房企热衷“啃老”争相投资养老社区项目

      投资者进入高端养老行业不能急功近利。与公办养老机构相比，高端养老产业的投资大、风险高，投资者和经营者面对高额土地、建筑、运营等成本的挑战”

      在人口老龄化面前，一些房地产企业看到养老产业的市场机会，纷纷“抢滩”进入。日前于上海举办的第三届中国养老产业高峰论坛上，相关专家在对“地产业向养老产业转型”给予肯定的同时提醒，在市场开发和盈利模式尚不成熟的条件下，投资者进入投资大、周期长的养老产业，需有充分准备。

      养老业：一床难求

      目前，人口老龄化已成一个突出的社会问题，养老产业供需出现巨大缺口。公开资料显示，目前中国养老机构的床位至少缺300万张。一些地区甚至出现了“一床难求”的现象。

      “截至2009年底，全国各类养老机构床位只有266.2万张，仅占全国老年人口的1.59%。”北京师范大学壹基金公益研究院院长王振耀透露，2009年，养老服务机构投入增加值41亿元，而房地产销售额将近4万亿元，“整个养老机构建设整体上出现了比较大的反差”。

      “现在大约有3250万老年人处于失能、半失能的状态，需要不同形式的长期护理和照顾。”全国老龄办副主任阎青春坦言，目前，发达国家社区服务总业人员占就业总人口的30%以上，发展中国家平均在15%左右，而我国前几年只有3.9%。

      地产业：转型正当时

      面对养老业的困局，四面楚歌的房地产业能否以此为契机，转危为安？

      王振耀对此表示乐观，他表示，目前地产业资金投入动辄上亿元，甚至十几亿元，而养老服务专业发展长期推动不足，建一个小敬老院都备感困难，因此，要发展养老地产，一定要将老年人的生活照料、康复、文化需求等产业发展起来，要推动“地产业向养老产业转型”。

      事实上，一些房地产商已然着手相关项目的规划建设。青岛某房产集团副总经理卜先生就向记者描绘了这样一幅养老服务产业蓝图：“未来两三年建起‘一个中心、两项重点、多点布局’的养老服务网络，总体形成 1万张床位的供应规模。”

      至于养老社区应该如何建设，来自美国VTBS建筑事务所的建筑师酆峰结合美国50+社区的优秀案例，介绍了美国老年住区的设计特点及成熟运作模式，给开发企业提供了很好的借鉴。

      “老年住区发展绿色低碳将是很重要的趋势。”精瑞(中国)不动产研究院的张雪舟院长指出，这也符合开发企业的利益——因为老年住区中的公寓、医院、商业物业及其他老年服务设施都属于持有型物业，开发企业更有动力通过使用绿色低碳技术来降低建筑的运行成本。

      投资：切忌急功近利

      商人本质是逐利，收益是投资者不得不考虑的现实问题，因此，在进入养老产业时，各种资本一致选取了利润最高的高端养老市场。为此，许多企业打出了“养老地产”概念，甚至有人把其称为房地产市场的最后一块“金矿”。

      “就我所知，大家做的都是中高端项目，极少有企业开发针对中低收入人群的养老项目。”投资人刘景昆分析，“高端项目面向的是富裕阶层，因此养老社区内大多设施现代，环境优美，服务完备，价格自然也非常高昂。”

      张雪舟认为目前将绿色生态、低碳宜居的居住环境与现代服务业融合得很好的养老项目还不太多，这对未来的养老产业的发展不是利好消息。

      “投资者在进入高端养老行业之前，应有充分准备，不能急功近利。”刘景昆提醒，与公办养老机构相比，高端养老产业投资大、风险高，投资者和经营者将面对高额土地、建筑、运营等成本的挑战。