30000亿市场规模亟待挖掘，适老化改造机遇和突破口在哪里？

　　国内首档聚焦于认知症老龄人的综艺节目——《忘不了餐厅》，自播出后，好评如潮。如今，节目组继续发力推出第二季，在聚焦“认知症”同时，也开始关注“适老化环境”。

　　为了让公众更好地认识适老化改造，节目组请来适老化改造专家为节目组成员讲解居家适老化的相关专业知识，专家提到，玄关、楼梯、卫生间、楼梯是老龄人事故发生的高频空间区域，而在对这些空间进行适老化配置时，要遵循适度和适宜的原则。

　　通过专家的讲解，可让公众对适老化改造有所认知，而对于养老行业的从业者来说，我们应当站在整个行业的立场，密切关注政策动态。

　　7月15日，民政部、国家发改委等九部委联合印发《关于加快实施老龄人居家适老化改造工程的指导意见》，对居家适老化改造提出明确要求，确定各方主体所应承担的责任，并从税费、审批、土地等方面对居家适老化改造给予政策支持。

　　意见的出台在行业内引发重大反响，其实，有关居家适老化的议论由来已久。在国家9073的养老布局下，居家养老一直是大头，要做好居家养老，打造适宜老龄人居住的生活环境也是题中应有之意。

　　近些年来，虽然政府部门、行业内多有人倡导居家适老化，但由于这一项目有关老龄人生活的方方面面，涉及众多工程项目，且需要处理一些历史遗留问题，故发展和推进并不顺畅。当前，居家适老化仍主要依赖政府部门的引导、补贴、招标等，市场化道路并不明朗。

　　此次意见的出台，为整个行业注射了一剂强心针。AgeLifePro更关注的是，如何在政策的引导下，理性看待适老化改造的市场情况，快速完成市场教育和市场商业模式的建立？

　　一、我国居家适老化环境存在的4个核心缺失：安全性、功能性、舒适度、人文关怀

图：2007-2050年中国老龄人口数量及占比预测图：2007-2050年中国老龄人口数量及占比预测
（数据来源：联合国人口署，中国统计局，Wind资讯，德勤分析）

　　当前，我国60岁以上的老龄人口已达2.5亿，据联合国人口署预测，我国每年新增老龄人口800多万，到2050年，老龄人口占比将达到30.8%，约为4.3亿人。考虑到居家养老占主流的现状，如此多的老龄人口安置问题也凸显出来。

　　谈及居家养老，清华大学社会学教授景军反映，目前70%大中城市的老龄人家庭属于空巢家庭。而且，居家养老的老龄人中，进入残疾状况的老龄人达4000万。再加之“4-2-1”的家庭结构及家庭规模的小型化，更是加重了老龄人居住在家所面临的风险。这或许可以从侧面解释为何跌倒会成为65岁以上老龄人意外伤害死亡的头号原因。对于这些年事已高的老龄人来说，一个好的居家生活环境至关重要。安馨养老创始人兼CEO鄂俊宇表示，目前全国有1.4亿套住宅亟需全面实施适老化改造。

　　其实，我国建筑行业于上世纪80年代就将无障碍理念引入国内建筑设计，但在实践层面，推进适老化改造的工作才刚刚起步，居家环境在当前并不适老。

　　城市及产业规划专家、清华房地产协会历史及策划专委会副主任李文捷根据调研提出，居家环境不适老存在四个层次的问题：

　　1、安全性问题

　　不适老的环境容易造成老龄人在洗澡、起居、步行时摔倒，而且，老旧、不卫生的生活环境也不利于老龄人身心健康。

　　2、功能性问题

　　住宅设计、施工、社会服务过于追求艺术设计，盲目跟从形势，很少在设计、施工、社会服务的过程中关注功能性。由此造成家具、用品、橱柜、卫浴等各方面缺乏精细化的设计，人为地为老龄人平添不必要的障碍，使空间通过性不好，他人也很难帮助老龄人。

