养老地产的发展缺乏可行模式

太和养老网讯：养老地产的发展有多好，养老地产的前景有多好，养老地产有多得到社会和国家政策的支持，这些，我们都是看在眼里的，但是另一方面，养老地产的发展，却缺乏一个可行的模式，这也是咱们未来所需要探索的。政策环境进一步利好养老地产。9月13日，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励民间资本进入养老领域，同时提出将在全国开展老年人住房反向抵押养老保险试点。10月14日，国务院印发文件出台多项举措加快发展健康服务业。

对此有专家称，良好的政策环境，为养老与健康地产业提供了潜在发展机会，但国内仍缺乏成熟且盈利的养老地产模式。

盈利困局

根据中国社会养老服务体系建设的“十二五”规划，90%的老人居家养老管理系统，6%的老人在社区养老，4%的老人在福利院、养老院等机构养老，养老地产市场潜力巨大。

面对养老地产的大蛋糕，地产龙头万科、保利加紧规划和开发，其他地产企业也纷纷跑马圈地；同时，泰康、新华、平安等保险企业也积极试水养老社区开发；甚至中石油和中水电等不相关企业都开始染指养老地产项目。

“很多仍是‘圈地卖房’的房地产开发模式。”亿翰智库首席研究员陈啸天认为，养老只是拿地和卖房的幌子，产权出售之后，开发商无法阻止产权的再次交易，也不能确定最终入住的人群是怎样的。地产商仍是以追求房地产开发利润为核心，而不是以养老服务为核心。

国土资源部此前对30多个养老项目用地情况调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。

买房者年龄偏小和不入住、大量投机性购房者，导致很多后期配套产业无法跟进，营业性收入上不去——这也是养老地产受阻的原因之一。

万科总裁郁亮就坦承，万科曾将杭州随园嘉树项目作为养老地产试点项目，但出乎意料的是，买房的都不是老人，大多是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬称，养老地产总体上处于起步阶段，还远没有成熟，大家都是摸着石头过河。它的特点不在开发，而是后面还有服务和管理。但从产业链来讲，还没有明晰的经营模式，相关的人才不足，标准也没有。

还有学者提出，地方政府应该给予养老地产政策支持，降低地价来缓解融资问题，同时明确土地使用范围，只允许做养老产业用地，规定售卖和流转人群。

“政府给予一定的政策支持是必要的，但这个过程要严格把关，如果最后变成倾向于对高收入者或者盈利性企业的补贴，这就违背了政策初衷。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。

各方探索

由于看好养老地产行业未来的前景，目前全国养老地产投资总规模已经超千亿元，从投资企业类型来看主要分为“房企系”、“保险系”和“央企系”。其中前二者已经逐渐形成自己的产品模式。

据中国经济时报了解，万科“长者服务中心R+F”将在北京、广州、成都、无锡四地推出试点。根据万科的规划，未来万科社区覆盖的城市，都要建立长者服务中心R+F旗舰店，每个社区建立“长者服务中心”。

据万科副总裁朱保全介绍，R+F是一个整合的概念，是英文Resources+Facilities的缩写。万科提供的是一个老年优质产品和服务平台，从硬件和软件上覆盖社区老人的全部需求。

有业界人士认为，这是万科针对此前北京和杭州两个养老地产项目最终销售人群年龄偏低做出的调整。万科将目光瞄准到已经开发的项目上，利用老社区和年龄偏大的业主，搭建养老地产平台，经营养老产品，从另一个角度诠释养老地产。

“我们没有选择任何政府机构来合作，所有投入都是来自万科集团。”朱保全说，投入和经营能否实现收支平衡是万科面临的最大问题，不过就投入而言，因为尚处于初期阶段，投资并不是特别高，主要是场地投入，后期主要是依靠资源整合来运营，成本也相对较低。

大部分房企更多地还是依赖传统的销售利润补贴项目运营的模式。将养老地产规划为未来主要业务的绿城集团主打学院式养老，以绿城旗下的颐乐学院(类似老年大学)为基础，向业主组织老年活动和提供老年生活服务。

绿城董事长宋卫平曾以乌镇项目为例算过账，每平方米建设及精装修的总成本在8000元，而房屋售价在1.2万元，总体上每平方米有4000元的毛利。项目每平方米一个月的物业管理费为3.5元，其中的0.7元补贴给颐乐学院，再加上每个学员3000元一年的学费，颐乐学院基本能实现收支平衡。

而泰康人寿、平安集团、太平集团等保险公司则更倾向将养老地产与传统养老保险产品结合，希望在盈利模式上，挖掘养老地产服务方面的附加值。

位于北京昌平的泰康之家是泰康人寿的第一个养老地产项目，据其销售人员介绍，要想获得入住权，需要购买泰康相应的养老保险项目。同样，平安集团亦计划未来将对保险产品的老客户授予优先购买权。

项目投资上来看，养老地产的回报周期长更利于保险企业。

泰康人寿董事长陈东升称，保险公司做养老地产有天然优势。保险公司的大量长期资金，需要寻找稳定回报的投资出路。寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5至20年的中期资金，与养老地产10至15年的投资回报周期非常匹配。

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