义乌商人逐鹿“养老地产”

      “想不到，我们的路子还是走对了。”昨日，在义乌经商办厂多年的廖张继对记者说。他所说的路子，就是逐渐被催热的“养老地产”。

      廖张继思路的“正确”在4月28日的国家统计局公布的人口统计数字中得到了印证。按统计数字显示，2010年60岁以上的老龄人口为1.77亿，占总人口的比例为13.26%，比2000年增加了4000万人，比例增加了2.93个百分点。与此同时，人口出生数大降。2010年0~14岁人口为222459737人，占总人口的16.60%，比2000年减少了6000多万，比例也下降了6.29%。

      “人口年龄结构的变化，连国家统计局局长马建堂都感到震惊。”廖张继说，“而我，则从人口结构的变化中看到了商机。”

      与此同时，国家对房地产的调控日益趋紧，在“房价回归合理”的大背景下，义乌一些地产商正蓄意谋划转型。而养老地产或许是他们转型的一种方式。

      大中城市释放养老压力引商机

      人口年龄结构的失调其实早在几年前就已发生。廖张继说，他曾看到一份调查报告显示：早在2001年，上海市60岁以上的老人已达246万，5个人中就有一个是老人，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，预计到2025年老年人口高峰时期，将至少有80%以上的老人和子女“分居”。

      上面这组数据可以这样解读：上海承担的养老压力巨大。因此，不少上海老年人热衷于到上海周边地区寻找合适的养老居所，其中风景优美的景区和乡村成为他们的首选。记者去年春游时，途经黄山后山片区，就有很多小区聚居了来自上海等地的老人。

      早在几年前，我市武义、婺城、浦江和磐安等地的不少景区瞄准上海的老年人市场。婺城区寺平古村就把农家休闲旅游定位为上海中老年人乡村旅居养老基地。该村先后投资维修了古厅堂、古民宅7600平方米，建起了休闲广场、观赏荷塘、仿古长廊、农耕文化展示厅等景点，同时开设了3家大型农家餐馆，18家散户型农家乐，可同时接待600多人就餐，200多人住宿。从2009年开业至今，已接待国内外游客数十万人次，其中来自上海的中老年游客占了1/3。

      此后，婺城区又开发了莘畈、塔石等地的乡村旅游，也想将这些地方打造成专门针对上海客源市场的“沪上人家”休闲基地。而磐安的乌石村，更是以接待上海中老年游客为主。

      但我市这些景区主要着眼于旅游市场，跟上海不少中老年人盼望的养老基地还有一定距离。

      义乌商人抱团逐鹿“养老地产” 
      民政部副部长窦玉沛曾公开表示，目前我国的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。廖张继就想突破这种养老瓶颈。跟他有着同样想法的，还有占恒华、鲍利强等不少义乌商人。

      早在去年，这些在义乌跌打滚爬多年的商人集体外出，在全国各地一些景区，寻找理想的开发场所。据业内人士保守估计，义乌商人投入的资金已达数十亿元，而廖张继个人就已经筹集了4亿元。

      “去年底，我们已在武夷山圈了300多亩地，打算开发养老地产。”廖张继说，在那里，他们将按照四星级酒店的标准来规划设计这个养老度假项目，变“养老”为“养生”，建成以健康管理为核心的候鸟式养老产业机构。除了武夷山，他们结合新农村改造的契机，还在浦江、武义和磐安等地，寻找理想的养老基地。

      “我们会跟合适的村庄商定共同开发协议，帮助村民整体改造旧村。在改造过程中，我们会嵌入养老地产的理念。”廖张继说。在实际操作过程中，他们会跟村民签订一定期限的新房使用协议，承接上海等地的养老市场。期满后，他们会将新房整体归还给村民使用。

      “养老地产”运行的三种模式
中国已经进入老龄化社会，这是房企看好养老地产的主要原因。此前，万科、绿地、保利、华润、首创、合生创展等品牌房企开始布局养老地产项目。一些城市也在环境优美的地方推出类似的项目，如广西就开始打造北景国际长寿养生城。东阳是我市最早介入养老地产的地方之一。早在2009年，东阳市引进民资，建立了一批环境幽雅、设施一流的社会养老机构。

      目前，在全国各地掀起的养老地产大致有三种模式：

      一是纯销售模式。不少开发商打着养老地产的旗号，而实际在卖住宅。这种模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象与规模。

      二是“销售加持有”模式，一方面可以回笼资金，另一方面可以利用政策获取后期运营的持续收入。

      三是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益，这以上海的“亲和源”模式为代表。

      养老地产模式的催热，并非偶然。一些观察人士认为，目前中国50%的城市化率仍旧很低，距离发达国家65%以上的城市化率仍有距离，地产业仍旧将在未来10到15年时间里快速发展，但黄金十年将演变为白银十年。未来十年，地产商无法轻易从中获得暴利，不确定因素和风险都在逐步加大。