　　3、舒适度问题

　　如家具的不合适，温度的不适当、照明的不适当、噪音的不适当等，都在降低舒适度。

　　4、缺乏人文关怀

　　空间环境的设计没有考虑到老龄人的隐私需要，也无法有助于代继矛盾的协调。另外是品味低俗，没有美感。

　　二、我国适老化环境改造：现状、发展历程、试点案例、融合发展趋势

　　早在2014年，国家住房和城乡建设部等部门就出台文件，推动老龄人家庭及居住区公共设施无障碍改造，一些城市也相继启动相关改造工作。

　　以北京朝阳区为例，2017年，朝阳区共对140户高龄、特困及残疾老龄人家庭进行“一户一设计”的免费适老化改造，从建筑硬件、家具家装改造、康复辅助器具适配、智能化助老服务设施配备这四个方面，改善老龄人居住环境。2018年，朝阳区继续进行适老化改造，对符合条件的局面进行评估，使其享受免费改造。截至2019年，朝阳区已为1000多户老龄人家庭进行适老化改造。

　　与此同时，从2012年上海普陀区适老性住房改造项目的统筹评估，到2018年上海首个居家适老化体验馆正式亮相宝山诺诚M7创意园，上海的适老化改造一直走在前列。2020年3月6日，上海市民政局发布《关于本市开展老龄人居家环境适老化改造试点的通知》，指导上海部分街道在未来一年开展面向老龄人家庭的居家环境适老化改造。

　　2018年年底，首个《适老化住宅设计规范》地方标准在浙江省杭州市出炉，设计规范含有适老化住宅设计的基本要求、套内空间、公用部分和设施设备要求，可适用于新建适老化普通住宅、公寓住宅的设计，以及普通住宅、公寓住宅的适老化改造设计。伴随设计规范的出台，杭州、嘉兴、温州等地纷纷开始试点。2020年，浙江省还将“生活困难老年人家庭适老化改造6000户”列入本年度省政府民生实事项目之一，并出台《浙江省2020年生活困难老龄人家庭适老化改造实施方案》。

　　综合各地的居家适老化改造情况来看，居家适老化改造在国内还是新鲜事物，尚未形成统一标准，即使在同一地区，也是施行“一户一策”。

　　各地居家适老化标准、实际情况的不同，也使得居家适老化的定义存在一定的讨论空间。适老化，也即适应中老龄人。放在居家社区居家养老的大背景下看，适老化设计不仅仅只是老年人所住住宅的适老化，更是其所生活的社区环境的适老化。这也意味着从建筑设计、公共设施（商城、公园、医院、学校等）建设、起居环境装修等进行适老化。

　　同时，在提倡“积极老龄化”的今天，适应老年人的需要也不只是从环境方面改善老年人生活，而是鼓励老年人自主融入到整个社区、社会生活中，享受全面的社会服务。

　　值得一提的是，7月15日，九部门联合印发《关于加快实施老龄人居家适老化改造工程的指导意见》之后，7月20日，国务院就相继颁发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，力争6年内改造17万个小区。

　　我们不由得思考：居家适老化和老旧小区改造这两者存在何种关联？

　　2012发布的《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。

　　前文中，专家李文捷就居家环境不适老所指出的问题，其实就与我国历史时期对住宅的建设和规划有很大渊源，很多老龄人直到现在仍居住在福利分房时代建造的住宅里，这些住宅普遍比较老旧，很多属于老旧小区。

　　老旧小区之所以形成，一方面是因为受限于当时的历史条件，普遍存在“重建设、轻管理”的现象，很多小区缺乏长效的专业物业管理，对小区管理、维护不力；另一方面，原产权单位缺乏主体责任意识，随着单位改制、破产、重组等，小区产权也几易其手，造成产权责任不清，自然也就无法有效对小区进行及时维护、更换。

