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养老产业

2022/11/21 20:09:04 ('互联网')

抢抓养老产业投资机遇

养老需求的增长和国家相关政策的推动促生了我国养老产业巨大的市场空间和投资机遇，包括房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构均已积极布局养老康养产业，涉及养老住宅开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目投融资等多个方面。根据国家社会科学基金“养老消费与养老产业发展研究”课题组测算，2050年我国老年市场规模将达到48.52万亿元，年增长率达到9.74%，产业市场空间巨大。

轻、重资产投资模式结合互补

重资产投资模式是传统的地产项目投资模式。通过自有资金及对外融资，进行养老机构项目的拿地、开发、建设、运营。主要常见于开发商和险资的中高端养老项目，通过建成后的一次性销售（销售房屋产权、捆绑大额保单、售卖大额会员卡等）快速去化来产生回款，覆盖项目前期高额投资。这种模式的优势是资金周转快，容易形成竞争壁垒。而且全程能够主导规划、设计和开发建造等，易于打造项目品牌，树立养老客户信心。项目通常会配有医院，在吸引养老客流方面有很大优势。但重资产模式前期投入资金量极大，如果没有较低的资金成本和高效标准的开发运营流程，极易因前期去化率不理想导致项目资金流断裂，风险较大。

轻资产模式是养老产业业界一直在讨论和探索的模式。由于在重资产模式下，多数城市的养老产业项目去化速度难比传统的住宅项目，于是部分养老机构开始探索通过租赁物业的方式开展养老产业业务。该类模式通过一次性支付租金租下物业，进行适老化设计装修，导入成熟的运营团队迅速开展业务。该类模式最大的优势就是轻装上阵，短、平、快。但从近年来业界内部的实践看，轻资产模式开展中高端项目仍然会由于项目的租金和装修费用过高，导致前期投入成本太大，在去化率不理想的情况下，产生极大的现金流压力。租金和装修成本吞噬了后期大部分的经营利润，而由于是租赁物业，物业到期后项目方也无法享受资产升值的收益。

轻重资产结合模式是部分养老机构将轻资产、重资产两种模式并举的业务模式。一方面租赁物业等轻资产模式能够实现低成本快速扩张，但若选址错误等导致去化率不理想，则会出现现金流压力；另一方面，自建等重资产模式能够借助轻资产打出的品牌效应，销售养老住宅快速回笼项目资金，同时盈余收入还能反哺其他项目，减少现金流压力，两者互补，轻重并举。

打造天然资源引领型康养小镇

目前业内的主流产品仍是借鉴国外的持续照料退休社区（CCRC）等成熟养老产品，依照项目地块大小、所在城市经济水平等现实条件进行功能和配套设施上的增删。

养老社区是占地面积较大，以适老化住宅为主，配备老年人需求的康养、医疗、娱乐、健身等设施的社区产品。此类产品主要分为仅面向高龄客户销售的综合性养老社区和面向全龄客户的全龄化社区。

综合性养老社区仅供老年人入住。项目包括养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型以及医疗、文娱、运动、教育等服务配套设施。在实现全面养老配套的同时，项目资金量投入也极大，同时由于仅仅面向老年人销售，所以对选址、规划设计和销售团队要求较高。

全龄化社区适合全年龄段人群居住，主要在社区中开发养老组团或规划适老住宅，配备养老配套设施，形成混合居住模式，养老组团可包括老年公寓、日间照料等设施。混合居住的社区受众更加广泛，本身的“养老院”色彩也更淡，去化速度也更快。

养老机构相比于养老社区，减少了项目中的养老服务配套，而将养老功能内置于住宅内部，像医务室、食堂、文娱室等，产品以中小地块为主。该类产品类似于传统的机构养老模式，比如老年公寓。产品面向老年人集中入住，配备医务室、文娱设施、生活照料、养老护理服务等，可与社区共享医疗资源和公共设施。产品体量较小，易于投资运营，但同时也面临着市场竞争较为激烈的问题。

社区居家养老设施从单独的养老产业项目更多地转变为内置于社区之中的养老服务组团，成为了社区的重要功能。落地主要体现为社区嵌入式服务中心，包括日间照料中心、养老驿站等具体形式，以居家养老为基础，通过导入专业的养老照护团队，满足社区中老年人的生活照料、休闲娱乐、营养餐饮、精神慰藉等需求。

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