宋广菊：保利已建立养老产业微利模型

太和养老网讯：10月9日，保利集团主办的首届“中国国际老龄产业博览会”在广州召开。而保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”也将在10月投入使用，这是保利继2012年首个北京养老地产项目后的又一新作。
　　与单纯以房地产形式进入养老领域的房企不同的是，保利地产的养老产业战略更偏向整合养老服务全产业链，包括住房、健康、医疗等。对于千亿级央企而言，保利地产的这一战略更能发挥出协同效应，培育出新的盈利增长点。
　　支持政策待完善
　　中国正在日益进入老龄社会。截至2013年底，60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9％。预计2034年突破4亿，2054年突破4.72亿。
　　北京大学老龄健康与家庭研究中心副主任陆杰华指出，2011年全国总消费值121813亿元，其中老年消费比重占11.18%，逾1.3万亿元。预计到2050年，总消费值678710亿元，老年消费占28.97%，将超过5万亿；宋广菊在此次会议上提到的数据显示，预计到2050年，我国养老市场的需求有望突破17万亿元。
　　然而，目前市场上每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间的巨大差距让老龄产业拥有广阔的发展空间。
　　事实上，这个每年增速20%以上的巨大市场正在吸引大量资本的涌入，催生了社会养老产业链条，包括万科、保利、远洋、首创等房企在内，均已投入其中。
　　保利地产董事长宋广菊表示，目前养老产业整体仍处在初级阶段，存在很多不足。梳理已出台的政策，已经在财政、金融、保险、用地、税费、人才、技术等方面发布了指导和扶持政策。但这些政策还有待深化，以更具可操作性。例如，在金融保险政策上，重点领域如REITs还没有取得突破，医疗保险还没有真正实现与养老机构的无缝对接。
　　宋广菊认为，美日等发达国家的经验值得借鉴。以美国为例，Ventas是目前美国拥有养老社区和床位数最多的投资商。2011年，它通过收购ASLG公司，控股NHP公司，将自身总资产扩大3倍，成为美国最大的养老产业投资商。它的快速扩张，主要得益于Reits强大的股权融资能力。发展养老产业，要向美国学习专业合理的产业分工、完整的产业链条、细腻的企业投资管理，及金融政策对养老产业的扶持。
　　养老社区运营和保险则可以学习日本。日本的养老社区多选址在城市成熟地段，同时社区规模小、户型面积小，配套设施集中，有利于降低前期投资和后期运营成本；而介护险的支持，是养老社区得以迅速发展的重要原因之一。
　　整合产业上下游
　　自涉足养老产业起，保利地产重新定义了养老产业在集团发展中的战略地位。
　　自2012年进入这一领域，经过两年试点，保利已在北京建成了“和熹会”专业介护养老机构，在上海西塘越项目建立“一地入会多地养老”的雏形，形成与旅游地产相结合的网络平台；通过在广州中心城区规划的“社区+专业机构”适老产品，构建保利地产社区养老产品模型。
　　保利地产计划将在上海、广州、阳江、三亚、成都等全国40余座城市逐步开设多家和熹会分属机构。目前已在北京、上海、广州、成都、三亚等6个城市规划及在建7个养老地产项目，其中，将在10月投入使用的上海的“西塘-和熹会”，建筑面积达40万平方米。
　　宋广菊介绍，保利地产还将在全国每个省会城市落地一个具有国际化标准的专业机构，形成品牌连锁，最终辐射这个城市的业主，带动保利地产的“三位一体”中国式养老发展。
　　保利地产正努力以养老地产为核心，整合上下游的养老产业。此次博览会亦是保利地产全链条介入养老产业的一种尝试，汇聚中国老龄产业各个领域的经验与资源，带动全国养老、照护、健康等领域的产业机构，促进养老服务业的社会化、市场化和产业化。保利地产希望搭建“会展商贸”平台来推进养老产业的企业交流，建立“中国养老适老产业联盟”。
　　此外，就养老产业的盈利模式，宋广菊透露，保利地产已建立了自己的微利盈利模型：居家养老管理系统收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
　　长期而言，宋广菊如此描述保利养老产业盈利路径：短期投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发、建设以及已有社区的适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，通过不断提高配套和服务水平，获得更多养老人群的认同，实现盈亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

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