养老地产开发4大特点、10种模式与5点建议

 

　　我国养老地产尚处于起步阶段，市场不够规范，政策支持没有到位，商业模式不够成熟，但中国已经大步跨进老龄化社会，一旦条件具备，养老地产将成为今后房地产行业的主力板块。

　　一、我国养老地产开发模式的4大特点

　　1.养老地产开发中的房产以租售为主
　　养老地产开发以建筑物为基础，不论是社区养老地产模式，还是养老旅游地产开发模式，基于其建筑物的经营管理不外乎是两种形式，或者出租或者出售，开发模式不同，租售的比例不同，投资主体不同，经营模式不同。
　　我国地产开发企业如万科、保利、远洋等涉足的养老地产项目，仍然是以销售房产为企业的主要经营方式和盈利重心。经过保监会正式批准进入养老地产的保险机构如中国人寿、泰康人寿、中国平安等，虽然其养老地产项目是以保险产品挂钩养老社区这种形式推出，全部盈利不靠房产租售二是靠后期运营，但目前还没有形成发展规模，尚未进入真正的良性运营阶段。

　　2.养老地产开发高端化
　　纵观我国当前的养老地产项目，多为盈利性，基本属于商业范围，提供的养老服务也是走的高端化路线，更多的是为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。
　　不同的养老地产项目可能收费方式不同、运营模式不同，但所针对的消费群体基本上是经济实力雄厚的高知老人，比如国企退休干部、大学教授、老师、高层管理人员。提供高端化的养老服务是养老地产中的亮点，但由于前期的投入大，运营中的收益不确定性大，不少项目成本回收的压力大。

　　3.养老地产开发主体多样化
　　我国老龄化的趋势不可逆转，养老地产的潜力毋庸置疑，政府和民间对养老地产的融资渠道都做了很多尝试，逐步呈现多样化趋势。房地产市场的黄金时代逐渐过去，随着“银发潮”的到来，养老地产已成为最诱人的一块蛋糕，房地产行业中的万科、保利、远洋相继进入养老地产。
　　2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，要放宽养老服务业的限制，鼓励和支持保险资金进入养老服务领域，这为保险资金大规模进入养老地产铺平道路，保险行业中的泰康、中国人寿、新华保险也纷纷酝酿着养老地产项目。《意见》中还明确提到，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励民间资本和社会其他资源用于养老服务，越来越多的企业进入到养老地产行业里来。
　　另外，境外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径。据不完全统计，已经有10余家保险公司、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超过3000亿元。

　　4.养老地产开发集约化
　　集约化讲究生产要素相对集中的规模化经营，以提高效益为最终目标。我国养老地产开发集约化体现在几个方面。
　　第一，我国当前养老主要以居家养老模式为主，但随着老龄化步伐的加快，对养老地产的需求将会增加，一旦养老需求得到释放，市场必然出现供不应求现象，需要大规模的养老地产项目，传统的分散式的居家养老必然导致较高的社会成本，高水准的养老服务将受到追捧，我国养老地产必然走降低社会成本、减少资源浪费的集约化道路。
　　第二，养老地产开发走复合地产的形式，将养老地产业和其他相关产业进行整合。比如“地产+养老”的社区养老地产模式，以北京太阳城为代表；“养老地产+医疗”的医养结合开发模式，以恭和苑健康亲情社区为代表；“养老地产+旅游”的养老旅游地产开发模式，以海南屯昌县木色湖项目为代表。复合地产形式将养老地产开发与老人的生活需求紧密结合起来，将贴近消费者的生活方式融入到养老地产的规划、开发、运营和服务的各个环节中，体现着养老地产开发的集约化。
　　
　　二、10种开发模式

　　1.专门建设养老社区
　　养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
　　养老社区可分为健康型和连续照料型两种，前者入住对象以健康老人为主，后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善，满足多种人群的养老需求，提供全方位的服务。建设规模较大，所需前期投入大；配套设施建设比例高，自持风险大。
　　案例分析：北京太阳城
　　北京太阳城（北京太阳城集团，北京昌平）建设于2003～2011年，占地面积42公顷，建筑面积32万平方米。社区内的养老居住区包含养老住宅、养老别墅、智能化养老公寓、银铃公寓；配套设施包含太阳城医院、中医院、太阳城购物中心，娱乐及活动设施等。