　　近些年来，住宅建设的快速发展，适老化设计和改造势在必行。养老行业内也有实现社区居家养老的第一步是完成“适老化改造”的说法。

　　三、适老化改造市场空间、发展困境

　　中国现有400亿平米的旧建筑，改造市场规模高达15万亿，住建部的指标反映，居家环境适老化改造的直接市场份额是3万亿，颇为可观。而且，由于横跨养老、家居装修两大领域，适老化改造可为众多市场主体，如开发商、设计院、建材产品平台商、老年产品的供应商、装修公司，以及社区养老服务商等提供商业机会。但由于人口老龄化的急剧加速，不考虑适老化的存量增量住宅体量大，以及适老化引起的重视度不够等诸多难题，导致适老化改造发展缓慢，无法回应庞大的市场需求。目前，行业内的市场主体数量并不算多。深入探究其原因后，AgeLifePro认为，比较突出的问题表现为以下四点：

　　1、对适老化改造的认知缺失

　　在住房建设快速推进的过程中，我们对于很多居住项目的建造仍主要处于提供住房以满足居住需求的基础层面，追求满足相关设计规范的要求，根本来不及从适老化的角度考虑房屋的装修、设计，对于适老化也缺乏深刻理解。很多人、包括一些设计师，都认为适老化只是在普通住宅的基础上去除高差、设置坡道、保证轮椅回转和加装扶手、配置适老化家具而已，而未能从老年人生理和心理上的需求出发，将适老化融入房屋设计、装修等各个方面。

　　很大程度上，很多人对于适老化的需求是因老龄人在居住环境中发生事故后才认识到适老化改造的重要性，整个市场的需求尚未被激发。适老化改造的内容和效果也不为多数人所知，从而对适老化改造产生认识误区，如简单的以为等同于装修，会与现实居住产生矛盾，或是认为改造费用高、工程量大，浪费钱财等。这些认知误区的存在造成适老化推进困难。

　　2、适老化改造标准不统一，无法实现专业化

　　伴随着《关于加快实施老龄人居家适老化改造工程的指导意见》、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》相继出台，适老化改造的相关标准也将进一步统一、健全。但就适老化在当前的发展情况而言，整体的知识体系的搭建仍然还有很长的路要走，各项具体细则也有待进一步完善。

　　适老化改造知识体系包括五大部分：综合的评估、适老的设计、改造实施、产品适配、持续服务。这五个环节环环相扣，共同服务于适老化改造，消除老龄人社区居家养老所存在的安全隐患。在改造的过程中，我们就要有意识地思考，怎样防跌倒，建立应急报警网络，提升老龄人入厕、入浴的安全性和舒适度，打造家庭空气和净水系统，使装修设计绿色安全可靠，满足老龄人生活起居的宽阔空间等。

　　上述问题都非常专业，需要在改造前经由专业健康管理师、养老评估师入户调查，根据老年人身体状况和现有家庭环境设计相应的改造方案，这就需要医疗、养老相关专业背景的团队共同合作完成。

　　同时，从市场端来看，当前适老化改造的具体项目与产品质量尚未形成统一标准，老龄人所需配置的家具、电器等项目清单不明确，产品质量无法得到保证，不利于适老化市场健康发展。

　　3、以政府购买为主，欠缺市场化发展路径

　　满足老龄人的住房需求是一项基本民生福利，因此政府有责任起到引领性作用，优先保障特困人员和建档立卡贫困人口范围的高龄、失能、残疾老龄人，将之作为一项民生工程推进下去。

　　当前多数适老化改造项目均是由政府发起，决定改造区域和项目，进行项目招标，购买相关改造服务。市场端在这个过程中处于被动地位，而且面临一定的风险，因此只能根据政府的方案进行改造。被动的处境、市场化发展路径的不健全，扼杀了市场活力。很多市场服务商都只是奔着政府补贴参与到适老化改造项目中，缺乏商业思维，一旦没有政府支持，根本生存不下去。

