关于房事
发布时间: 2022-11-19
房事----这里仅指住房的事.
“住房痛苦指数”的计算公式为
商品房的平均售价（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指数。
据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为1878.32元，居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元/平方米，由此计算，北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为
北京市住房痛苦指数＝9397元/每平方米÷1878.32元＝5.00
东京与北京
之所以首选与日本的比对，是因为世界上人口密度最大的国家是日本，自然土地最昂贵的国家也是日本。
据国外媒体报道，十年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便己高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。而东京目前人口己达3530多万，是北京人口的两倍。
目前，世界上房价最贵的地方应当属日本东京。2005年在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼（精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等），加停车位售价约为3000万日元，折合人民币为225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。
2005年日本人的人均收入为34510美元（合27万6000元人民币），月收入为23000元人民币，东京人的人均收入肯定在这个数字之上。
所以可以得出 东京人的“国民住房痛苦指数”＝23000元/平方米÷23000元（月收入）＝1
但这个数字可能偏高，实际应当小于1。
而且这个比较还是不公平的，更公平、更准确的比较方法为
将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年，中国的城镇居民人均年可支配收入为10493元，以此为基数，除以12，可以算出月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的
北京市住房痛苦指数＝6485元（2005年底北京商品房均价）÷874元＝7.42
这样一来，2005年东京人的“国民住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“国民住房痛苦指数”。
巴黎与北京
自1999年至今，法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小（同一时间段，中国房价的涨幅超过了300%），可法国房地产价格在1994年至1999年间，曾大跌了30%强。因此，1999年至今的价格上涨，为法国的平均房价，划出了一道旋律优美的正弦波曲线。
如果一加一减，法国平均房价在七年间的涨幅不过15%（当然，这个算法不会如此简单），年均涨幅不过2～3%，与通胀的速度相当，涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?
法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高，其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24,770美元，月收入为2064美元。
以此计算 巴黎住房痛苦指数＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47
即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47，而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41，北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”，高出接近90%。所以，按比例来说，北京的房价大大高于巴黎，是有依据的。
然而，巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数，因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。
距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价，就便宜了许多，仅为每平方米1500欧元，即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价，也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数”仅为1.66。
法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，高出马赛300%。
实际上，法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1～1.25之间涨落。因此，法国的房价和房地产市场状况，让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。
纽约与北京
在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是，在同一时间中国的房价却上涨了100～300%。
我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫，还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。
由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。
首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅都是2～3层高的小洋房，并附带车子、车库，甚至游泳池，而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。
也许有人会说，那是由于美国只有3亿人，而中国有13亿人，这是一个原因。可更重要的是，美国是一个汽车轮子上的国家，但中国还是一个自行车轮子上的国家，两国经济上的差距是显然的。
并且，美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，即大户型为主。并且全是装修房，基本与中国的豪华装修相仿。
美国的统计资料都以单元住宅来计算房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格,并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。
美国住宅多数集中在150～300平米左右，平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。
有趣的是，纽约的房价并非美国的高房价地区。目前，旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅，售价72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。
纽约的平均房价为 45.3万美元÷220平米＝2045美元/每平方米。
美国2005年的人均收入为37,610美元，换算成月收入为3134美元。
以此得出 纽约人的“住房痛苦指数”＝2045元÷3134元＝0.65算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00，竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍（同一时间段，美国的房价在原地踏步，左顾右盼或下跌）。
此前，尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论，但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。
可令人感到尤为可笑的是，我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们，却是这样舆论误导公众的 如果把美元折成人民币，那么，纽约的房价应为每平方米单价近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗?