　　2.新建居住区中开发养老组团
　　指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。
　　这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。
　　案例分析：广东惠州养老社区
　　广东惠州养老社区（金融街控股，广东惠州巽寮湾）建设于2012年，占地面积1324公顷（其中养老组团占地10公顷），建筑面积720万平方米（其中养老住宅18万平方米）。健康养生主题：项目定位为国际级滨海休闲旅游度假区，其中养老社区部分—阳光假日养生公寓以健康养生为主题；配套设施：组团中社区医院、养生中心、会所等配套设施为老人提供护理养生服务，紧邻天后宫仿古商业区，方便老人生活娱乐。
　　建筑概况：养老社区部分分两期开发，1期共11栋，一栋为高层，其余为多层，户型以单身公寓、一室一厅、两室两厅为主。
　　项目特点：①划分自理、半自理组团，具备医院等配套设施，小型居住组团的划分带来亲切的尺度；②主要配套设施沿主要道理设置，与各组团保持较短的服务半径；③半护理组团靠近医院，联系方便；④组团化布局使绿化景观均布，停车就近，为老人创造更安静、舒适环境；⑤底层架空等开敞式景观处理适合老人活动和交往，社区内全部采用无障碍设计。

　　3.普通社区配建各类老年居住产品
　　普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。
　　案例分析：万科幸福汇
　　万科幸福汇（北京田园家新城房地产开发有限公司，北京房山）于2011年8月开盘，占地7.17公顷，建筑面积16万平米。
　　项目特点：①普通社区中配建用于出售的老年住宅（活跃长者住宅），并配有用于出租的养老公寓（活跃长者之家）；②同一社区中既有普通住宅又有适合老年人居住的住宅，可以满足老少就近居住的需求。

　　4.成熟社区周边插建老年设施
　　在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人，满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。
　　案例分析：邢台爱晚红枫老年社区
　　邢台爱晚红枫老年社区（河北爱晚红枫房地产开发有限公司，河北邢台）建设于2011～2012年，占地面积2.23公顷，建筑面积5.32万平方米。

　　5.与旅游产业结合
　　养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品，开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。
　　通常环境优美，并引入与旅游相关的活动，能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分，经营管理要注意应对淡季客流小等问题。
　　案例分析
　　香港西贡樟木头老人度假中心：位于香港西贡，由香港政府纪念金币基金拨款，香港社会福利署每年拨款资助，伸手助人协会筹划及管理，1993年开始正式启用。
　　项目特点：为长者提供了一个宁静舒适的地方，得以远离烦嚣，欢度假期通过适切的教育及训练，提高社区人士及护老者对痴呆症的认识，并提供暂托服务以缓解护老者的压力。

　　6.与医疗产业结合
　　养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障，提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策，保证客户不流失。医院的运营投入较大，由于老年人对医院的抵触，可能会影响老年设施的入住情况。
　　案例分析：燕达国际健康城
　　燕达国际健康城（燕达国际健康城投资管理有限公司，河北燕郊）一期建设于2007～2010年，二期建设开始于2013年，占地50公顷，建筑面积110万平米。
　　项目特点：共分六大板块：燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达国际医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国宾大酒店、燕达国际医学院。全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域。

　　7.与商业设施结合
　　在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合，促进销售。老人公寓与商场结合，年轻人来看望父母，顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。
　　案例分析：香港彩颐居老人公寓
　　香港彩颐居老人公寓（香港房屋协会，香港东九龙佐敦谷）于2004年开业，共计床位333个，其中一房254个，开放式79个。一房单位约35平方米，开放式单位约23平方米。

　　8.建立连锁型品牌养老机构
　　指以连锁方式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准，形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化，适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模，对管理要求较高。
　　案例分析：恭和苑（恭和苑养老机构管理有限公司，北京双井和海南海口）
　　两项目建设时间均为2012年。北京双井恭和苑占地1.3公顷，建筑面积3.3万平米；海南海口恭和苑占地2.26公顷，建筑面积3.5万平米。项目特点：规范的服务体系与服务标准：引进国外服务理念和专业人才，结合中国国情和社会状况，建立品牌规范的服务体系与服务标准。
　　各地连锁机构各有特色：各连锁分部根据不同区域特点与需求，建立各地特色不同的养老机构。海南恭和苑最初定位为高端护理老人，运营后入住率不佳，后转向旅游养生客户群。

　　9.中外合资开发建设养老机构
　　通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。
　　案例分析：远洋椿萱茂
　　远洋椿萱茂项目（远洋地产+EMERITUS协助生活养老服务公司，北京亦庄）建设于2013年，建筑面积6600平方米，共有床位77张。
　　项目特点：位于远洋高端社区之中，医养结合，定位为城市协助型养护公寓。运营、投资、管理全方位与有丰富经验的美国公司合作，美方负责建筑设计、人员培训。

　　10.国内地产投资国外养老市场
　　国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。
　　案例分析：美国当代绿色常青藤MOMC广场
　　美国当代绿色常青藤MOMC广场（当代节能置业股份有限公司，美国休斯顿）项目筹划中。
　　项目特点：依托优质资源、企业特质：依托“休斯顿医疗中心”，和公司一直以来的技术优势，项目定位为“休斯顿第一个低碳节能的老年产业，体现当代绿色、教育、文化、艺术、老年产业社区综合体”，将囊括从自助型老年住宅到医护型老年住宅全等级的项目。
　　　　
　　三、对我国养老地产开发的5点思考

