如同证券投资基金主导金融资本投资行业一样，房地产私募基金也将是房地产业未来的王者。这批基金投资人往往有着顶尖的学历、极高的智商、丰富的产业经验、极快的操作速度、打通金融资本与产业的渠道、玩命的工作精神、具备极强的进取心，因而领着华尔街般的全球最高的薪酬。

      2014年，中国房地产进入白银时代。这批房地产金融的尖峰突击队已经逐步入市，抢夺市场升级的红利。当多数开发商还在困惑于一线城市虽然市场健康，但地价过高，无从进入拿地的时候，升级版的私募基金的住宅开发操作模式已开始在这个市场上崭露头角。

      成熟市场与新兴市场最大的区别就是市场内部细分程度。

      私募基金产生于金融业最为发达的美国。这些由业内顶尖高手组成的投资团队，最擅长专注于捕捉各类市场机会。美国的每类REITS根据各自的专长不同，都专注于选择自身的投资领域。他们有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产，有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产。有些REITS选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%。

总结下来，私募基金的通常操作模式是：锁定细分市场+研发创新产品+打造样板+迅速复制+上市退出，就是通过顶尖高手们的经验和智商，加上大量资金的注入，推动市场迅速升级，以资本的力量使得市场再上一个台阶。

      一、产业背景描述

      如今的北上广深等一、二线城市，大批量的住宅开发阶段已经过去，新兴的规模住宅用地更多聚焦于城市郊区，城市成熟区域的项目已经地价过高，他们只是少数几个顶级财团的游戏，更多开发企业已经无从下手。

      但是在仔细研究市场便可发现，虽然大城市地皮很贵，拆迁极难，但仍存在大量低效率的住宅。一线城市和二线主流城市有越来越多的旧楼需要改造。而且这种旧城改造模式也写入了未来上海、北京的城市规划纲领文件中，成为白银时代一二线城市发展的重心所在。

      对比国外城市居住规律可以发现，城市中心居住年轻人，郊区居住老年人。国外的大都市比如纽约，东京，巴黎等之所以充满着活力，一个很重要的因素是里面住着各类层次的年轻白领，尤其是纽约，住着全世界的职业白领，他们让古老的城市不断散发着青春的活力，给城市增添魅力。

      而中国城市布局是，受制于极差地租经济规律的影响，城市中心居住老年人，郊区居住年轻人。由于年轻人越来越买不起房，他们被迫住到郊区，城市里都成为大爷、大妈打太极，跳广场舞的地方。我国的一线城市北上广深，白领的生存状态往往还不如蓝领，蜗居，蚁居，月光族，啃老族……成为他们本不应该有的标签。白领们无法住在本应该属于他们的都市，无法分享参与创造的都市成长与繁荣的成果。北京，上海，广州的中心越来越成为老年人的天堂。

      但毕竟在中国最具创新能力的一、二线城市，年轻人才是都市的心脏。年轻人必须活跃于城市的中心区域。政府的公租房政策解决不了高端人才的住房问题，政府应该有政策让白领住在市中心。

      再看现有的公寓租赁市场，多为小业主的散租市场，而整体公寓多为高端产品，动辄月租上万元，一般白领难以负担。

因此，一些商业地产开发商已经意识到，针对年轻白领打造的地产产品将成为未来一个重要的细分市场，他们将这种产品称为“白领公寓”。

      针对这样的市场空缺，国内顶级私募基金赛富不动产基金投资打造了第一个白领公寓，即新派公寓，这样的一个全新产品的诞生，标志了一个产业模式的升级。

      二、市场定位特色：白领+核心地段+同质化社区文化

      锁定这样的细分市场后，咱们再来看看赛富基金是设计的操作模式。

      首先，在目标客群的定位上，赛富不动产基金的操盘手王戈宏谈到，“新派公寓”锁定月收入在1万～2万元的白领用户，希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式，新派公寓的理念，也正是基于这样的定位，用不超过30%的收入，选择租住在离办公和娱乐交通距离不超过30分钟的地方，为都市白领创造一种新生活方式。

      其次，再看看赛富对白领阶层居住模式和偏好的理解。白领喜欢一种舒服的生活氛围，这种氛围只有同质化社区才能够提供。在同一个社区中，由于价格因素使住户的经济水平和人群特征相似，产生了‘同质化居住’现象，而这样能够使得住户有归属感和家的感觉。

      同质化居住白领公寓的核心理念，是通过“同质化居住”，催生“同质化消费”，随后通过精准和细分的商业配套，并实现社区的标准化，拉长利润链条，这是白领公寓模式的关键。而同质化居住的第一步，是通过合适的选址策略、定价策略和产品规划，锁定目标人群。

      最后，从选址策略上看。白领要平衡居住、工作和生活，而这一切都应该围绕在距住宅5~10公里的范围内，否则没有办法保证生活质量。通勤将占用大量的时间和精力，“甚至连谈恋爱都没有时间”。

      简而言之，白领公寓就是定位在白领阶层，推行一种新的生活方式：30分钟的生活半径，用收入的30%作为房屋开销、打造社区。

      三、操作模式：收购+翻新+租出

      第一家新派公寓紫禁城店，开在北京中心位置的故宫附近，与北京地铁六号线、五号线和一号线的距离都不远。而今年上半年将要开业的CBD旗舰店，则选址于写字楼林立的CBD核心区域。新派公寓旗舰店位于北京百子湾，距离国贸桥仅800米。整栋公寓拥有地上12层及地下3层，共101个房间。户型面积从15平方米到140平方米，

      不同于紫禁城店整租物业进行翻修后定价每间3000元~7000元/月分散出租的模式，“新派公寓CBD店以低于市场价近50%的价格购得，花费共计1.3亿元，均价为2.2万元/平方米。而周边的其他物业则达到4万~5万元/平方米”。成本的压低使他能够以每间6500元~9000元/月的定价进行出租，这一价位在该区域已经足够有吸引力。

      新派公寓的月租金会根据每个连锁公寓的位置和房间类型的不同进行差异化定价，其租金也会参考周边零散出租的房屋价格。从国际标准来看，租房费用不能超过月收入的30%，否则生活质量就会受到很大影响。”