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深圳【海府一号】

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购置商铺，需思考宏观环境变化

更讲求对具体商业项目价值的衡量

让商业地产不止于建筑，才有助于资产稳健升级

那么，理想的商铺资产是怎样的？

本期，我们以“加减乘除”法则洞悉个中秘诀

全球瞩目地段，资源红利加持

李嘉诚提出的房地产黄金定律：“地段、地段、还是地段”，对于商铺置业同样是金石之言。前期择址工作，决定了一处商业能否享有甚至创造一座城市的头部经济效益，地段资源越完善，商铺前景越不可限量。

欢乐港湾区位图

欢乐港湾的地段禀赋，可谓对加法法则作出了样板示范。项目位居前海合作区核心，与宝中城市中轴无缝衔接、延伸入海，南瞰大铲湾“互联网+”未来科技城（腾讯科技岛），在「前海-宝中-大铲湾」三位辐射焦点拥享优越的地缘优势与价值前景。

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前海湾规划示意图

总部经济：目前，前海共入驻以腾讯为代表的世界500强投资企业累计324家，内地上市公司934家，持牌金融机构243家。前海模拟全球营商环境排名，在过去数年里从第51位持续提升至第22位。

数据来源：深圳特区报《前海10年间注册企业增加值增长44.9倍》

科技创新：腾讯科技岛占地133公顷，总建筑面积为200万㎡（体量约等于6个腾讯总部滨海大厦），未来将汇聚约7.5万高新人才，为前海宝中导入不可估量的资本、产业及人气。

数据来源：《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》

腾讯科技岛“网络城市”效果图

城市中轴：产业、资本核聚，与城市中央绿轴优渥的生活资源更相得益彰。在“CBD+TBD”宝安中心区一线沿海，欢乐港湾以128米高摩天轮为昭示，形成滨海休闲、文化旅游、艺术体验、场景商业、精品酒店等各式新消费集中的空间，其商业资产也将优享前海湾区城市进阶红利。

央企实力运营，减却冷铺风险

“专业的事交给专业的人做。”就商业而言，运营的维度不仅在格子铺空间，更在整体商业氛围。以因地制宜的方式盘活片区资源，才得以将商业培养为成熟商圈，产生可持续消费。运营主体是否具备整体操盘实力，已成为商业能否减除客源负担、有效规避冷铺风险的指标。

航母级央企华侨城，跻身全球主题公园集团三强及亚洲第一

（来源：世界主题乐园权威研究机构TEA与AECOM联合发布的2019年全球主题公园集团排行榜）

如今，36岁的央企华侨城凭借在综合开发领域厚积薄发，对“文旅+商业”模式愈发驾轻就熟，已成为这一商业赛道上的领军角色。继欢乐海岸全国多点落地开花后，“欢乐系”全新力作欢乐港湾，正蓄力形成大湾区滨海商业的新坐标。

宝安中心区滨海实景图

规划上，欢乐港湾将商业与公园、摩天轮、演艺中心、五星级酒店、海景物业高度融合，商业场景层层嫁接，全域抢占消费者休闲时间；商业外沿，则无缝接驳自带网红打卡属性的滨海廊桥、中央绿轴文化公建，集中承接区域内文化休闲消费需求，实现对高素质人群、高净值家庭的强拉动。

欢乐港湾实景图

作为宝中一线滨海地区央企运营商，华侨城对板块成片开发、整体操盘，不仅确保了欢乐港湾项目的规模效益，更以文旅资源有效揽活客流，助商户渡过培育期，为经营减弯路、为置业减风险。

强覆盖客群×强流动客群，收益乘倍

“资金跟着人潮走”，庞大客群覆盖面和人员虹吸能力，于商业项目的意义不言而喻。成功的商业不仅坐拥片区广泛客群基础，亦享有城市枢纽导流优势，对客群产生最大化联动吸引，从而形成稳定优质的消费力。这对商铺投资而言常是可遇不可求的理想境界。

欢乐港湾实景图

近日前海合作区“官宣扩容”，让前海宝中愈加坐实国家战略强片区地位，进一步成为全球流量资源入口。前海宝中，以前海湾南向入海口之势、交通枢纽汇聚之利，集中承接人口第一大区宝安的城市服务功能，更加赢取大湾区时代流量红利。片区硬核的“基本面”，为商业资产带来了质、量双赢的消费力保障。