　　1.从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸
　　养老地产与传统商业地产不同，首先，养老地产的开发成本比一般的传统商业地产要高；其次，社区配套设施建设和后期持续运营成本也不低；最后，投资不可能立刻见到收益，养老地产的投资回收期一般要7～10年，是传统商业地产的2倍。
　　从我国当前的养老地产项目实践来看，主要还是以租售两种方式为主，一种是采用通过销售产权或使用权的方式，后期的配套设施运营和养老服务难以跟上，甚至有些养老地产项目打着养老旗号低价拿地，实际上是传统商业地产模式；另一种是先支付一定押金，按月支付月租费用，或一次性收取较高会员费形式。
　　纵观发达国家的养老地产发展，大致分为三个阶段：摸索阶段、产业链阶段、品牌项目阶段和规模化阶段。我国当前养老地产发展还处于摸索阶段，如何向产业链阶段进行过渡成为行业发展的必然。
　　养老地产的开发应该把眼光放在长期稳定的收益上，以养老服务供应商的角色定位自己，把以服务供应为核心，以建筑实体为辅助所衍生出的一系列养老项目盈利体系为新的赢利点，利用产业链的辐射效应，从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸。养老地产发展对关联产业有一定的带动作用，养老地产衍生出的关联产业能成为新的盈利板块，同时，也能服务和完善养老地产。

　　2.养老地产开发以市场细分为基础，不能盲目高端化
　　随着人们生活水平的提高，需求的多样化，未来养老地产将会逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下，有独特特点的养老项目将更具有吸引力，这就需要地产开发者在项目起初对项目进行准确的定位。
　　根据养老项目所在地的经济发展状况、需求状况、收入水平、居民消费习惯和性格特点等因素进行项目可行性分析，定位项目客户群，根据自身优势和市场情况可以选择某一类人群为主，也可选择几类人群的综合类型。
　　当前的养老地产项目大多走高端化路线，针对的客户群基本上是经济实力雄厚的高知老人，为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。但由于前期的投入大，不少项目成本回收的压力大。养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境来确定相应的项目定位和经营模式，而不是盲目的高端化。

　　3.整合养老地产上下游资源
　　对于养老地产的企业而言，基本活动包括资金运作、前提开发、规划建设、市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，辅助活动包括企业总体管理、人力资源管理、技术开发、资金土地获取等。
　　养老地产企业的竞争优势是在价值链某些特定的价值活动上，这些真正创造价值的经营活动，是价值链上的关键点。对于养老地产开发企业来说，产业上游基本活动为资金运作（银行保险及其他金融机构参与），产业下游基本活动为市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，养老地产开发企业想在行业中形成竞争优势，需要企业整合价值链上上游和下游企业所具备行业资源，形成资源互补，如何整合养老地产上下游的资源，是养老地产开发模式的一个发展方向，资源的有效整合有利于养老企业的发展乃至行业的进步。
　　4.养老地产的后期经营管理方式分析
　　（1）开发商管理方式。养老地产建设完成后由建设者直接经营管理，这种方式开发商和业主之间沟通较通畅，能够为业主提供较好的服务，建立成熟的服务体系。
　　（2）合作管理方式。这种方式指开发商与专业化的公司进行合作，共同对养老地产的入场运营进行管理，通过专业化的分工，构建独特的服务体系。
　　（3）专业公司管理方式。引入专业化公司对养老地产日常的经营运作进行管理，这种方式专业化水平高、服务体系完善，能够提供高品质服务。从我国目前养老地产的后期经营管理运作来看，很多采用的都是专业公司管理方式，聘请专业公司负责地产项目的经营管理，以实现项目长远的经营收益。实践证明，专业公司管理方式具有较强的生命力和可调节性，养老地产开发建设与后期经营管理相分离能使地产项目后期获得更好的发展和更稳定的收益。
　　5.积极引入外资开发养老地产项目
　　2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国务院35号文）中明确指出：“进一步将举办养老机构的门槛降低，以鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产开启了更广阔的发展空间。外资进入我国养老地产面临的问题很多，文化环境不同、老人偏好服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻挡不了外资进入的脚步。
　　目前外资主要以与本土房企合作的方式进入我国养老地产，比如美国哥伦比亚太平洋管理公司和远洋地产合资建成的椿萱茂·凯健养老公寓，台湾最大的养老集团恒安照护集团与世联地产的合作等。我国养老地产应积极引入外资，除了引进资本，更主要的还是为了引进先进的管理模式，弥补国内养老地产人才不足的缺陷。

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