四区成交的12宗地中有9宗均有平台的身影，甚至市南和市北都是平台。小编以前没有了解过平台公司，所以还特意去查了一下。

平台公司由地方政府全资设立，主要职责是替政府融资，执行政府安排的建设任务，并非自主经营、自负盈亏的独立实体。平台公司和央企国企是有区别的，但也有类似，这一点能看出啥呢！这个我就不说了，你自己理解吧！不过通过这一点我也得告诉你，买房子国企央企更容易让人放心。

人口情况咱们说了，今年新建商品房住宅成交情况说了，包括今年土地拍卖情况咱们也说了，其实我们还有一个最最应该说的没提，就是青岛经济发展，但2022年还没有结束，这个目前还看不到，只能等1月份了，其实不用看也能猜到，青岛经济发展肯定没问题，肯定是山东经济发展第一，是山东的经济龙头。所以接下来就是我对青岛购房者的几点建议了！

第一，就是青岛房子肯定是可以买的，青岛是新一线城市，是山东经济发展龙头城市，中国北方第三城，人口一直都是流入的，青岛还是一座美丽的滨海城市，全国最宜居城市之一，全国知名的旅游度假城市，所以也会吸引大量来青岛旅游，度假，养老的人的住房和租房需求，所以我认为青岛房子可以买，没问题。

第二，国家对房地产已经定性了，就是房住不炒，租购并举，这些都决定了以后房价不可能再暴涨了。所以如果你想要靠买房发家致富就别考虑了。如果从升值保值角度考虑，我的建议就是能买青岛主城区就别买其它地方，青岛主城区是青岛的经济中心、青岛的政治中心，有青岛最繁华的商业配套、最好的医疗资源、最好的学校资源，青岛市区的就业机会就业选择也远远大于其它的区域，所以青岛市区才是很多购房者的首选，当年房子不住需要出租或出售的时候也一定比其它地方更容易。青岛主城区的地铁都要组成地铁网了，通过这一点你也能看出来。所以原则就是能买主城区就不选其它地方，当然这不是绝对的啊！还要根据自己的需求。

如果你要么海景房还要性价比高，看海效果好就得看看西海岸，如果你要改善要买环境位置又好就得看看李沧区东李片区或黄岛，如果你是刚需就重点看看黄岛和李沧。

第三个建议就是，如果你买青岛主城区的房子，尤其是现在比较火的，比如崂山比如市北某某盘，这种情况随时可以买，毕竟一是人家位置好，卖的也好受市场影响小，这种就是该出手时就出手，没必要看市场看行情。而买郊区或楼盘销售一般的楼盘就先别买了，尤其是那些楼盘比较大的，而且交房时间还晚的，那你就等吧！明年再说，明年如果没有合适时机那就继续等，等市场回暖，等疫情结束，就一个原则等合适时机。

当然前提是你不着急住，还有就是我们说的是新房不是二手房，二手房有合适的随时可以买。

我可以明确的告诉你，现在不仅仅是你在网上看到的房地产市场不好，实际上也是不好，黄岛，城阳，即墨房子都很难卖，个别比较火的楼盘除外，没有绝对的。现在做房地产的人开发商得人也不知道何去何从，市场短时间很难回暖。所以如果你不是买青岛市区房子，不是买高端楼盘，不是特别着急住，那就完全可以等。

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