前海宝中盛景（来源：宝安区文化广电旅游体育局、深圳新闻网）

强覆盖客群：精英核聚、资本汇集之地

据尼尔森调研，欢乐港湾3公里主辐射区拥有约251栋商务写字楼、约315个住宅；大铲湾腾讯科技岛（在建）将容纳约7.5万高新人才；vivo、农商行、华润雪花啤酒等诸企业总部落位宝中，引科技、金融行业高净值人士汇聚。同时，JW万豪、瑞吉（在建）、艾美（在建）等五星酒店成群，“居旅商”全时段客源无忧。

数据来源：尼尔森《宝安中心区滨海文化公园（一期）项目市场研究报告》

同时，欢乐港湾北邻海天学校（在建）及幼儿园（在建），无缝接壤宝安青少年宫、图书馆与深圳书城湾区城（在建，全国规模最大书城建筑），商街则入驻深圳博石学校学前部与苏菲舞校，整体形成精英家庭的滨海生活圈，有效驻留家庭及亲子客群消费力。

信息来源：宝安日报《全国规模最大书城建筑项目启动》

欢乐港湾片区配套示意图

强流动客群：前海湾综合枢纽力+商圈虹吸效应

基建品质方面，欢乐港湾与宝中70万㎡地下空间（含商业、文化设施）及全长2km的滨海廊桥互联互通，享地铁5号线临海站接驳，站点地上地下均直连海府一号·港湾里街区。与其一站之隔的前海湾，更是在建亚洲最大综合交通枢纽。相较常规地铁商业，欢乐港湾交通设施立足湾区、面向世界，更赢海量客流通达，造就财富源点。

数据、信息来源：宝安日报《畅通地下“动脉”规划立体功能布局》

前海深港合作区官方微信公众号《前海11周年 | 前海的上与下》

欢乐港湾效果图

欢乐港湾周边拥享壹方城、前海hop国际、地下“城市客厅”（规划中）几大商圈，叠加产生更浓厚的商业氛围。而在滨海摩天轮昭示之下，欢乐港湾成为虹吸一切流量的核芯。

业态成熟，大牌进驻，除去等待时间

后疫情时代，商业市场两极分化强烈，运营越成熟，不确定性越小，同时入局机会越是稍纵即逝，故而配套成熟、筹开业状态的现铺资产成为不容小觑的潜力股。选择筹开业的商业体，让大牌商户替自己“算账”，又除去漫长的空置期，是商铺置业的一项关键技能。

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欢乐港湾话题数据

日渐成熟的欢乐港湾，穿越疫情周期，人气表现依旧亮眼。随着演艺中心首演、商业西岸开放及片区更多配套落成，园区人流将持续外溢，在商业街区形成新的常驻客群。多重利好之下，欢乐港湾已迎来诸商家大牌入驻。

欢乐港湾部分入驻商家

在市场观望情绪未完全消褪的情况下，新零售、新茶饮、新游乐等网红业态表现出强悍的聚客能力和承租能力，成为入局商业的重要风向标。目前，华为深圳首家PLUS旗舰店、“中国最美书店”钟书阁深圳首店/华南旗舰店、上汽大众ID.Stroe X华南旗舰店、国内首家以Whiskey和雪茄为主题的TONI&GUY、Met Petal遇见花瓣（国内第二家门店）、黑牛の店（深圳首店）等在欢乐港湾蓄势登场；“首店”“新店”层出不穷的同时，乐気漂移車厰、Meland 儿童成长乐园、史前巨兽乐园、星际传奇等新式游乐品牌热辣呈现，成为家庭型及年轻化客群集聚地。

欢乐港湾商业街区

在港湾里商业，JIMU音乐餐酒吧华南首店、青苔行星素食馆、LAVAZZA咖啡呈献摩天轮下的网红餐食新主场；博石儿童中心、苏菲·半日制芭蕾舞学校打造高阶家庭儿童的学习成长社区；深圳大兴极狐中心，以新能源智能汽车业态构建精英用户的互动圈层；中国建设银行作为滨海片区一大金融配套，也成为欢乐港湾商业价值稳步向上的重要引擎……华侨城将持续深耕，以高品质运营赋能前海湾城市发展，见证湾区绽放。

港湾里商户实景

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海府一号·港湾里，作为欢乐港湾目前仅有的可售资产，现新推地铁口建面约40-75㎡单位。其层高达5.1m，实用率约90%并具备餐饮条件，更享央企华侨城5年经营扶持，是资产配置优上之选。期待与您在摩天轮下相遇

港湾里街区效果图

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