张华纲养老产业向支柱性方向发展

2016/5/23 22:25:46 ('互联网')

太和养老网讯：养老产业基数人群巨大，13年已经突破了两亿人的大关，未来将会高速发展、快速前进深度老龄化的局面。但同时我们看到这样大的一个母体，它带来的潜在需求也是巨大的。
　　养老产业涵盖面广，涉及到住宅开发、养老服务、医疗、金融等等相关产品。加上产业总量和涉及面，未来养老产业一定是中国的一个支柱型产业，所以在政策上已经把这个产业往支柱性产业发展方向上引导。
　　但目前养老产业现状不理想，包括硬件和软件方面。虽然目前国内保利、远洋、绿城都在不断的实践，但都还处在前期摸索阶段。
　　在硬件上，中国的现状社区里面，养老化的设施少的可怜；在中国已建的社区中，基本上没有一个适合做养老设施。
　　在软件上，缺乏市场细分，对空巢老人、对医疗要求非常高的老人、对高度活跃的老人……都没有针对性的产品，也没有针对性的服务方案。
　　所以现在广场舞那么普及，就是因为老年人孤独。医院为什么那么多人排队，实际上是现在对老年服务或者传统服务解决不到位的现实问题，并且这个问题非常突出。
　　产业核心需要解决产品、运营、资金三大问题
　　天地控股的养老社区从2010年就开始做。四年中对客户和产品进行了非常多的调研，包括对中国老人生活实态的了解。
　　中国的养老产业，核心是要解决产品、运营、资金三方面的需求。
　　养老产业现阶段投资的载体、投资的总量都是巨大的，怎么样去获得资金的支持，这都是有非常多现实的问题。目前这个产业里的机构，运营回报率不高，好的项目很少，特别是盈利好的项目很少。
　　针对这些问题，天地控股提出了——
　　第一，国际标准中国化。因为养老这个产业说起来简单，而做起来非常困难。引进国外这些好的管理、运营或者是服务经验，是一个比较聪明的办法。天地控股的投资人06年控股了澳大利亚最大的养老上市公司，这家公司有着30多年的开发、运营经验，在澳大利亚有76家养老项目，在新加坡有24家。我们把好的经验和高标准吸收、引进，然后根据中国的市场进行固化、实践，制定整个服务体系和管理体系。
　　第二，地产开发服务化。作为地产开发商，有很多想往养老方面转，但他们的思路都是商品房的开发思路，比如房子最好先卖掉，后面的服务能不能落实、有没有保障先不去管。天地控股在建立服务性思维的转型过程中非常痛苦，花了很长时间。在拿地方面，我们以前只看地段、只看地价，但现在就要考虑这个地方适不适合老人住，有没有好的配套，特别是医院，来解决老人日常的医疗问题。比如说规划设计，组团的设计要根据老人喜欢群居、喜欢活动、喜欢邻里交流的要求来做。在盈利模式上，结合传统模式，加入居住体验，才会促成租赁或者投资，这个体验过程跟普通的房地产开发思路差距比较巨大。
　　所以作为养老住区房地产的开发者来说，核心就是卖出房子客户入住是开始，后面服务运营是关键，做好了服务对产品品质也有提升，否则很难提升规模。
　　第三，微利产品金融化。大家都知道养老产业行业现状，没有成熟的运营商，没有成熟的经验，大家都在摸索阶段，同时盈利水平是偏低的。作为老年群体，他不是成长阶层，企业要如何把微利产品做大来引入投资，这是现在产业要破题非常核心的思路。
　　作为天地控股来说，解决的方法就是金融化。比如说在投资方面选了两类投资人，一类是对开发有兴趣的，一类是愿意长期持有物业的；第二方面，解决产品分类，可销售也可持有，把客户愿意买和愿意租分清楚了，微利化就不那么低了。能够把一个单一的项目，比银行存款利率还低的产品，通过规模化把利率提高，然后找到不同的投资人来投资这个产品，这就是一个非常好的参与模式。