马红漫：“以房养老”不是不可行，政府应承担起护航作用

太和养老网讯：从之前的以房养老混乱模式到现在的以房养老商业保险政策出台，似乎中国以房养老的模式正在走向正规化，日前，“以房养老”试点政策落地。这也象征着政府开始涉足以房养老，规范养老产业的发展。保监会近日发文指出，将于7月1日起到2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。

其实，住房反向抵押养老保险在海外早有实践，即老人将房产反向抵押给金融机构，按月从该机构领取现金养老或换取相应的养老服务。待老人身故后，相关金融机构可收回房屋进行销售、出租或拍卖。国内试点政策的破题为老人盘活名下产权房屋、丰盈养老金收入提供了一项市场化新选择，有助于推动中国多元化养老模式的完善。然而需要指出的是，“以房养老”虽然在理论上运行流畅，但其“移植”国内的环境仍难言成熟，且具体技术瓶颈也未有实质性突破，不可避免地会遭遇各种现实挑战，这也是当下主管部门选择以短期试点方式探路的原因所在。

毋庸置疑，房产对于每个居民家庭而言都具有沉甸甸的分量，许多老人更是将毕生财富以不动产的形式沉淀下来。按照国人资产传承、养儿防老的传统观念，老人名下房屋未来将会以遗产的形式留给后辈，而子女照顾老人晚年生活也是情理之中。显然，若老人选择了以房养老，则意味着要将房屋产权让渡给金融中介，两代人之间曾经心照不宣的权利义务关系也会受到冲击，这或许是老人们情感上的“一道坎”。当然，随着城市家庭规模逐步缩小，子女照顾老人的负担加重，市场化养老理念也会因此而萌生和成长，未来以房养老的空间应该会有所拓展。而让老人们犹豫的另外一个原因则是国内养老行业发展滞后，毕竟通过以房养老盘活资产的目的是得享更加优质的服务，否则对于生活自理能力会渐不如前的老人们而言再多的流动资金也无实际意义。事实上，许多实施以房养老的欧美国家都拥有良好的基本养老服务体系，包括社区养老、居家养老管理系统在内的多层次、多样化的养老市场较为成熟。相形之下，中国养老机构与养老服务发展总体难以令人满意，性价比高的公办养老机构资源稀缺、民办养老机构的市场口碑亟待提高，业内人才培育也存有短板，由此大为降低了以房养老的市场吸引力。

客观而言，保险公司等金融机构对以房养老的态度也难言积极。这种市场化特征鲜明的养老方式携“创新”理念而来，本应受到逐利市场主体的积极“尝鲜”，但基于其涉及的风险因素不易驾驭，目前国内鲜有大规模开展此业务的先例可循。不可否认，以房养老业务的运行周期较长，其间房屋价值波动、抵押者健康状况变化以及城市规划等不确定性因素都是难以精准预测的因素，即便在发达国家也被视为较复杂的金融业务。一个典型案例就是，美国次贷危机导致房屋市值大幅缩水，大批以房养老人士的生活和经济状况发生显著变化，2012年美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金因此亏空52亿美元。相形之下，目前国内楼市也正经历一波回调整理，部分中小城市楼市库存高企、变现价值缩水，给以房养老业务中房屋估值带来更多变数。更为关键的是，中国个人住宅用地最多只有70年使用权，到期后能否顺利自动续期、是否还要缴纳一定税费，这些未知风险也降低了保险公司参与以房养老业务的积极性。恰因此，主管部门在公开认可以房养老业务的同时，也应当在法律和制度层面做好相关工作，进一步明晰遗产继承、房产评估、纠纷仲裁、拆迁补偿、信息披露、放款及赎回安排等核心要素，尽可能减少各种执行技术瓶颈的存在，并在试点实践中及时修正和完善。否则，若没有政策层面的护航和背书，仅仅凭借试点开闸政策或将难以点燃保险中介的参与热情。

值得一提的是，将以房养老思路演绎开来，盘活房产并非置换给保险公司一条路可走。目前市场上已有老人家庭通过将房屋“以大换小”、“一拆为二、住一租一”等方式套现资金，皆是提高晚年生活品质的不错选择，且资产配置更加灵活，与以房养老方式相比有异曲同工之妙。坊间的这些市场化养老创新模式也应得到政策的支持和鼓励，并在税费减免、信息引导方面给予体现，待金融技术与法律环境成熟之后划归到广义的以房养老领域之中统筹管辖。

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