　　而且，适老化改造其实可以由居民自发提出，联系市面上的养老服务公司申请适老化改造服务，但提供这类服务的商家仍然比较少，居民也缺乏主动性，供和需方面的缺口都比较大，良性的市场也就建立不起来。

　　4、集中于一二线城市，没能回应各地老年人需求

　　适老化改造仍然处在启动、试点层面，因此主要集中于北京上海广州南京等经济较为发达的一二线城市。这些地区的政府更有资金和实力支持适老化改造的推进，然而，二线城市以下的城市这方面的需求其实更加紧迫。

　　此次《关于加快实施老龄人居家适老化改造工程的指导意见》也提到，实施居家适老化改造要为决战决胜脱贫攻坚提供兜底保障，因此，我们应当回应各地困难老龄人的需求，推动适老化改造向更广阔的地域发展。考虑到适老化改造普及力度不够、老龄人购买能力有限，如何大力推广下去，仍然是难题。

　　四、他山之石：日本适老化住宅建设与改造发展经验

　　1、发展历程

　　上世纪60年代，日本适老化改造起步，并经历了一个从建造适合老龄人居住的住宅，到利用无障碍设计改善老龄人居住安全的过程。

　　1963年，日本政府颁布《老年人福利法》，涵盖老龄人福利的方方面面，这部法例随时代变迁几经修改，是老龄人福利政策的重要保障。就住宅方面的福利而言，在住宅供应方面采取倾斜政策，为老少同居形成亲子家庭互助网络，制订优惠开发新型住宅和新社区计划。

　　联系日本战后经济高速成长的大背景，有一种公共住宅——团地兴起，日本团地所有权归政府，满足一定收入标准的民众均可申请入住团地。随着民众需求的扩大以及住房私有化的普及，团地陷入供不应求的情况。

　　1982年，《老年保健法》出台，全面推广老龄人保健设施，推动日本老年人福利政策转向居家养老方面。针对住宅老化和住宅需求的改变，住宅向存量再生型转变。1983年日本的都市再生机构（UrbanRenaissanceAgency）出台都市再生计划，其中涉及住区尺度的为全面的住宅区更新整备计划(ComprehensiveDanchivironmentPreparationProgram)。1986年，日本公布“长寿社会对策大纲”，并在其后从住宅、建筑、城市三个方面开展工作。1992年又颁布“长寿社会对应住宅设计指针”。

　　这一时期，针对团地面临的困境，发起了团地再生实践，着力于再造现代化社区，主要包括社区生活重心的再造、生活相关设施的提供，以及交通和景观环境的改善等。团地再生多由当地居民的自治团体发起，协同专业团体，制定地区规划和管理方针。

　　同时，为推进老龄人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行的《中心建筑法》，2000年公布实行的《无障碍交通法》和《老龄人居住法》等，从各个方面对老龄人住宅的房间配置、内部装修、家具设施配备等提出具体要求。

　　日本在这一时期还创立了优良住宅部品认定制度，指定日本住宅优良部品认定中心对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等进行综合审查。

　　为鼓励个人和公司出资建造老年住宅，日本出台了《面对高龄者优良住宅租赁制度》的政策，鼓励个人和企业投资建设老年住宅，并给予一定补贴，这一举措极大地促进了地区性小规模养老住宅的发展，也有助于老年住宅的市场化。

　　随着老年住宅市场的成熟，对相关老年产业的发展重视度也进一步提升，并由此制定了“老龄商务伦理纲领”，成立了“银色标志认证委员会”，协会由消费者、产业代表及学者等代表组成，对符合认证条件的社会养老机构、老龄产品、老龄服务等进行认证并将结果公布于众。

　　为我们所熟知的《介护保险法》于2000年出台，对老龄人居家、更新、改造上面所能够使用的资金做出了明确的规定，也对住宅改造的资助内容，如安装扶手和栏杆、不同地面高差间的过渡、更换安全防滑地板等，有所规定。

