万科养老“方法论”如何迈过“窄门”走向万亿市场

　　养老市场巨大，但黄金时代还未到来，且行业成熟度不够。

　　“养老业务对一个企业来说是一个万亿市场的窄门道路……因为中国进入了老年时代，今天60岁以上的老年人有2.5亿。另外，现代养老服务有很多痛点，整个行业的需求没有被满足，对养老人群整个服务标准都还远远不够。”8月20日，万科北方区域最大的养老社区——北京随园养老中心正式亮相，万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖表示。他将该项目成为万科养老的“标杆性项目”。

　　尽管前景巨大，但刘肖认为，养老业务是一条“窄门道路”。

　　首先，养老业务在中国的黄金时期还没有形成，真正的黄金时代可能是在十年甚至二十年以后。“我们以前预期60、70岁的长者会是我们主要客户，开业之后我们发现80、90的长者才是我们主要客户，而且他们在里面依然非常活跃，生活得非常好。所以某种意义上说，这个行业成熟还没有到来。”

　　此外，整个社会和行业的成熟度还不够。对于养老业务来说，行业标准还没有形成，政策也在不断完善。“这个行业的成熟，意味着出了任何的风险都要有一个行业尊重的定价机制，但是这个目前还没有形成。”

　　养老是万科的多元化业务之一。自2012年11月万科的首个养老项目杭州随园嘉树面市至今，万科养老业务已布局16个城市，共储备带床位项目52个，可提供床位1万张以上，其中已开业项目中有接近5000个床位。

　　随着2019年万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”以来，北京万科的养老业务也逐步收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园，和营造睦邻友好关系的随园。

　　其中，怡园位于城市主城区，中等规模，可进行多点布局，满足对护理和医疗需求更高的客户，未来可以在此基础上做加载，输出社区、居家养老服务。随园位于城市近郊，单项目规模大，客户可以更早选择更长期的养老生活方式和在地老化(居家养老)。

　　在业务布局上，怡园单体小，但数量多；随园单体大，但数量少。二者结合有利于做大规模，实现居家、机构、社区的更高效率。

　　在客户结构上，怡园更刚需，对服务更依赖，未来对有品质的服务的需求越来越旺盛；随园更广泛，对支付意愿和能力要求更高，一次性支出养老成本高。二者结合可以覆盖更广的客群，且客户可在产品间流动，实现居家、机构、社区的客户资源共享。

　　8月20日开业的北京随园养老中心，位于北京市房山区，是万科北方区域内规模最大的养老项目。项目整体规划7栋楼，共700余张床位。其中，公共配套空间占地约4000㎡，拥有20多个功能。

　　此前的2016年，位于北京市光熙门的“怡园光熙长者公寓”开业。

　　万科北方区域是万科多元化尝试的先行者，养老业务一直是北方区域的“战略业务”。据悉，综合考虑城市的老龄化程度和经济发达程度，客户的需求情况和支付能力，万科北方区域在养老布局时选择进入的均为直辖市和省会城市，例如已开业项目所在的5城市为北京、青岛、天津、济南、沈阳。目前北方区域养老在营床位1000+。

　　对于怡园类产品，北京、青岛的怡园项目已进入良性运营阶段，其余三个城市也初步收获当地市场的良好反响；对于随园类产品，目前将优先在北京试点，经过检验后再发展。

　　尽管养老业务对运营能力要求高，且投资回报周期长，但刘肖认为，万科养老会“走得很远”。

　　其一，万科一直坚持“邻里式养老”的价值观，这更符合中国老人的实际需求。其二，无论在投资、拿地环节，还是全生命周期服务方面，万科都具备战略协同效应；其三，万科的生态具备开放性，与政府、学校、医院都有着良好的合作。这些都将对万科做好养老业务提供重要支撑。

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