参照物不同所导致的结果会相差竟会如此之大。
还需要指出的是，美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的“单元住宅单价”需要打折。
中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一个小区有几百乃至上千住户，并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间，住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。
美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说，而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。
因为其计算的原则是“完工面积”，或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以，走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。
这样的事实让我们不得不感慨，一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想，与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候，差别就会如此之大。
“住房痛苦指数”的计算公式为
商品房的平均售价（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指数。
据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为1878.32元，居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元/平方米，由此计算，北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为
北京市住房痛苦指数＝9397元/每平方米÷1878.32元＝5.00
东京与北京
之所以首选与日本的比对，是因为世界上人口密度最大的国家是日本，自然土地最昂贵的国家也是日本。
据国外媒体报道，十年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便己高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。而东京目前人口己达3530多万，是北京人口的两倍。
目前，世界上房价最贵的地方应当属日本东京。2005年在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼（精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等），加停车位售价约为3000万日元，折合人民币为225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。
2005年日本人的人均收入为34510美元（合27万6000元人民币），月收入为23000元人民币，东京人的人均收入肯定在这个数字之上。
所以可以得出 东京人的“国民住房痛苦指数”＝23000元/平方米÷23000元（月收入）＝1
但这个数字可能偏高，实际应当小于1。
而且这个比较还是不公平的，更公平、更准确的比较方法为
将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年，中国的城镇居民人均年可支配收入为10493元，以此为基数，除以12，可以算出月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的
北京市住房痛苦指数＝6485元（2005年底北京商品房均价）÷874元＝7.42
这样一来，2005年东京人的“国民住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“国民住房痛苦指数”。
巴黎与北京
自1999年至今，法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小（同一时间段，中国房价的涨幅超过了300%），可法国房地产价格在1994年至1999年间，曾大跌了30%强。因此，1999年至今的价格上涨，为法国的平均房价，划出了一道旋律优美的正弦波曲线。
如果一加一减，法国平均房价在七年间的涨幅不过15%（当然，这个算法不会如此简单），年均涨幅不过2～3%，与通胀的速度相当，涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?
法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高，其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24,770美元，月收入为2064美元。
以此计算 巴黎住房痛苦指数＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47
即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47，而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41，北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”，高出接近90%。所以，按比例来说，北京的房价大大高于巴黎，是有依据的。
然而，巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数，因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。
距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价，就便宜了许多，仅为每平方米1500欧元，即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价，也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数”仅为1.66。
法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，高出马赛300%。
实际上，法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1～1.25之间涨落。因此，法国的房价和房地产市场状况，让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。
纽约与北京
在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是，在同一时间中国的房价却上涨了100～300%。
我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫，还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。
由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。
首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅都是2～3层高的小洋房，并附带车子、车库，甚至游泳池，而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。
也许有人会说，那是由于美国只有3亿人，而中国有13亿人，这是一个原因。可更重要的是，美国是一个汽车轮子上的国家，但中国还是一个自行车轮子上的国家，两国经济上的差距是显然的。
并且，美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，即大户型为主。并且全是装修房，基本与中国的豪华装修相仿。
美国的统计资料都以单元住宅来计算房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格,并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。
美国住宅多数集中在150～300平米左右，平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。
有趣的是，纽约的房价并非美国的高房价地区。目前，旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅，售价72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。
纽约的平均房价为 45.3万美元÷220平米＝2045美元/每平方米。
美国2005年的人均收入为37,610美元，换算成月收入为3134美元。
以此得出 纽约人的“住房痛苦指数”＝2045元÷3134元＝0.65算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00，竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍（同一时间段，美国的房价在原地踏步，左顾右盼或下跌）。
此前，尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论，但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。
可令人感到尤为可笑的是，我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们，却是这样舆论误导公众的 如果把美元折成人民币，那么，纽约的房价应为每平方米单价近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗?
参照物不同所导致的结果会相差竟会如此之大。
还需要指出的是，美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的“单元住宅单价”需要打折。
中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一个小区有几百乃至上千住户，并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间，住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。
美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说，而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。
因为其计算的原则是“完工面积”，或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以，走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。
这样的事实让我们不得不感慨，一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想，与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候，差别就会如此之大。