　　2、经验借鉴

　　在梳理日本老年住宅建设与改造的发展历程时，我们发现，日本已经形成了一系列极具本地特色的住宅适老化改造经验：

　　（1）多样化的住宅类型

　　根据不同老龄人的需求，以及老龄人在不同生命阶段对住宅功能的差异化需求，日本设计了不同的住宅类型，包括“两代居”住宅、长寿性住宅、老年公寓等。不同的居住模式，适老化改造的手段不同。

　　（2）健全的住房保障制度

　　在进行住宅适老化改造时，政府发挥着引领作用，通过一系列相关福利保障，如《国民年金法》、《老年人福利法》、《老年人保健法》等，为老年住宅的发展提供了重要支撑。同时，政府制定了有关老年住宅的一系列细化标准，并采用不同的保障方式满足老年人的住房需求，为促进老年住宅市场化提供资金扶持，支持老年住宅产业的发展。

　　（3）营造包容性的老龄人生活环境

　　日本的老年住宅多，建设的密度大，社区配套服务设施具有小规模多功能的特点，在改造过程中，逐步从建筑单体本身向宅前屋后和周边环境拓展，提倡无障碍化和包容性的设计。

　　（4）促进老年住宅相关产业的发展

　　日本强调发动居民自身参与住宅适老化改造，培育了庞大的市场消费群体。同时，支持老年产业的发展，鼓励多元主体参与其中，并对不同的市场主体提供相应补贴及优惠政策，与市场、社会分担责任，实行市场化运作。

　　五、行业突破：居家适老改造的市场化商业思考

　　此次《意见》的出台是对我国老年住宅问题的回应，也从相当程度上与日本住宅适老化经验相吻合。中日两国在文化传统上的相近，以及共同面临的老龄化问题，使得我们能够借鉴日本经验，从实践层面促进适老化发展。既然《意见》已经从指导性层面，打开了市场化发展的大门，那么，我们从行业端又该如何做出反应呢？

　　1、从老年人需求出发，分级分类改造

　　从老年人需求出发，实行差异化的住宅适老化，“一户一设计”。我国《老龄人建筑设计规范》将老龄人分为自理老年人、介助老年人和介护老年人，这三类老年人有不同的需求。自理老年人主要以预防为主，在改造时要注意培养老年人自主生活的能力，进行适度适老化，防止意外情况的发生；介助老年人需要安全的助力，帮助其实现自理生活，恢复尊严；介护的老年人需要更高程度的适老化环境。

图：日本住宅适老化通用设计整体解决办法图：日本住宅适老化通用设计整体解决办法

　　日本将适老化设计分为5个等级，以不同的级别对应老龄人不同阶段的住宅和设施的适老化实施程度。随着层级的提高，适老化部品集成和技术应用同步提高，顺从居住者的生活方式和生命周期，使房间的改造具备一定的灵活性。我们在参考这种方式时，特别需要注意在事先做好上门评估的工作。

　　2、培育多方主体，借力社会资本

　　面对日益增长的居家养老需求，仅靠政府单方面的推动所能实现的成效非常有限。这次《意见》中也提到，鼓励和引导公益慈善组织、爱心企业等社会力量参与适老化改造；动员养老服务机构参与其中，提供上门照料服务；支持装修装饰、家政服务、物业等相关领域企业主体拓展适老化改造业务......

　　其实，随着越来越多的企业开始介入养老领域，我们在这方面是有一定的市场主体基础的。不过，在行业初期，具体的实践路径还不够成熟，跨界的合作也不够深入。以适老化改造来说，该领域涉及老龄人生活的方方面面，我们大可跳出传统思维限制，将更多的市场主体考虑在内，从适老化家具配置过渡到适老化环境的营造，从注重功能效用过渡到考虑整体的效果呈现等。

　　3、适老化硬件改造要与适老化服务相结合

　　适老化改造有助于社区居家养老的发展，这就要求我们超出硬件设施配备的层面，不只是安装一些产品在老龄人家中，提供利于老龄人生活起居的配套措施，而是以人为本，注重适老化服务的提供，提高社区居家养老的服务水平。

