津城养老地产期待全面升级

　　养老地产正在成为地产商和保险资金下一阶段争夺的重点：万科、首创、保利、华润等地产公司专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老地产项目。

　　在日前举行的“第二届中国养老产业与养老地产高端论坛”上，来自金融、房地产开发、后期运营及配套设施方面的国内外专家就我国养老产业和养老地产的未来发展进行了深入讨论。大家一致认为，养生养老地产未来的市场前景不可限量，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场需要升级。

　　市场庞大开发落后

　　根据国际上最简单的评判标准，60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%，即可以被称为老年型国家。1999年，中国就已经进入老年型国家行列。

　　民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀介绍，目前我国老年人口已达1.69亿，且以每年近千万的速度增加。北京大学健康与家庭研究中心预测，我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿(占总人口的7.3%)，增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%)。

　　本市1988年就已经正式进入老龄化社会，近几年老年人口年均增长3%以上。截至2009年底，60岁以上老年人口为171.15万人，占总人口的17.4%，高出全国平均水平5%。据“十一五”人口规划中期督评信息分析，到2030年天津市老年人口将达333万人，占总人口的35.62%，达到天津市老龄化高峰。

　　庞大的老龄人口，已成为潜力巨大的消费群体。王振耀预计，2010年我国老年市场需求将达到1万亿。但另一方面，现阶段我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，每年为老年人提供的产品还不足500亿元。仅以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。

　　尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。

　　各方势力纷纷进入

　　面对庞大的养老住宅市场，已经有很多地产开发商和保险资金做好准备，准备进入。

　　万科的“健康养老地产”发展计划已经启动。而在此之前，万科研究健康养老地产物业已有3至5年的时间。万科董事会主席王石表示，与公益性养老物业不同，万科所从事的养老物业面向的是中高端消费群体，以盈利为目的。预计在明年，万科将在北京推出其首个“活跃长者住宅”。这种住宅的建筑形式设计得宽敞明亮、造型丰富、空间尺度宽阔，以应对老年人较敏感和易产生孤独感的心理，且在无障碍设计、转角防撞保护、电灯照射角度等细节设计上更加细致。

　　北京首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。项目位于在潮白河畔，毗邻京沈高速香河第二出口。

　　另一地产大佬保利也在年报中表示要适度拓展养老地产业务，以增加新的盈利增长点。

　　在本市，本土房企永泰红磡也正准备调整自己的战略方向，转向专做老年养生地产。

　　另一方面，保险资金也在积极进入养老地产。泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目，预计将于2013年至2014年建成。中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。

　　养老地产尚需升级

　　“现在，大家都认识到了养老地产庞大的市场空间，但大多数企业还都没有找到一个行之有效又可持续发展的商业模式，基本上还处于摸索阶段。”永泰红磡集团企划研发中心总监段立新说。

　　据介绍，目前养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；而北京太阳城则打出了全项目的养老地产牌。

　　清华大学建筑学院教授周燕珉表示，目前我国养老地产存在诸多问题。首先是开发档次比较低，开发企业缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够，配套和服务的设施有限。其次是产业规模小，产业链整合度低，适合老年人的一些设施和产品都很缺乏。第三是缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬过来又水土不服。

　　事实上，养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂；另一方面，一般房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，物业服务仅占利润的很少部分，但养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重。可以看出，养老地产是一项长期而艰巨的工程，其盈利模式对投资方是很大考验。

　　周燕珉指出，应根据不同人群划分不同的养老地产开发类型：居家养老可以建造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓；社区养老提供的是一些服务，老人在配套社区里面享受社区的照料；机构养老是指由政府或企业创办的公共福利院、私立老人院、老人护理中心等，老人住在机构里，过的是一种集体生活。

　　世界通行四大养老模式

　　家庭养老

　　老年人居住在家庭中，主要由具有血缘关系的家庭成员对老人提供赡养服务的养老模式。该种模式适合不愿意脱离熟悉环境且子女有经济能力、闲暇时间、照顾精力和照顾意愿的老年人。

　　居家养老

　　老人居住在家中，由社会来提供养老服务的一种养老方式。它与家庭养老的区别是：居家养老服务的提供主体是依托社区而建立的社会化的养老服务体系，而家庭养老服务的提供主体是家庭成员。该种模式适合子女无暇照顾，有一定自理能力且不愿意离开原有熟悉环境的老年人。目前，欧美等发达国家接受居家养老服务的老年人的比例在80%左右。居家养老服务的提供者主要有：居家养老服务机构、老年社区、老年公寓、托老所、志愿者。其中，老年公寓、托老所等是与其他养老模式相结合的产物。

　　机构养老

　　将老人集中在专门的养老机构中养老的模式。该模式的优点在于通过集中管理，能够使老年人得到专业化的照顾和医疗护理服务，无障碍的居住环境设计也使老年人的生活更加便利；缺点在于容易造成老人与子女、亲朋好友间情感的缺失，而且成本较高。目前，西方发达国家有5%-15%的老年人采用机构养老，其中北欧大约为5%-12%，英国大约为10%，美国大约为20%。

　　其它养老模式

　　包括互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老、异地养老、乡村田园养老等方式。其中，以房养老是指将自己的产权房出售、抵押或者出租出去，以获取一定数额养老金或养老服务的养老模式。它通过一定的金融机制或非金融机制，将房产蕴含的价值提前变现，从而为老年人提供养老资金来源。