伟业养老地产研究及实战经验分享

太和养老网讯：目前，国家各部委屡次发文支持养老地产发展，政策层面利好养老地产是显而易见的。而从行业发展大趋势来看，养老地产也正在成为房地产白银时代下的朝阳产业。即便如此，养老地产依旧是虽看上去很热，内部却很冷，各个涉水养老地产的机构可谓是步履维艰、在探索中前行。
　　在此背景下，伟业投资顾问部及伟业研究院于2014年10月在北京山海楼会所适逢其时地搭建了养老地产沙龙交流平台，组织行业内负责养老地产运营、操作的专家分别就养老运营机构前期介入情况、养老地产模式、养老地产服务、养老地产投资等多个角度对养老地产操作进行了全方位阐释。
　　会后，我们就各位专家的演讲核心要点进行了精心总结和整理，以期对养老地产业内研究及实操人员有一定的借鉴和启发。
　　会议伊始，伟业研究院高级总监安莉女士就伟业顾问从事养老地产策划、服务及研究情况同与会专家进行了介绍和分享。在养老地产研究实践方面，伟业顾问于2009年正式启动养老地产课题，开始养老地产专题基础研究工作，自此不断承接相关养老地产项目，并先后服务于寿险公司、开发商、养老机构，积累了丰厚的实战经验。
　　伟业操作案例之2010年泰康置地养老地产取地研究。在此养老地产项目中，伟业与其共同探讨了养老功能设施布局问题，以及后续经营建议等。
　　伟业操作案例之北辰集团养老地产专题研究。伟业顾问于2012年承接了北辰集团养老地产专题研究，通过对养老地产发展前景、发展现状、发展模式、以及养老地产发展中存在的问题等方面的研究，最终对北辰集团是否做养老地产以及开发模式给出相关结论，并对北辰长沙地块提出了养老地产开发建议。
　　伟业操作案例之2013年南昌中华情共青城养老地产项目。针对南昌郊区10多万平方米建筑规模的养老地产开发项目，伟业提出适老化住宅与养老公寓结合开发，并对前者进行销售、后者持有的模式，实现现金流的同时保证养老物业经营。
　　伟业服务案例之2014年国寿苏州养生项目技术提案。伟业顾问在对国内养老地产、苏州养老市场、项目自身条件进行研究的基础上，初步提出项目的定位方向和发展模式，得到国寿对专业能力的认可。
　　伟业服务案例之金泰美丽谷项目养生养老休闲地产模式研究。此项目属于大型开发企业利用自有土地开发养老项目，拟探索开发机构多块自有用地经营性养老地产的开发，打造一种可复制的模式，形成产品系列。
　　伟业服务案例之万科良渚文化村养老产品随园嘉树项目的销售。伟业作为万科集团战略合作伙伴，同时服务全国十余个城市20多个项目。自2011年11月进驻杭州万科良渚文化村，伟业开始别墅、普通住宅、酒店式公寓、养老公寓全产品系代理销售，并通过与我爱我家的全面合作、一二手整合案场服务、渠道拓展、CALL客户中心，取得了骄人的业绩，同时，还为良渚文化村定期输出营销策略及产品建议。
　　除了养老地产实践操作之外，伟业顾问成立专门的养老地产专题研究小组，分别对养老地产案例、养老地产客户、养老地产开发+运营+盈利模式、养老地产产品及养老地产政策等方面展开全方位研究和资源整合，并取得了丰硕的研究成果。其一，国内外著名养老案例研究近40个。单北京及周边城市来看，伟业考察并研究了13个养老地产项目，包括北京东方太阳城、北京太阳城、保利和熹会、万科幸福汇、双井恭和苑、海南恭和苑、亦庄椿萱茂、九华山庄、温都水城金手杖、汇晨北七家、汇晨北苑、泰康之家、香河大爱城等。通过深度研究北京典型养老项目的发展历程，伟业深谙北方养老物业开发脉络。除此之外，伟业紧追市场动态，还考察研究了杭州万科良渚随园嘉树、嘉兴保利西塘越、乌镇绿城雅园、杭州绿城颐养公寓、上海亲和源等，与知名开发商共同探讨养老地产的开发模式和经验积累。其二，对养老客户深度研究。通过对养老地产客群进行研究分析，对不同年龄段的客户群对养老产品的需求进行深度分析，并找出共性特点，为养老地产策划提供来自于客户需求端的意见，让养老地产策划更具针对性。一方面，在众多养老地产项目实地调研、对购买及使用客户主体特征了解的基础上，主要针对未来准养老人群进行问卷调研及访谈，弄清其需求特征；另一方面，与养老地产资深从业人员深度访谈，由此进一步了解养老地产客户特征及目前主要存在的问题等。其三，养老地产模式研究。通过对大量养老项目的研究，发现目前养老地产实施的主流运营模式大体有三种。一是含养老板块的综合地产开发模式——“销售型住宅＋持有型专业养老公寓”相结合的方式，典型案例如大爱城、绿城乌镇雅园、万科良渚文化村等；二是机构型养老“会员制管理”模式，通过出售长、短租会员卡，其实属变相的“销售+持有”模式，典型案例如保利和熹会、上海亲和源、恭和苑等；三是康疗型养老“只租不售”模式——全部持有运营并提供专业高品质养老服务模式。该种模式往往对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取押金以及不同价位的租金，典型案例如燕达国际健康城、泰康之家燕园等。
　　总的来看，伟业顾问经过近几年对养老地产的潜心钻研以及项目实操练兵，已经深谙养老地产操盘之道，不仅仅掌握了养老项目开发方面的专业知识，而且具备在养老地产开发、运营、产品、客户等方面的专业策划能力。除此之外，凭借近20年的发展，伟业已经积累了丰富的外部资源（如设计院资源、养老专业运营机构资源、与开发商资源）、以及自身强大的一手资源、二手渠道资源、和伟业客户数据资源。
　　总之，伟业顾问依托懂养老、精地产的特点，将立志成为全国最综合的养老全程服务商，最强大的“资源整合”服务商、最综合的全程服务商、以及最全面的养老地产研究“服务平台”。伟业顾问不仅可以提供专业的养老地产咨询服务，而且能够提供养老产品的专业营销服务，还可以提供养老运营顾问与执行服务。

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