在城市新建的商品房小区，水管漏了、马桶堵了可以找物业上门修理。但是，对于没有物业的老旧小区来说，普遍存在乱停车、环境差、居民需求无人处理等管理缺失。近年来，北京市朝阳区通过创新“居民自治+专业管理”等体制机制，动员居民参与解决老旧小区管理顽疾，181个老旧小区从没有物业到“准物业”管理，52个老旧小区“准物业”又升级为专业化物业公司管理，实现了老旧小区物业管理“三级跳”，大大方便了群众生活，有力促进了城市社区治理。

　　181个老旧小区物业管理从无到有，“准物业”管理服务实现全覆盖

　　位于元大都遗址公园北侧的小关东里10号院是建于20世纪七八十年代的老旧小区。现如今，院里却丝毫没有“老、旧”的感觉，取而代之的是干净、整齐、有序，一片休闲绿地和一面自行车主题文化墙更使社区环境富有十足的现代化气息。

　　据记者了解，小关东里10号院共有10栋楼，以前分别由4家产权单位的后勤管理部门管理，院内秩序曾一度较为混乱。2011年，为了改善居民居住环境，小关街道办事处、小关东街社区组织10号院居民实施“准物业”管理，成立准物业管理委员会，以居民自治的形式开展小区建设和管理。

　　据前准物业管理委员会委员李荣芳回忆，当初第一次“上班”，就是参加社区环境改造意见征求会。会上，施工方向大家提出通过加宽主干道解决车辆出入不便的方案，还建议在人行道以及休闲场地铺设渗水砖，在保持绿地面积不变的情况下补栽花草，将自行车棚整修和重建等建议。居民委员们则提出增加地漏防止地面积水，车位应该划在远离居民窗口的位置以免扰民等意见。

　　社区党支部还组织居民建立党员示范岗，实行环境清洁维护责任制，小区党员、楼门长带头认领责任区。小桔灯平安志愿者、垃圾分类志愿者、环境清洁志愿者等多支志愿队伍，让垃圾分类、环境清洁、安全巡逻成为“准物业”管理的常态化工作。院内清理出来的废旧自行车，经过雕塑家的设计，变成名为《年轮》的文化景观墙。

　　2018年，借助产权单位改革契机，小关街道又将10号院“准物业”升级为真物业，准物业管理的接力棒交到专业化物业公司手中。

　　据朝阳区委社会工委区民政局相关负责人介绍：“小关东里10号院是朝阳区‘准物业’管理的缩影。目前，朝阳区老旧小区准物业管理形成四种模式，包括居民自管与市场机制相结合、居民自管与政府扶持相结合、居民自管与产权单位参与相结合、成立社会组织负责准物业管理工作。”

　　52个老旧小区“准物业”升级真物业，创新“居民自治+专业管理”模式

　　从2016年开始，朝阳区创新“居民自治+专业管理”老旧小区管理模式，在左家庄、和平街、垡头、酒仙桥等街道试点开展“准物业”管理转型升级，逐步引入更为专业的物业公司，具备条件的52个老旧小区实现从“准物业”到真物业的转型升级。

　　前不久，有着40年历史的八里庄街道机二委小区入驻了专业物业公司。通过探索先尝后买、先单项收费再多项收费的老旧小区物业服务新路，小区居民自治管理委员会跟社区居委会一起依托居民议事厅，在广泛征求意见、开展充分协商的基础上，选择了这家物业公司。

　　进驻后，物业公司通过大量调查和走访，剔除了并未在小区实际居住的车辆信息，清理出一直占用车位的僵尸车辆。通过物业停车管理，小区停车渐渐有序。

　　八里庄街道还对老旧小区实施“大小物业综合服务”工作方法。以服务管理模式进行分类，对服务项目“打包”。打破原有“楼、院”观念，立足区域整体，将老旧小区分为有责任主体的单一产权类和被“弃管”的多产权类，将公共区域内秩序管理、卫生保洁、绿化养护、停车服务、便民服务等项目分别“打包”整合，交由“区域大物业”管理，变“失管”为“物管”;原有产权单位或物业公司仍然作为责任主体，对楼体、公共设施设备及居民家中维修事项进行管理;街道统一引入辖区专业维修队伍，有序及时、有偿低价地解决居民家中维修难题。

　　“在物业管理转型升级中，因老旧小区基础情况不同，需要探索与该小区相适应的物业管理模式。”朝阳区委社会工委区民政局相关负责人介绍，在总结物业转型升级试点街道实践经验的基础上，目前，朝阳区初步形成托管型、代管型、联管型、重生型四种物业升级管理模式，为全区各街乡“准物业”升级真物业提供参考。

　　“城市大脑”让物业服务更智慧，“智慧物业、品牌物业”走进居民生活

　　进入楼门不需要门禁卡，人脸识别系统自动扫描比对;家中管道堵了，手机一键下单即刻有人上门维修……随着经济社会文化的发展，居民对小区管理的需求日趋多样，个性化、专业化、高品质的需求日益强烈。迈上“准物业”管理、物业公司管理这两个平台后，朝阳区又利用大数据、“互联网+”、人工智能等技术，对海量数据进行分析和整合，搭建“城市大脑”系统，建立“智慧物业”平台，通过数据的互通共享，为解决物业管理中的重点、难点问题提供信息化资源支持服务，不断形成连锁化经营的规模效应。

　　记者了解到，朝阳区目前多个街道都有接地气的智慧物业新实践。朝外街道在歌华有线电视云平台上创建“朝外生活圈”电视云服务，居民足不出户就可享受“一刻钟社区服务圈”的便利。呼家楼街道呼北社区服务综合体的收代发室和智能快递柜，免费帮助居民网上预约、收发快递。东湖街道“掌上议事厅”、安全管理平台等大数据信息化手段，为物业小区议事决策、服务沟通、安全管理、设备维护等提供保证。

　　同时，朝阳区还积极引导物业公司参与老旧小区物业管理转型升级，形成连锁化经营规模效应。对于多产权单位小区或楼宇形成的管理范围很小的物业公司，通过党建带动共商共治，为物业公司搭建平台，尝试在一定区域内建立物业联盟，让水电工等专业人员可以在多个公司之间为更多业主提供服务。这种联动机制，既保证了整体物业服务水准，又有利于企业摊薄人工成本，还减少了“物业要涨钱才能提供到位服务，业主要物业服务到位才肯给钱”的矛盾纠纷。