中国“以房养老”三大障碍

[摘要] 在独生子女政策下，不少中国年轻夫妇面临4位老人、一个孩子的“421”家庭结构，他们将承担较大的赡养老人的压力。为此，一些人将以房养老（中老年人将房产抵押给金融机构，取得稳定的年金收入，去世后房产归抵押权人）视为解决未来家庭养老问题的好办法。但据笔者观察，在中国推行以房养老，存在着三大障碍：

在独生子女政策下，不少中国年轻夫妇面临4位老人、一个孩子的“421”家庭结构，他们将承担较大的赡养老人的压力。为此，一些人将以房养老（中老年人将房产抵押给金融机构，取得稳定的年金收入，去世后房产归抵押权人）视为解决未来家庭养老问题的好办法。但据笔者观察，在中国推行以房养老，存在着三大障碍：

首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家，年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。因此，虽然不为子女留房产的做法既能减轻子女赡养的经济负担，又能促进子女个人努力奋斗，但极少有中国父母愿意“自私”地将房产抵押出去。

其次，中国的房产不是完全的产权，土地使用权期限最多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。理论上讲，土地使用权期限到期后，可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面，城市房产最大的价值构成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用权期限可以延续，建筑的使用寿命却是有限的，未必能超过70年。或许是银行已考虑到了这些问题，所以目前银行所能接受的房贷，标的多是房龄较小的准新房，而不是早年建设的旧房。

第三，未来房产未必像现在这样值钱。目前中老年人普遍拥有的房改房，是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市，增值上百倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。目前的中老年人在未来去世后，其房产巨大的增值都将从他们的第二代、第三代身上套现。巨大的房产增值在供大于求的情况下套现，无疑会使未来楼市价格面临较大的压力。

虽然多数中老年人都无法实现以房养老，但仍可轻松实现套利：将大、中城市的房产出售，去中、小城市居住，就可在不降低生活质量的情况下，兑现大量的房产增值收益。但要实现这种套利，最难的就是观念的突破。