　　在北京市政府发布的《关于加快推进养老服务发展的实施方案》中就提出，积极推进居家社区适老化改造，探索实行“物业+养老服务”，试点建设家庭照护床位。老旧小区改造着重推动老旧小区加装电梯，从硬件层面营造社区老年宜居环境。而“物业+养老服务”模式则考虑到了物业公司与社区老年人的亲近性，利用其所老龄人的了解，提供养老用具的配置和租赁，打造人性化的服务，并更好开展事后的持续跟踪服务。家庭养老床位的设置则考虑让老龄人能够在熟悉的家庭环境中养老。这些举措虽然看似“与适老化改造无关”，但其实是从软性服务层面改善社区居家老年人的生活。

　　4、发展市场产业链，实现全流程标准化

　　虽然适老化改造在当前仍处于市场初期，据相关研究机构预测，适老化改造的市场规模达万亿级，设计开发商、设计院、建材产品平台商老年产品的供应商、装修公司、社区养老服务商等，我们在发动他们参与进来的同时，也需要发展市场产业链，促进各服务商的合作。

　　以今朝集团为例，虽然其已经积累了长年做老房改造项目的经验，但在进行适老化产品的安装与设计时，也无法完全独立完成，而是需要寻找更专业的合作方共同设计研发产品，并进行产品安装。

　　同样，居然之家也是因为考虑到这一问题，促进居然·元洲与居然福康合作，由居然福康提供老龄人能力和居家环境评估、养老用品专业配置服务等，居然·元洲提供适老化装修服务，二者共同发力，延伸产业链条，提高专业度。

　　由此，全流程的标准化至关重要，客户服务、运营、业务合作、标准认定、人才培养等方面是一个的整合产业链，这就需要政府及有关权威人士在标准认定方面建立起相应的行业标准，促进行业合规、理性发展，提升合作沟通的效率。

　　5、深耕科技，将适老化与信息化、智能化结合

　　随着人工智能、大数据、云计算等新一代信息技术的迅速发展，越来越多的智慧养老产品嵌入老龄人的居家生活环境中，小到天猫精灵，智能灯带、紧急呼救器，大到智慧信息平台，均可服务于改善老年人社区居家生活品质。

　　信息化、智能化可以带来更高的效率，为老龄人提供便捷的服务。适老化设计并不只是做加法，同样也要学会做减法，正如在业界推崇“适老化”的同时，也有人提出“去适老化”。“去适老化”不是说要将适老产品去除掉，而是主张适度适老化，不追求“显性适老”，而是升级为“隐性适老”，从整体居家环境考虑，多用科技产品一键式解决那些需要动用极大工程量的问题。

　　结语：

　　提起老旧小区改造，相信大家并不陌生，而对于适老化改造，公众的认知则完全没有建立起来。业界内，也只有少数企业在发展适老化改造，其多是竞标政府的适老化改造项目，依靠政府补贴生存，真正走市场化道路的企业更是寥寥。

　　在大力推广社区居家养老的当下，老龄人的居住环境问题日益凸显。此次《意见》出台所带来的的政策利好，让全行业看到了一个更清晰的发展路径。下一步，相关部门及行业组织将会进一步制定更为细化的政策及相关操作标准，而处于市场端的企业，也需要思考，如何解读政策，利用政策提供的发展空间，探索一条可行的市场化道路。

　　良性市场永远都需要多方主体的共同参与建造而成。你也许从未想过，旺旺集团有一天会跨界养老，开设中日合资养老机构。在养老行业，我们期待更多跨界合作带给我们惊喜。同样，适老化改造涉及老龄人居住生活的方方面面，我们也不应该局限于原有思维，依赖单一路径，而是要综合考虑B端、C端市场需求，从老龄人生活场景出发，广泛开展市场合作，延伸产业链条，寻找突破。

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