刘光宇：中国养老地产的现状，表面很美，却隐藏着惊天骗局

太和养老网讯：从现在的养老经济老看，似乎养老已经不再只是单纯的养老，而是与医疗、服务、地产等行业有着千丝万缕的关系，前段时间，保监会发布的“以房养老”保险制度正式在北上广以及武汉地区试点开展，这也验证了养老与地产将发生更不可分割的“亲密关系”。

“养老地产”，这是一个早被发展商盯梢并垂涎了十来年的全新领域。

对此，资深房地产评论人刘光宇表示，中国养老地产存在4大疯狂骗局。

刘光宇指出，国内养老地产有三大现状：

现状一、看上去很美

随着中国社会老龄化的迫近，“以房养老”话题再度升温，各方动作频频，自然也增加了民众对这一新型养老模式的期待。然而在这个远未成型的庞大市场面前，诸多企业都是在摸着石头过河，由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失，都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

现状二、成功者无几

看上去很美的养老地产，真正实践成功者，寥寥无几。养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，是普通刚需住宅的四倍，投资高、周期长、回报低，让大多数房企不敢投入成本去做。但也有众多开发商依然趋之若鹜，就像无头苍蝇乱撞，而实际上他们是另有所图。

现状三、无复制模式

据了解，国内养老地产目前有三种主要模式：以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院;开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇;慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。不过，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。

刘光宇认为，养老地产前景很丰满，现实却很骨感。近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜。事实上，“养老”这块金字招牌还被用在它处，更有一些不法地产商用其来圈地甚至集资。养老地产是最大的骗局。

骗局一、传统观念中老人养儿防老

在数千年“养儿防老”的传统观念下，健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资，大部分都在家里养老。“中国99%的老年人都想居家养老管理系统，他们当中大部分也都是很健康的老人。”梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦认为。

或许观念是需要改变的，但是在国内现有条件下，养老地产的发展会受到传统观念的很大制约。

骗局二、价格太高令老人无法养老

从目前现有模式看，除购买养老保险产品外，也可选择直接入住养老社区。不管选择何种方式入住，起点缴费均相对较高，费用为200万元，也可选择年缴20万、连续缴纳10年“分期付款”的方式。不难看出，该社区主要是针对那些具备经济实力的家庭。除了普遍收费高外，服务也相当差。

骗局三、成为一些企业圈钱圈地游戏

虽然目前市场上的养老地产项目五花八门，但依然难以获得老年群体的认可，收费高昂、舒适度差、人文关怀少是老年人对于养老项目的普遍印象。

全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏表示，“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。这其中最大的问题是，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢?”

养老地产更多的是提供养老服务的，而现在所谓的养老地产，其核心却是打着养老的旗号卖房子。

而对于一些保险公司多是靠政策支持圈钱圈地，成为他们赚钱的工具和游戏。

骗局四、说养老金亏空是政府推卸责任

尽管一直强调新养老模式并不是替代目前的养老制度，只是作为辅助和补充。但在诸多问题的现实下，贸然将养老体制改革推给市场，热衷处置公民本就微薄的私有财产，动机仍旧值得警惕。

由于1997年养老保险制度改革之时，政府没有承担相应的转制成本，个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金，导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关。

在这样的情况下，作为社保政府主管的民政部门，反而号召推广所谓的以房养老，催生养老地产，本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。

养老地产不是地产

随着养老地产出现的越来越多，关于养老地产的发展路径在发生偏离，如果说之前的“产业地产应让政府做开发商”是因为整合在其中的功能最大化，那么养老地产中，地产的功能则愈发边缘化，甚至就是一个“不动产平台”而已，所以养老地产的地产属性其实已经无限薄弱。

首先，养老地产在选址上。

这个各方之间的矛盾体现的比较突出：开发商出于成本考量，一定不会在寸土寸金的市中心做这样一个产品;政府作为“开发商的开发商”，也不愿意把高价土地卖给养老开发企业，因为他要考虑“相邻土地的价值衍生”等关联问题，但消费者站在自己立场上，觉得风烛残年已然落寞，再去一个待成熟地区于心何忍?!

其次，养老地产在配套上。

关于养老地产的配套，又碰到和产业地产一样的整合力匮乏问题。一般而言，养老地产是跟着医院而建的，但并非是个医院就能承接养老地产所需要的护理功能，这样一刀切下去，三级甲等(周边)才能做养老，辐射范围就已经凤毛麟角了。

其三，养老地产在运营上。

纵观上海几个比较知名的养老地产，目前的状态可以用“叫好不叫座”来形容和概括。知名如亲和源，尽管已经成为上海养老地产的旗帜代表，但站在企业主角度，它未必算是成功案例。

这里面有几个政策壁垒：

土地属性。还是因为没有关于养老地产的土地支持政策(但不乏养老地产的资金补贴政策)，所以土地属性决定了“不能出售、不能分割”，开发商逐利本色到哪里去兑付?亲和源采用的是“会员卡”销售模式，从其背景来看就是不得已而为之的做法，但“一百万买一套房，OK;五十万买张卡，NO!”

市场消费。就算改卖为租，因为养老地产在投入方面的高企，势必月费也超出了一般人的消费能力。以复星集团在上海的一个高端养老项目而言，内部设施的容量可以说尽善尽美，但其5000-30000不等的月费，对没有高收入、高收入子女、政府补贴的老年人而言，承受力有限。

以房养老。这是一个“在办公室算得过来”的逻辑方案，但中国人的传统思维一定碰到掣肘，对子女而言“父母把本可以作为遗产的房子交给开发商或基金”，尽孝的结果是“只尽孝不回报”，站在人性角度而非卫道士标准而言，这个注定推行不了，要问理由，一句话“中国国情”。

其四，养老地产在账本上。

中国房地产发展下去，金融在其中扮演着越来越重要的角色。但是养老地产的现状，注定面临两个尴尬：

银行有没有支持养老地产的措施?当银行作为一个独立商业机构时候，逐利也是它的首要功能，没有政策施压，站在银行立场，因为养老地产的“盈利模式不清晰”，盲目做善事是不合理的。

今天叫嚣做养老地产的开发商或运营机构，内心都有一笔账：前者是看中越来越难拿的土地，后者是看中越来越清晰的补贴。

圈地是所有主题地产的终极归宿。面对住宅用地的价格、商办用地的招商压力，以包括养老地产在内的形式拿地，待政策松动或灰色公关成功变性，抄近路走上短平快的可售物业之路，是很多开发商敢想不敢说的动因。

养老地产的运营方，不敢说多数，但至少半数是冲着政府床位补贴而来，所以网媒经常遇见“没有做过养老的老板要死要活地要来做养老”，这又是一个心知肚明的达标方式。

为什么说养老地产不是地产，因为当它亟待解决这政策、标准、市场、金融等问题面前，一哄而上的结果是可以遇见的，中国特色的“政府指导、银行支持”的急迫性，比去照抄照搬美国欧洲的“形似”更急迫。

毕竟，我们中国人临摹能力一流。

养老地产布局开始信托多模式介入其中

随着中国人口红利的消失，与之并行的

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