养老地产不断升温，未来发展前景光明

太和养老网讯：养老地产的不断升温，似乎让人们更加深刻的意识到中国养老产业的巨大潜力，伴随着养老地产的概念不断升温加码，业界也有不少专家展开想象，也许未来十年养老地产将呈几何级数增长，成为中国经济的一大支柱。

事实上，这不是养老地产第一次受到追捧。早在2011年，国内已经出现一波养老地产大干快上的热潮。而更早之前，企业已经开始跑马圈地。不过，业内人士分析，2011年养老地产蜂拥入市的时间和“限购”时间一致，诸多开发商战略转型未必不是调控强压下的取巧之策。因为彼时，养老地产政策不完善，拿地难、融资难、用人难、盈利难，种种困局难以突破。然而今年以来，养老地产破冰消息不断传来，加之庞大的市场规模，行业有望破局。

年初，北京第一块“养老综合用地”拍出，各地也开始逐步把养老用地纳入专门规划，养老地产土地昂贵的现状将大幅缓解。与此同时，今年来多部委先后发文剑指养老政策，针对当前养老服务业面临的瓶颈问题，提出了一系列扶持政策。李克强总理在国务院常务会议上强调，要把服务亿万老年人的夕阳红事业，打造成蓬勃发展的朝阳产业。目前，许多省市都已出台养老设施专项规划，并从土地、财税、融资等政策上予以支持。政策层面的多重利好驱动养老地产迅速升温，也推动养老地产进入了一个新纪元。

养老地产破冰我国疾速增长的老龄化急需配套大量养老设施，而提高养老设施供给的核心是发展养老地产。

其实，养老地产规模不止如此，考虑上活跃长者等非机构养老，则年新增量会更多。据上述报告计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014年至2035年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21亿平方米的缺口。这块“大蛋糕”自然会引发“抢食”风潮。

中国农科院副研究员卢布认为，当前我国养老地产发展混乱，难以形成清晰的盈利模式和开发路径。

而这与我国当前养老产业发展的制度体系、产业标准和政策体系准备不足有关。不少开发商也大吐苦水，养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，却要在初期面对高昂的土地和税收成本。

但这一切即将改变。2013年，北京密云拍卖国内第一块“养老综合用地”；7月山东省正式公布年度安排5625亩养老专项用地指标；四川省、广东省等也开始了相关规划。7月份出台的新《老年人权益保障法》也对养老用地安排提出政策要求，并扩大养老床位补助范围。李克强总理在国务院常务会议上的谈话及9月13日国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》更是直接针对融资难、用地难、用人难和运营难等问题，提出一系列扶持政策。

养老服务业发展直接上升至国家决策层面，业内人士指出，养老地产的春天已经来临。此外，民政部、全国老龄委、标准规划委等单位，委托或协同相关部门出台养老服务业协会标准、国家标准指导等文件，配合养老服务业国家标准出台，规范养老地产市场。业界专家预测，2013年是养老地产元年，随着政策的完善和相关标准出台，逾21亿平方米的缺口将迎来养老地产“井喷式”发展。

新纪元之路在养老地产破局的新时代，未来走怎样的发展道路成为企业案头的一道新命题。在目前常见的养老项目中，有一类开发模式是专门建设综合型养老社区，另一类是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。在中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平看来，养老项目从性质上可分为居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的类型，应该研究这些类型项目的占比，以及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。

事实上，全龄化养老地产正在成为养老项目发展的新方向。即建设老人可以和年轻人共同居住的社区。这类社区中既有老年公寓也有普通住房，形成养老地产和普通地产混合的局面，而在社区配套方面则倾向于给予老人相应的专业软硬件配套服务。由于这种模式更易兼顾中国人的传统养老观念，易于被老人接受和推广。复星集团董事长郭广昌曾明确表示，全龄化养老社区将成为集团产业布局重头戏。对企业来说，全龄化社区还需要兼顾的是养老服务。

传统养老地产开发商倾向于单纯硬件开发，但中国中交投资设计总监刘水指出，他们的研究发现，养老设施销售利润不如执行利润高，如果企业改变传统退出机制，选择和专业的运营商合作，可以获取持续回报。刘水建议，企业在开发养老社区时需要专业运营商介入，在项目旁边独立做一个小的专业养老机构，既服务于失智老人，也服务于健康老人。这种模式更适合未来养老地产的开发运营。。花样年集团总裁潘军也多次表态，“把养老地产当成核心来做，必败！花样年未来的核心是‘服务’。”看来，养老社区规划、运营团队、终生服务将成为养老地产新纪元企业制胜的关键。

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