大运营成本成为养老地产发展的瓶颈

2016/6/18 22:43:23 ('互联网')

太和养老网讯：其实养老问题，并非是因为最近这些年中国老年人口逐渐增多而兴起的一个话题，养老问题，在中国历史悠久，只是相对来说，中国人的养老观念随着社会的发展也开始在发生变化。近千年前，宋朝人陈元靓便提出“养儿防老、积谷防饥”，随着时代的发展和进步，这句话现在正遭受越来越多的质疑。现实生活中，大多数老年人已渐渐明白现代化都市生活节奏加快，劳动强度增加，工作的压力与家庭的负担已经让孩子们应接不暇。不给社会与子女带来负担，安享晚年是现在更多老年人所期盼的。用一笔闲钱配置一套“养老房产”将会是未来的新潮流，也越来越受到市民关注。

养老地产市场前景巨大

住宅地产和商业地产多年来一直是全国各大房企开发的主要阵地。但近几年，房企已开始向旅游地产、养老地产等新型房地产模式靠拢，而随着老龄化社会的加速到来，养老产业将成为下一个十年中国最具潜力的产业之一。

据权威机构调查显示，早在1999年我国已进入老龄化社会，截至2013年老年人口数量已突破2亿，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%，预测到2030年，老年人口将达3.6亿，占总人口的24%。根据数据不难看出，洛阳未来也将面临老龄化问题。然而洛阳目前市场上已建或在建的项目中鲜有针对养老服务而精心设计的楼盘。

毋庸置疑，古都洛阳具有得天独厚的条件：四季分明、气候宜人，衔山抱水的城市地理位置是养老宜居的最佳所在。日渐崛起的洛龙新区环境优美、交通便利，高铁站更是拉近了城市间的距离。

另外，国家民政部办公厅和国家发展改革委办公厅近日印发了《关于做好养老服务业综合改革试点工作的通知》，确定在全国42个地区开展养老服务业综合改革试点工作，洛阳市被纳入首批试点地区。下一步，洛阳市将根据相关要求，在完善发展养老服务业政策、培育养老服务产业集群、创新养老服务供给方式等方面做好养老服务业综合改革工作。在未来几年，洛阳市还将在现有基础上，继续提升养老服务业水平，在城市区加快老年人日间照料中心建设，在农村建立老年幸福院，力求实现城乡养老服务全覆盖。

看似万事俱备只欠东风，养老地产的“春天”即将来临，然而进入实操阶段的企业却与外围观察者感受迥然不同。尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景，却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰。

投资成本高，考验开发商后期运营能力

不同于普通社区，养老地产涉及领域广泛，包括餐饮、文体、地产、医疗等多方面，并非是养老和地产的简单相加，作为为老年群体量身定制的社区，养老地产在社区配套、服务质量、硬件设施上的要求明显高于其他商品住宅。慢速电梯、无障碍通道等特殊设施的建设也增加了养老地产项目的投资成本，老年大学、医疗中心等高端配套也使得养老地产投资成本骤然增加。

对大部分专项养老地产开发企业来说，更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大资金投入。高成本投资造成了养老地产价格高涨，众多养老型公寓社区采用的是“只租不售”的运营方式，高租金使相当一部分养老人群难以承受。而采用租赁方式也同样给开发商制造了难题：资本回报慢，周转慢，这就对开发商的资金链保障提出了极高要求，否则后续社区维护服务难以保证。“养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，企业压力相当大。”分析人士认为，当下国内的养老地产无论哪种模式都需要企业长期投资。

另外，从某种程度上说，开发商还需要考虑的问题不仅有消费者的支付能力，还有他们为服务买单的意愿。对中国养老投资者来说，在有消费意愿和服务意识的初龄老人真正步入老年之前，还有很艰难的一段路要走。另一方面，中国养老服务业自身也缺少服务标准体系和经营老年护理业务的意识。大部分养老项目缺少专业服务团队，服务无法实现系统化、细节化、完善化。

资金回笼慢，投资需谨慎

虽然养老地产前景一片大好，但就像之前提到的，通往美好前景的道路并不那么顺畅。政策配套不完善、融资渠道缺乏、运营模式模糊等一系列不确定因素，使养老产业面临不少难题。

同时，超高的投资成本，超慢的资金回笼速度都是开发商必须面对和解决的难题。还有一点，开发商建设养老地产必须根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，或是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。但目前我国大多数养老地产在建设上沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务，且普遍存在质量低、收费高的情况。

如何选择养老地产

各种各样的原因造成在养老地产市场中，鲜有合格的产品，面对如此纷乱的市场，老人和子女该如何选择养老地产？

硬件齐全：公园、医疗、菜场一个不能少

大型公园或大片绿地不仅可以起到净化空气和隔离噪音的作用，繁茂的绿色植被还为老人们提供了宽松、自然、舒适的休闲活动的场所。

随着老人年纪的增大，由于身体状况或一些疾病的制约，老人难免会出现行动不便的情况，这就决定了在选择养老地产的时候要选择楼层较低，楼梯宽且有扶手的房子，另外，小区内或附近要有一家靠谱的医疗机构，以方便老人就医。

另外，需要考虑的就是银行、购物场所、菜市场等生活配套，可以方便老年人日常生活和购物。

软件过硬：好物业必不可少

社区的物业服务是考量一处养老地产的关键。一个良好的物业公司可以保证整个小区的环境和各种设施都处在一个良好水平，这就保证了老人日常生活的便利。另外，老人不同于其他社会群体，他们主观和客观上的需求更多，这就需要小区物业工作人员必须要有足够的责任心和耐心来满足老人们的需求。