养老用地新政策，优势与劣势并存

太和养老网讯：养老地产的畸形发展让大家看到了其中问题的严重性，一种变相的圈地运动在中国掀起，对此，国家也颁布了养老用地新政策，以此来规范目前的养老地产行业发展。

养老用地新政策一方面堵住以养老为名违规用地的状况继续蔓延，另一方面为更多的社会资本进入养老设施产业进行政策疏导，这是最近国土资源部下发的《养老服务设施用地指导意见》最核心的目标。

《意见》围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出了九条意见，其中第三条明确规定，“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”

专家认为，国土资源部日前出台的养老用地政策，直接对未来的养老地产开发产生利好影响，其中有保有压的政策引导、公益性和市场化的运作、城乡养老地产联动开发等模式，都能振奋相关投资者。

事实上，早在去年国务院就发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。这次国土部出台的《指导意见》则更为明确地厘清了“养老用地”的适用范围，有利于对目前涉及养老用地的开发建设所产生的乱象加以清理。

养老用地新政策：公益与商业的纠结

2013年北京在计划中首次单列养老设施用地供地计划100公顷，加大了民生用地供应。与此同时，北京明确规定养老用地的适用范围和相关优惠政策，其中规定：由政府投资建设的养老机构和社会资本投资建设的非营利性养老机构，今后将由政府部门划拨土地，不需要缴纳土地出让金;社会资本投资建设的营利性养老机构，应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上采用“招拍挂”等方式供地。

2014年4月22日，深圳出让了两处养老用地，其中位于宝安中心区的A001-0198号宗地以4亿元价格由前海人寿保险股份有限公司竞得，位于龙华新区民治街道的A805-0052号宗地以2.8亿元由深圳市融通信投资有限公司竞得。这一过高的成交价格，使业内人士倍感压力，担心其对营业造成影响。

我国逐步进入老龄化社会，养老成为政府和社会公众高度关注的问题。巨大的社会需求使养老产业火热发展，养老机构的投资建设也加速升温。

养老用地试点“招拍挂”最初是由民政部牵头的，国土部并没有相关政策。目前，养老用地一方面遇到土地指标不够用的问题，另一方面则是相关政策尚未明晰。政策不明使各种“养老用地”乱象也随之出现。

据了解，近两年涉足养老机构投建的企业，有相当一部分是从房地产开发商转型的，常以“养老产业规划”来达到圈地的目的，这种现象在许多二三线城市较为常见。但企业实际到手的合规土地面积并不大，很多养老地产项目里面有集体建设用地，以期“转正”。

“招拍挂”、协议转让、划拨和占用集体用地等供地方式往往夹杂不清，虽然开发商的名义是养老用地，但产权难以清晰，土地用途难免出现混乱。有业内人士表示，土地性质会对养老地产的业态结构和经营方式产生决定性影响。

国土部最新的养老用地新政策《意见》明确界定了养老服务设施用地范围：专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，才可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此范围。养老服务设施用地使用权可整体转让和转租，不得分割转让和转租;不得改变规划确定的土地用途，否则依法收回建设用地使用权;养老服务设施用地内建设的居住用房，可参照公共租赁住房，套型限定在40平方米以内;向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最长不能超过5年。

专家认为，养老用地新政策这一界定，将规范那些本意想规避缴纳土地出让金及限购政策影响的开发商的行为，而符合规定的，将会享受到相关优惠政策。

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