江苏启东楼市的危机，发达的启东，昂贵的房价，启东市楼市的潜

江苏省是一座超级发达的省份，这个区域不但有南京、苏州等双核新一线中心城市，更是有无锡、南通、常州这样的重量级的万亿经济城市。

江苏的发达不仅局限于地级中心城市，而县级市同样也相当发达。

那么今天我们就一起来聊一聊，位于江苏南通地区的启东市，重点探讨启东市楼市的现状与未来的楼市发展空间。

启东市的地理位置非常好，是最靠近上海的县级市。这个区域受上海的辐射以及上海的人口外溢是非常的大，所以这个区开发了大量的房地产，而应对大量的新上海人。

目前启东市的新房平均房价大约为1.16万单，二手房的平均房价已经到了1.54万。

目前启东市的楼市房价在南通地区排名第三，要低于崇川区与海门区，要高于开发区与通州区。

目前崇川区的二手房平均房价大约为2.03万，新房的平均房价更是高达2.31万。海门区的新房平均房价要低一点，大约为1.68万，二手房的平均房价大约为1.63万。

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对于启东市而言，相比于南通城区，距离上海最近。但启东的房价要低于南通城区主要取决于启东，仍然是县级市，而崇川区和海门区则是南通重要的中心城区。

县级城市对年轻人的吸引力远不如地级中心城区，所以全国绝大多数的地级中心城区都要比所管辖区域的县级城市房价高。

目前启东市的楼市房价相比于年轻人算是相当昂贵的房价，在很多人的眼里启东的楼市也存在一定的危机。

这种危机主要来自于现在人口自然出生率不断走低，全国的人口基数也不断下降。

大城市根本不用担心这种问题，因为大城市一直是收割小城市的年轻人。但对于县级城市而言，绝大多数都是小城市，这些城市很多都会面临的人口人才外流的结局。

东部沿海是全国最大的经济发展地，而且现在的人口迁徙已经相当明显。从东北地区往南方迁徙，从中西部地区往东部沿海迁徙，这是无法改变的趋势。

其中作为上海都市圈重要的区域之一，未来的发展空间必然要大于全国绝大多数区域，甚至包括部分省会城市。

尽管启东市是县级市，但未来与上海城区融合的概率高，与南通城区对接的概率同样很高。

可以说县级市的城市能级根本阻挡不了启东市的发展，我们也根本不需要担心这座县级市未来的楼市发展空间。

在过去的2022年，启东市共完成经济总量1,391亿元，在江苏21个县级市当中处于第10位。

应该说启东的发展相当不错，在全国百强县市当中处于相当靠前的位置，也侧面反映到这个区域的工业其实是非常的强悍。

启东市的三次产业结构比重当中，第二领域的比重大约为48.8，完全可以说启东是一座发达的工业城市。

启东市的工业发达，促进了当地人均收入的大幅度增长。

以2021年数据为例，其中是全体人均可支配收入达到了4.41万元。其中城镇人均居民收入大约为5.49万元，而农村人均居民收入达到了3.07万元。

启东市的这三项数据均超过全国平均数据，其中农村人均类别更是远超1万元以上，换一种理解，就是启东市的农村并不贫瘠，而是相当的富裕。

尽管现在启东楼市房价很高，但这个区域由于人口基数庞大，所以启东市的楼市需求也是相当的旺盛。

根据南通最新的常住人口统计数据，现在启动时的常住人口接近109万人，其中城镇类别大约为60.3万人。

按照城镇化率，启东市的城镇化率大约为61%，而且每年基本按照1%的速度增长。

每年一个百分点的增长，也就预示着启东市一年至少要满足1万农村及乡镇的年轻人，往更大的城市或集镇聚集。

如此庞大的群体要进入城市，自然也就成了启动房地产开发最大的动力。

2020年启东市房地产开发投资金额达到121亿元，2021年启东市房地产开发投资金额达到146亿元。

可以说其中是这几年房地产开发的确走进了大跃进的发展时代，当然这主要也是应对启东市年轻人的快速进程和当地的改善需求。

过去三年时间疫情对我们的生活影响很大，也让部分群体收入在不断减少。其中在楼市环境较好的情况下，一个月的成交量可达到3000套左右。楼市较差的时候，一个月的成交量基本也在1000套左右。

启东作为一座县级市，能够取得如此好的楼市成交量，也侧面反映到这个区域仍然有大量的年轻人看好，而房地产大面积开放也是一种必然的发展趋势。

对于启东市而言，不仅仅是一座工业强市，更是一座建筑大市。整个区域的建筑领域，企业高达664家，其中顶级的特级资质就有2家，一级资质有13家。

巨量的建筑企业聚集在启东市，自然也就带动了当地的民富，毕竟这需要数以10万计的建筑人才和专业人员。

这些企业一年实现了建筑总产值在1,400亿左右，带来的税收和利润也是相当的庞大。

现在的启东市已经形成了六大核心产业，利用海洋资源，重点发展海工及重工装备产业。

利用大上海都市圈的发展优势，重点推进新能源、新材料产业。利用地处沿海的发展优势，重点推进精密机械、电子信息产业。

对于启东市而言，目前规上工业达到了254家，一年带来的规上工业产值超过了1,120亿，其中寰宇东方、东成电动营收更是在百亿级水平。

启东市是一座相当优秀的县级市，未来的发展空间值得年轻人期待。

固定资产投资是城市发展的基础，处在绝佳地理位置的启东市，每年开工的亿元产业项目就可以超过50个以上。

以2021年数据为例，当年引进了百亿级的项目2个，50亿级的项目5个，亿元起的项目达到85个。

东部沿海的城市优势越来越明显，东部沿海县级城市的固定资产投资，甚至超过了很多地级中心城市。

当然在城市化发展的进程中，不可能满足所有年轻人的需求。也不可能成为所有年轻人梦中的那个启东市。

有的年轻人由于当地的房价高，最终选择了离开启东市。但仍然有很大一部分留在这里，与启东共发展、共创美好未来。

对于启东这座城市而言，居民非常富裕，城市也相当富裕，城市一年的预算收入可以接近80亿元。

另外启东也是一座具有科技创新能力的城市，这座城市的上市企业累计已经达到了6家，而且接下来还会有很多企业选择上市之路。

启东一座准备迎接大量外来人口的城市，一座准备迎接青年才俊的城市，已经做好了充分的准备。

目前的启东市拥有各类学校149所，在校规模达到了9万人以上。目前启东拥有各类医疗卫生机构437个，从业人员超过0.55万人。

对于启东而言，城市化建设迫在眉睫。这几年中心城区的建设区面积已接近40平方公里，城市道路里程超过274公里。

何况启东的城市化不仅仅局限于城区，更在于全域城市化。

汇龙镇、吕四港镇、南阳镇、惠萍镇都是启东发展较好的区域。王鲍镇、北新镇、合作镇、东海镇、近海镇的发展也不错。

相信未来的启东市会更好，对于启东的楼市抱有一定的期待。

个人观点，仅供参考。

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